Новое в сделках с недвижимостью: комментирует юрист

Законодатели постоянно подбрасывают нам новации в сфере недвижимости, регулируют процесс заключения сделок с ней. Это меняет работу многих участников рынка — риэлторов, юристов, нотариусов, не говоря уже о самих субъектах сделки – продавцах и покупателях. Мы попросили Алексея Бернадского, директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet, прокомментировать последние изменения законодательства.

Что такое сделки в электронном виде и кому выгодна реформа Росреестра?

Первоначальной целью введения электронной регистрации было уменьшение числа личных обращений в Росреестр, что должно было сократить очереди и уменьшить время ожидания заявителей.

Для осуществления электронной регистрации необходимо приобрести и получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), а также лицензионное ПО. Обычно УКЭП выдается на 1 год.  В первую очередь электронная регистрация облегчает жизнь крупным застройщикам, не работающим в рамках ФЗ−214, то есть тем, которые осуществляют строительство с последующим оформлением прав собственности на себя и последующей реализацией жилья по договорам купли-продажи. Причем для таких застройщиков облегчен процесс именно оформления права собственности «на себя», а не на покупателя. Для обычных покупателей, тем более на вторичном рынке, это пока совершенно непонятная и излишняя опция, учитывая, что для оформления сделки на вторичном рынке необходимо, чтобы у всех подписантов договора была УКЭП. 

Также определенную выгоду получили нотариусы, поскольку они могут теперь подать документы в электронном виде без участия сторон сделки.

В данном случае сторонам сделки не нужно иметь УКЭП, документы и заявления удостоверяются УКЭП нотариуса.

Конечно, возможность подачи документов в электронном виде выгодна и гражданам, владеющим УКЭП, к примеру, если такая УКЭП уже есть у гражданина и для других целей. В противном случае, гражданину нет никакой необходимости получать УКЭП, платить за это немалые деньги, обслуживать необходимое программное обеспечение. Сам процесс использования УКЭП доступен только «продвинутым пользователям», рядовой гражданин не сможет сходу разобраться в системе электронной регистрации. Принимая во внимание тот факт, что в настоящий момент в каждом районе Москвы, а также крупных городах Подмосковья есть многофункциональные центры приёма документов, приобретение УКЭП для разового использования необоснованно и невыгодно для рядовых граждан, которым, к примеру, нужно оформить права собственности или сделку купли-продажи. Документы на регистрацию в электронном виде в настоящий момент также активно предоставляются государственными органами, для них подача документов в электронном виде является практически обязательной.

До 2018 года власти рассчитывают, что 70% всех сделок с недвижимостью будет проходит в онлайн-режиме. На мой взгляд, это излишне оптимистичный прогноз. Пока практики заключения онлайн-сделок на вторичном рынке у нас нет, поскольку не нашлось одновременно и покупателя, и продавца, которые готовы получать УКЭП и в итоге не иметь на руках ничего, кроме электронных документов. Менталитет наших граждан не позволяет считать сделку «свершившейся» без какого-либо вполне осязаемого документа на руках, даже отмена свидетельств о праве собственности заставляет наших соотечественников преодолевать определенный психологический барьер.

Людям сложно осознать свое владение собственностью без наличия документов на руках, поэтому пока сделки в онлайн-режиме проводятся только на вторичном рынке, и то редко.

Ну, а отмена свидетельств о праве собственности никакого эффекта, кроме как психологического, на рынок не окажет. Вся необходимая информация о праве собственности содержится в справке из ЕГРП, которую заказывали в любом случае и при наличии бумажного свидетельства. На технологии сделок это никак не отразится, единственное — вызовет лишнее волнение у граждан, особенно старшего возраста, привыкших к свидетельствам с водяными знаками. Еще в прошлом году, когда начали выдавать свидетельства на простом листе белой бумаги с печатью, а не на специальной бумаге с водяными знаками, некоторые болезненно это восприняли.

Ответственность нотариуса

Вступил в силу закон, согласно которому нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью, должны застраховать свою профессиональную ответственность на сумму в размере от 5 млн рублей.  Однако страхование в размере 5 млн рублей в случае признания сделки ничтожной не восполнит расходы пострадавшего покупателя, если он купил квартиру в Москве, поскольку в столице редко приобретают квартиры такой стоимости.

Но гораздо более сложный и неоднозначный вопрос, что является виной нотариуса и как ее можно доказать. Большинство сделок на вторичном рынке признаются ничтожными по причине обнаружения незаконных переходов права собственности и нарушений даже не со стороны продавцов, а в предыдущих сделках.

По закону о нотариате в обязанности нотариуса входит удостоверение сделки в соответствии с действующим законодательством.

Обнаружение мошеннических схем с подложными паспортами или ошибок в других сделках в цепочке нотариус не обязан выявлять, это не входит в его обязанности.

Нотариус должен проверять документы только в рамках проводимой на текущий момент сделки. При этом как юрист, который работает с риэлтором, он не изучает историю квартиры и ее «скелеты в шкафу», которые и представляют основной риск при покупке квартиры на вторичном рынке.

По закону вина нотариуса, которая может повлечь за собой оговоренную ответственность, может заключаться только в том, что документы в текущей сделке будут оформлены не в соответствии с текущим законодательством, при этом, например, достоверность предоставляемых документов нотариус проверять не обязан. Например, нотариус может понести ответственность, если удостоверит завещание без физического присутствия завещателя. Или если он внес самостоятельно изменения в доверенности, например, когда доверитель сменил фамилию, и в доверенности надо указать новую, — в этом случаи нотариус не может менять доверенность без присутствия доверителя.

Однако таких нарушений крайне мало, подавляющее большинство ничтожных сделок – это результат неучтенных неправомерных действий в истории квартир. Вины нотариуса в том, что он не обнаружил эти факты в истории квартиры, нет, поскольку это не входит в его обязанности и ответственность он за это не несет.

Конечно, опытные нотариусы запрашивают дополнительные документы для проверки,

однако ту глубину анализа, которую обычно делают юристы риэлторов, они не осуществляют, потому что это не их работа.

Сейчас нотариат обязателен в большом количестве сделок – с долевой собственностью, несовершеннолетними детьми и т. д., однако он дает лишь мнимое ощущение безопасности покупателям. Нотариус отвечает только за правильное оформление документов, хотя многие покупатели считают, что это и есть юридическое сопровождение сделки и этого достаточно, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. 

Старики и разбойники

Депутаты предложили запретить людям старше 70 лет самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, без помощи соцслужб. Делается это якобы для защиты стариков от мошенников. Однако такой законопроект прямо противоречит действующей Конституции, согласно которой люди свободны и ограничить их дееспособность после наступления 18 лет может только суд — вследствие злоупотребления алкогольными напитками и наркотическими веществами, а также азартными играми, что ставит их семью в тяжелое финансовое положение. Лишены дееспособности могут быть только люди, тяжело больные психически. Однако в 70 лет люди могут пребывать в добром здравии и быть совершенно вменяемы для распоряжения своим имуществом.

Тем не менее, существует и другая сторона вопроса. Сделки с отчуждением прав собственности у одиноких пожилых людей относятся к числу наиболее высокорисковых. Если у пожилого человека нет близких, которые присматривают за ним, он становится мишенью для мошенников, организованных групп преступников, которые специально вычисляют таких людей и целенаправленно воздействуют на них с целью изъятия квартиры.

К сожалению, сейчас такие одинокие бабушки и дедушки могут быть защищены от подобного рода мошенников только своими родственниками.

В регистрационных органах никто не обратит внимание на подозрительную продажу или дарение квартиры одинокой бабушкой постороннему человеку, даже если у нее это единственное жилье и выписаться ей некуда. Контроль со стороны органов опеки действительно может снизить число мошеннических изъятий квартир у одиноких пенсионеров. Более того, даже не одиноким старикам мы советуем прописывать в квартиры или делать собственниками, помимо них, других своих родственников, чтобы пожилые люди не стали жертвами домогательств со стороны злоумышленников.

Если этот закон примут и не признают неконституционным (существует большая вероятность этого), то это может сократить число мошеннических следок с пенсионерами. В случае правомерных сделок это может удлинить, но незначительно, процесс сделок. Если проводить аналогию с детьми, то органы опеки действительно строго защищают права несовершеннолетних, в том числе проводят плановые проверки по прошедшим сделкам на предмет выявления нарушений прав детей. Если подобная работа будет проводиться и в отношении пожилых людей, это их обезопасит во многом от мошенников.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus