Уступка прав на недвижимость: особенности сделки

Ежегодно в России строятся миллионы квадратных метров жилой площади. Приобретение квартир в новостройках привлекает покупателей по двум основным причинам. Первая — жить в новой квартире всегда приятнее, в отличие от приобретенной на вторичном рынке. Второй причиной является привлекательная цена нового жилья: чем дольше ждать сдачи дома, тем квартира дешевле. Если квартира приобретается, например, на стадии нулевого цикла, разница в цене может достигать до 45% от рыночной стоимости.

Напомним, что нулевой цикл по сути является стартом строительных работ. На данном этапе, как правило, происходит рытье котлована, подводка коммуникаций, отливка фундамента здания и строительство его подземной части (цокольный и подвальный этажи). На втором этапе идет строительство его надземной части. Этот этап самый длительный. А что касается стоимости помещений, то чем больше этажей построено, тем выше их цена. Завершает процесс строительства внутренняя отделка дома и ввод в эксплуатацию. На этом этапе обычно стоимость строящихся квартир практически равна рыночной стоимости готового жилья.

Приобретение квартиры в строящемся доме может быть осуществлено путем заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ), вступления в жилищный кооператив (ЖСК) или путем уступки права требования (цессии). На первичном рынке недвижимости цессия как способ реализации жилья широко распространена.

О правовых особенностях уступки прав при приобретении жилой недвижимости и о том, на что следует обратить внимание при заключении договора цессии, расскажет адвокат Андрей Комиссаров.

Что следует знать при уступке прав по ДДУ

Цессия в сфере долевого строительства представляет собой перепродажу жилья в новостройках путем уступки права требования в пользу покупателя. С одной стороны договора выступает цедент — тот, кто уступает право, с другой цессионарий — тот, к кому это право переходит. Положения о договоре цессии регулируются главой 24 ГК РФ. Такой договор может быть заключен в любое время до момента передачи готовой квартиры дольщику.

Договор уступки права требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации так же, как и первичный договор. Это означает, что после его заключения пакет документов должен быть подан государственному регистратору для внесения изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Договор, не прошедший государственную регистрацию, недействителен, поэтому, прежде чем заключать договор уступки прав, следует проверить, прошел ли первоначальный договор государственную регистрацию.

Сделать это совсем не сложно: необходимо подать соответствующий запрос в реестр прав через интернет или через МФЦ.

Срок ответа составляет от 5 до 9 дней.

Договор долевого участия, по которому уступается право должен, быть полностью оплачен либо уступка должна происходить одновременно с переводом долга по договору долевого участия на нового участника строительства (ст. 11 ФЗ № 214). Цена договора цессии должна формироваться с учетом остатка долга по первоначальному ДДУ. В противном случае цессионарий рискует дважды оплатить стоимость квартиры, поскольку вместе с правом требования по договору, которое возникнет только после его полной оплаты, к нему перейдет и обязанность оплаты договора долевого участия. Таким образом, покупатель оплатит и уступку прав, и ДДУ.

Также следует учесть, что право требования квартиры у цессионария возникает только после полной оплаты договора, поэтому если договор оплачен не полностью, то в договоре следует указать, что происходит именно уступка будущего требования. Кроме того, при переводе долга на нового участника долевого строительства необходимо заручиться письменным согласием застройщика, которое необходимо для государственной регистрации договора уступки.

Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Иными словами, если дольщик уступает вам право требования квартиры, то отвечает он только за недействительность договора цессии (ст. 390 ГК), поэтому если вы приобрели права по ДДУ, а дом не построен или подлежит сносу, поскольку возведен без соответствующей разрешительной документации, то вы можете предъявлять претензии только застройщику, а не лицу, уступившему право требования по договору.

Уступка прав по договору долевого участия может быть совершена неограниченное количество раз. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет, но уступка должна быть совершена до передачи готового объекта дольщику.

После передачи объекта переход прав возможен уже на основании договора купли-продажи или иной сделки,

поскольку передача объекта говорит о фактическом завершении строительства и прекращении обязательств по договору долевого участия.

Несмотря на то, что, согласно положениям ФЗ № 214, в Российской Федерации привлечение денежных средств граждан в целях инвестирования строительства жилых помещений допускается только путем заключения договоров долевого участия, застройщики далеко не всегда соблюдают данные требования закона. Это характерно не только для небольших малоизвестных строительных компаний, но и для крупных застройщиков. Так, например, поселок «Славянка» на юге Санкт-Петербурга строился при заключении с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир.

Что следует знать при уступке прав по ПДКП

Согласно статье 429 ГК РФ, под предварительным договором понимается договор, в котором выражено намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре. Такой договор заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно, он не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. При этом в силу закона предварительный договор должен содержать ряд специальных существенных условий.

­­­Предмет основного договора. Должен быть четко и недвусмысленно описан объект недвижимости, который будет продан в будущем. Обычно указывается метраж квартиры, количество комнат, строительный номер и этаж. Также дополнительно могут быть указаны строительные оси и иные технические характеристики.

Цена договора. Обязательно указывается полная стоимость квартиры. Если в договоре указана сумма, но не указано наименование валюты, то цена будет считаться определенной в рублях.

Срок заключения основного договора. Договор без указания срока его заключения не будет являться недействительным, однако следует обратить внимание, что если срок в договоре не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с даты подписания предварительного.

В случае со строительством жилья ни в коем случае нельзя подписывать предварительные договора без указания срока заключения основного,

поскольку по истечении одного года, если ни одна из сторон не обратилась с требованием заключения основного договора, предварительный договор теряет юридическую силу. При этом, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права, указанный в предварительном договоре, еще не существует. В такой ситуации покупатель крупно рискует потерять деньги и не получить квартиру.

Несмотря на то, что действующее законодательство в значительной степени уравнивает большинство прав дольщика и гражданина-покупателя по предварительному договору купли-продажи, при уступке прав покупателя следует обратить внимание на следующий аспект.

Как было сказано ранее, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому риск стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке таким способом существенно выше. Недобросовестный цедент не лишен возможности одновременно уступить свои права нескольким гражданам, что, по сути, будет являться множественной продажей. Защититься от таких мошенников возможно путем обращения непосредственно к застройщику с запросом о том, не были ли ранее уступлены права по конкретному предварительному договору. Если нет, то можно заключать договор цессии, но при этом нужно помнить, что уступка прав по предварительному договору возможна с момента его подписания до момента заключения основного договора.

Договор цессии должен быть заключен в той же форме, что и предварительный договор, например,

если предварительный договор нотариально удостоверен, то и договор цессии также следует удостоверить у нотариуса.

 В завершение хотелось бы сказать, что предпочтительнее приобретать строящееся жилье непосредственно у застройщика, заключая договор долевого участия. Если же вам подвернулась возможность приобрести его путем заключения договора цессии, то не следует экономить на квалифицированном юридическом исследовании рисков планируемой сделки. Лучше заплатить несколько тысяч рублей за консультацию квалифицированного специалиста, чем сэкономить малость и потерять миллионы.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus