Что принесет рынку закон о компенсационном фонде

C 1 января российские застройщики должны отчислять взносы в специально создаваемый государством компенсационный фонд, призванный дать гарантии дольщикам всей страны. Застройщики обязаны будут вносить туда средства по фиксированной ставке 1% от себестоимости строительства, причем единовременно, до начала продаж в проекте. Средства фонда предполагается тратить не только на выплаты обманутым дольщикам, но и на достройку проблемных объектов.

Мы решили выяснить, когда заработает новый механизм и обещает ли он быть эффективным.

Новая панацея

Обманутые дольщики — больное место российского рынка недвижимости и головная боль властей. Чего только ни пытались придумать государственные мужи и участники рынка, чтобы предотвратить долгострои. Но до сих пор ни разработанный механизм банкротства застройщика, ни сформированный институт залога земельного участка, ни введение обязательного страхования строительных компаний, ни банковские гарантии не позволяли решить проблему. Теперь создается новый механизм с компенсационным фондом.

Законопроект о таком фонде был подготовлен в Минстрое РФ, но он еще не принят.

Поэтому вопрос деятельности фонда регулируется пока в соответствии со ст. 23.2 № 214-ФЗ. В декабре 2016 года было принято Постановление правительства РФ № 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства». Этим правовым актом установлены основные правила работы фонда, утверждены правила отчисления средств со стороны застройщиков, общие правила выплаты возмещения долевым инвесторам, а также правила инвестирования средств фонда.

Несмотря на то, что закон еще не принят, застройщиков уже обязали делать отчисления в фонд с  1 января 2017 года, если государственная регистрация первого ДДУ на строящемся объекте состоялась после этой даты.

Защитит ли фонд дольщика

Большинство опрошенных нами экспертов сошлось на том, что идея о компенсационном фонде – здравая. Ведь с его появлением участник долевого строительства получает дополнительный «рубеж» защиты от недобросовестных застройщиков и последствий их деятельности. «Если раньше ему приходилось иметь дело с одной страховой компанией, которая далеко не всегда могла покрыть ущерб от недостроя, то теперь за его спиной будет стоять государственный институт. С одной стороны, фонд будет проводить более тщательный анализ застройщика, чтобы предотвратить страховые случаи, а с другой – он будет располагать куда большими средствами для покрытия возможного ущерба», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«У фонда будет больше средств, чем у любого частного страховщика.

Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов», — согласен Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

Так же считает и Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР»: «Поправки в 214-ФЗ, которые были приняты минувшим летом, существенно затруднят доступ на рынок слабым и неустойчивым застройщикам и тем самым снизят возможность появления новых долгостроев».

Компенсационный фонд станет не единственным возможным способом страхования обязательств застройщика перед дольщиками. 214-ФЗ предполагает также механизм поручительства, который не только сохранился в новой редакции, но и получил новые пояснения и уточнения. «Будут ли его использовать девелоперы – покажет время, однако сейчас поручительство фактически не работает, и предпочтительной схемой остается страхование», — отмечает Мария Литинецкая.

Но защитит ли фонд всех пострадавших? Похоже, что нет. Компенсации будут получать покупатели квартир только в тех объектах, застройщики которых делали отчисления.  «Компенсационный фонд, конечно, не станет «спасательным кругом» для всех без исключения застройщиков, оказавшихся неспособными выполнить свои обязательства, — считает Андрей Колочинский. — Полагаю, что фонд установит жесткие требования к девелоперам, чтобы поставить заслон перед наименее надежными игроками и предотвратить появление обманутых дольщиков в будущем».

Хватит ли денег на выплаты?

Ранее в СМИ высказывались опасения, что сбора средств с застройщиков не хватит на покрытие убытков от недостроя. Но участники рынка Московского региона развеяли эти сомнения. «По-настоящему проблемные стройки в Москве можно пересчитать по пальцам. С этой точки зрения средств компенсационного фонда на завершение неудавшихся проектов должно хватить. Этот фонд с легкостью сможет покрывать расходы на строительство 5−10 проблемных проектов в год», — говорит Павел Телушкин.

Однако он же сомневается в состоятельности региональных фондов: «Компенсационные фонды в регионах могут оказаться неспособными покрывать издержки на завершение долгостроев, вероятность появления которых в провинции намного выше, чем в столице. Такой фонд все-таки должен работать на общефедеральном уровне, потому что

в абсолютном выражении отчисления застройщиков в регионах и Москве будут отличаться в разы».

По подсчетам экспертов строительных компаний Москвы и Подмосковья, сумма отчислений составляет стоимость нескольких квартир в жилом проекте, и для девелоперов столичного региона она вполне «подъемна». Правда, Мария Литинецкая все же предвидит уловки, на которые могут пойти строители: «Не исключено, что некоторые застройщики теперь будут выводить корпуса в реализацию во множество этапов, чтобы растянуть во времени обязанность уплатить взнос в компенсационный фонд, если он будет для них чрезмерно обременительным».

Как новые правила повлияют на рынок недвижимости

Многие участники рынка считают, что закон о компенсационном фонде изменит конкурентную среду на рынке жилья. Но вот в какую сторону – тут мнения расходятся. Ольга Гусева, заместитель директора по развитию УК «Фонд Юг» полагает, что сократит: «Вырастает все больше барьеров для входа в отрасль новых участников, которые могли бы создать дополнительную конкуренцию. И мы придем к тому, что на рынке останутся только крупные компании, конкуренция снизится, а это всегда негативно отражается на развитии отрасли, тормозит внедрение новых технологий, инноваций, то есть пострадает качество жилья».

А Андрей Колочинский склонен думать, что список девелоперских компаний, наоборот, расширится: «Располагая большим ресурсом, компенсационный фонд сможет дифференцированно подходить к страхованию различных застройщиков, тогда как сейчас девелоперам с ограниченным опытом застраховаться непросто».

Но никто не считает, что новые условия смогут серьезно повлиять на цены квартир,

поскольку для застройщиков сумма поборов, как уже было сказано, не критична, и скорее всего не будет перекладываться на покупателей. «Прямого влияния на цены ни одна из инициатив, скорее всего, не окажет, так как в основном они предполагают новые механизмы страхования и обеспечения ответственности застройщика и при этом прямо не связаны с ценообразованием», — утверждает Павел Телушкин.

Когда заработает механизм?

Итак, застройщики уже вносят деньги в компенсационный фонд, если государственная регистрация первого ДДУ на их объекте состоялась после  1 января 2017 года. Но обманутых дольщиков, которые реально получат деньги, мы увидим еще не скоро.

«Выплата осуществляется только в том случае, если застройщик делал отчисления в фонд,

а также при условии, что он признан судом банкротом и недострой не был передан судом в течение 6 месяцев долевыми инвесторами жилищному кооперативу для завершения строительства (это право инвесторов предусмотрено законом о банкротстве), — объясняет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». — Для получения возмещения необходимо представить в фонд определенный пакет документов (ДДУ, доказательства оплаты и т. д.) и заявление. Возмещаться будет цена недвижимости по ДДУ. Срок выплаты – 10 рабочих дней от даты предоставления документов».

Однако чтобы механизм фонда полностью заработал, необходим полноценный федеральный закон и внесение соответствующих поправок в закон о банкротстве (в главу о банкротстве застройщиков), а также в ряд иных законодательных актов, говорит юрист. «В том числе при наличии фонда нет необходимости страховать ответственность застройщика, и эту обязанность целесообразно отменить, так как иначе возникает дублирование обеспечительных мер и раздувание себестоимости строительства», — добавляет Василий Шарапов.

«Еще не все нормативные акты, определяющие работу фонда, приняты уполномоченными органами.

По официальным прогнозам, вся система нормативного регулирования будет разработана к весне 2017 года.

Поэтому пока, безусловно, рано говорить о каких-либо результатах работы данной программы», — комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Ну, а пока те дольщики тех объектов, в которых хотя бы одна квартира продана по старой схеме, не смогут получать компенсации. «Новые правила отразятся на рынке не в 2017 году. Все существующие объекты работают по старым схемам, а инициативы будут проявляться уже на новых проектах, и их влияние мы ощутим не раньше, чем конец года или первая половина следующего, — уверена Ольга Гусева. — Объем рынка говорит о том, что ожидать миллионных проектов в ближайшее время не стоит, а значит, пока мы будем жить по старым правилам».

В течение этого года требования страхования и поручительства банка постепенно прекратят свое действие. А полностью переход на новые условия защиты дольщиков рынок перейдет в 2018 году, прогнозируют чиновники Минстроя РФ.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus