Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий. Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же. Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя. Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону. Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п.).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года)  законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем,  преимущественное право  нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица. То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением. Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды. На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок. При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus