Что делать с ипотекой при разводе

Известно много мрачных шуток о том, что совместная ипотека скрепляет отношения куда прочнее штампа в паспорте. Однако браки иногда распадаются, и если супруги на момент развода находятся на стадии выплаты ипотечного кредита, то ситуация может стать крайне неприятной. Кому платить по кредиту? Кому жить в ипотечной квартире? Как ее делить, если квартира, например, однокомнатная, а владельцы конфликтуют? Мы спросили об этом Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Как это бывает обычно

На данный момент подавляющее большинство всех ипотечных заемщиков в России — это семейные пары, по статистике эта цифра достигает 95%. Это логично, ведь жилье приобретают чаще всего при увеличении семьи: при вступлении в брак, рождении детей. Чаще всего ипотеку берут те, чей возраст составляет от 30 до 40 лет, на втором месте люди от 20 до 30.

Как правило, заемщиком в семейной паре выступает тот, чей доход выше; второй супруг обычно бывает созаемщиком.

Квартира приобретается либо в совместную или долевую собственность супругов, либо на основного заемщика. Даже если один из супругов не работает и не имеет денежного дохода, для банка это не имеет большого значения, потому что оба супруга оплачивают ежемесячные платежи из совместно нажитых средств (Семейный кодекс никто не отменял) и несут за выплату кредита солидарную ответственность. При выплате кредита банку неважно, женаты заемщики или их брак прекратился.

Итак, рассмотрим довольно часто встречающуюся ситуацию: семейная пара приобрела с помощью ипотечного кредитования однокомнатную квартиру, сумма кредита составила 2 млн рублей, супруг выступил заемщиком, жена – созаемщиком. Однако скоро пара решила расстаться и оформила развод, причем все это сопровождалось семейными конфликтами и спорами о том, кому жить в купленной квартире и кому и в каких долях выплачивать ипотечный кредит. Невозможность мирно поделить квартиру завела бывших супругов в тупик. Какие же здесь возможны варианты?

Как продать квартиру с ипотекой

Прежде всего, банк необходимо известить о том, что состоялся развод, поскольку семейное положение – это существенное условие договора, и его изменение несет для кредитной организации вполне понятные риски неплатежей. Если бывшим супругам разрешить конфликт не удается и ипотечные платежи не вносятся в установленном порядке, то через три месяца неплатежей банк вправе обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои деньги. Это может быть и продажа имущества по суду по совсем неинтересной для продавцов цене, — средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, и нередки случаи, когда даже после продажи недвижимости они остаются должны банку.

Также можно попробовать самостоятельно продать квартиру с обременением. Кстати, в последние пять лет доля квартир с обременением в общей структуре продаж заметно выросла. Если в 2012 году эта доля составляла примерно 5%, то теперь в некоторые месяцы доля квартир с обременением может достигать 15%, и чаще всего это именно те квартиры, которые находятся в залоге у банка.

С юридической точки зрения препятствий такой сделке нет, нужно только получить официальное согласие банка на продажу. Однако схему продажи, скорее всего, предложит банк.

Конечно, продажа квартиры с обременением – это продажа зачастую с дисконтом,

но важно помнить, что такая сделка может сорваться и в силу человеческого фактора: если есть нерешенная конфликтная ситуация в бывшей семье, то одна из сторон может отказаться от сделки в любой момент.

Именно поэтому покупателям таких вариантов необходимо тщательно проверять историю покупаемой квартиры с обременением в виде банковского залога, в деталях понимать схему взаиморасчетов и понимать существующие риски,  иначе вместо выгодной покупки можно остаться и без средств, и без желанного жилья. Причем такие непростые ситуации лучше всего проверять не самостоятельно, а с помощью профессионального риэлтора, который знает, на что обратить внимание при юридической проверке перед сделкой, как правильно подготовить все документы.

После продажи сумма задолженности будет вычтена из выручки за квартиру, банк выдаст письмо о снятии обременения в виде залога. Те средства, которые остались от продажи и погашения кредита, будут, например, через банковские ячейки переданы бывшим супругам. После этого историю с данной ипотечной квартирой можно считать закрытой.

Другие варианты

Иногда бывшим супругам удается договориться полюбовно о том, что один из них не претендует на ипотечную квартиру и не будет за нее платить кредит. В этом случае иногда решаются на то, чтобы один из заемщиков самостоятельно оплачивал ипотеку и, соответственно, был единоличным собственником квартиры.

Это возможно в том случае, если доход «одиночки» позволит иметь существующую кредитную нагрузку, и банк даст согласие на отказ от созаемщика.

Бывает и ситуации, когда идут на смену заемщика, однако это крайне сложная процедура, которая встречается редко. Дело в том, что если принято решение сменить заемщика, банк инициирует новую финансовую проверку, и нужно будет представить банку заново собранный пакет документов, а это все справки о доходах и т. д. Теоретически это вероятно, однако на практике встречается буквально раз в пятилетку. У каждого банка свой подход к данному вопросу. В любом случае, каждая такая ситуация индивидуально рассматривается на кредитном комитете банка и не имеет стандартных решений.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus