Таунхаусы: жильцы vs управляющая компания

В начале статьи мы рассказали про особенности юридического статуса апартаментов и сложности управления, вытекающие из него. Также мы описали, что входит в стандартный набор услуг в поселках таунхаусов. Здесь мы разовьем тему возможностей объединения жителей поселка в урегулировании споров с управляющей компанией.

Дополнительные опции, не входящие в платеж

Поскольку управляющая компания ежемесячно взимает средства с жителей поселка, то в случае возникновения необходимости в проведении срочных внеплановых ремонтных работ на электрической подстанции или других объектах инженерной инфраструктуры, а также в случае замены ворот, шлагбаумов, камер видеонаблюдения необходимые средства должны иметься на счете УК.

Но, кстати, что касается ворот, то тут стоит рассмотреть несколько случаев. «Так, если УК допустила, что ворота кто-то сломал, то это действительно ее проблема, и она должна решить ее самостоятельно.

Если жители по собственному желанию хотят поставить в поселке новые ворота, то УК согласует с ними смету, и они вместе решают, готовы ли потратиться на новую инфраструктуру»,

— конкретизирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». Такие моменты тоже должны довольно подробно прописываться в договоре. Вообще, плата за проживание в поселке может быть больше, но включать в себя возможность каких-либо улучшений. Однако чаще ее стараются минимизировать, поэтому лишних средств не остается.

Собрание жильцов решает многие вопросы. Если в поселке изначально не были предусмотрены какие-либо объекты инфраструктуры, и собственники таунхаусов захотели разместить в поселке системы видеонаблюдения вдоль всех дорог и проездов, или им срочно понадобилось футбольное поле, дополнительные беседки или суперсовременное оборудование для детских площадок, уличные тренажеры или воркаут, то они, как правило, решают вопросы приобретения нужного оборудования и распределения затрат между собой. Эти затраты включаются в платежку.

«В нашей практике в таких случаях собственники приобретают оборудование и договариваются с УК или эксплуатирующей организацией о месте размещения соответствующего оборудования, а эксплуатирующая организация берет на себя дальнейший уход и содержание таких площадок, — говоритОльга Руда, вице-президент по производственным вопросам Villagio Estate. — С точки зрения расходов все зависит от конкретной ситуации, умения слышать и желания договориться. Новые услуги, связанные с затратами по обслуживанию дополнительных объектов инфраструктуры, обязательно должны учитываться в существующем договоре или его приложениях».

«В случае если требуется работа, которая не входит в стандартный перечень, созывается собрание жильцов —

просто объявить дополнительные сборы управляющая компания не имеет права.

Что касается тарифов, то они согласовываются администрацией района. Если же речь идет о каких-то услугах, которые требуется не всем жильцам, то они оплачиваются собственником в индивидуальном порядке», — резюмирует Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.

Почему возникают конфликты

Большинство конфликтов в поселках таунхаусов связано со спорами по поводу качества сервиса, стоимости услуг и того, где кончаются обязанности управляющей компании по обслуживанию и начинается ответственность собственника. Решаются эти проблемы собранием жителей — они улаживают вопросы с текущей УК или переходят к новой. У многих УК есть свои чаты в вотсапе или специальные приложения, в которых жители общаются между собой и решают насущные вопросы. Некоммерческое партнерство в лице жителей нанимает УК и постановляет, что будет прописано в договоре с УК, какие услуги, будет ли она, к примеру, вывозить мусор только из общего контейнера или собирать из контейнеров у домов.

Но еще очень важно, кто владеет имуществом поселка.

Существует два основных варианта: когда все принадлежит жителям как некоммерческому партнерству и когда земля и коммуникации принадлежат застройщику. «Во втором случае застройщик самолично устанавливает все тарифы, и это действительно может привести к разногласиям между жильцами и УК, ведь, в отличие от многоквартирных домов, в таунхаусных и коттеджных поселках фиксации тарифов нет. Иногда жителям удается договориться с девелопером, но бывают случаи, когда им приходится продавать свой дом и покидать поселок», — констатирует Антон Архипов.

Многое зависит от стадии строительства жилого комплекса. В новом поселке, когда он только заселяется, жильцы еще неактивны, и работает УК от застройщика. Пока у жителей нет кворума, допустим, и 80% «голосов» у застройщика, ее невозможно сменить. Пользуясь этим, она может выставить высокие тарифы на услуги или на воду.

Также УК застройщика часто устанавливает правила, обязательные для жильцов, например, поддержание единого архитектурного облика поселка,

в связи с чем может быть запрещено красить фасады в произвольный цвет или застеклять балконы, вешать кондиционеры на внешних стенах, устанавливать высокие заборы. Могут быть введены и другие запреты: например, заводить собак бойцовских пород, мыть машину перед домом и т. д. Подписав договор с УК, собственник таунхауса вынужден выполнять условия, зафиксированные в нем.

Но на более поздних этапах жизни поселка, когда он заселяется и собирается кворум, он решает судьбу УК в случае недовольства им жителей. «Такие прецеденты бывают – как замена управляющей компании, так и создание собственниками ТСЖ. Для этого необходимо решение общего собрания собственников поселка. Но это очень редкие случаи, в интересах управляющей компании удовлетворить нужды жильцов», — говорит Яна Глазунова.

Если инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то при смене УК сторонней организации придется брать инженерные сети в аренду, что повлияет на тарифы. А Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», и вовсе утверждает: «Если подстанции, очистные сооружения или прочие инфраструктурные объекты принадлежат застройщику или его управляющей компании, то сменить ее владельцы домов не смогут, потому что больше никого не найдут. Это монополия».

«Обычно инфраструктурные объекты передаются новой УК или берутся в аренду у УК застройщика.

Поэтому жителям следует при покупке таунхауса прописывать в договоре пункт, который предусматривает получение им доли в инфраструктурном или социальном объекте, — советует Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. — Тогда застройщик не сможет продать его третьему лицу».

Реально до смены УК доходит не более чем в 10% случаев. Чаще все-таки конфликтная ситуация решается либо достижением компромисса, либо победой позиции УК. Что касается ее имущества, здесь тоже бывает по-разному. В некоторых случаях компания отдает его жителям добровольно, а иногда из-за продуманных юридических схем забрать его оказывается невозможным.

Услуги УК в поселках таунхаусов на Новорижском шоссе

Название жилого комплекса, км от МКАД

Класс жилья

Площадь и стоимость таунхауса

Ежемесячная плата за обслуживание 

Перечень услуг, входящих в ежемесячный платеж

Источник информации

«Резиденция Рублево», 1 км

премиум

В среднем

428 кв. м — 82 млн руб.

31 000 руб./мес.

Охрана, уборка территории, стрижка газона, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, комплексное обслуживание парковой зоны

Welhome

«Архангельская ривьера», 6 км

бизнес

335 кв. м — 16,6 млн руб.

10 000 руб./мес.

Уход за территорией, коммунальные услуги, обслуживание УК территорий таунхаусов.

Дополнительные услуги до 1000 руб.

VSN Realty

«Ильинский квартал», 9 км

бизнес

292 кв. м — 38 млн руб.

15 000 руб./мес.

Уход за территорией, коммунальные услуги, обслуживание УК территорий таунхаусов, внешний ремонт домов.

Дополнительные услуги обговариваются индивидуально

VSN Realty

«Коровино», 8 км

бизнес

310 кв. м — 30 млн руб. (вторичка)

15 000 – 17 000 руб./мес.

Плохие отзывы об УК, практически не занимается территорией (расчистка дорог, уборка территории), коммунальные платежи.

Услуги по договорной цене, стрижка газона до 1000 р. Покраска фасада дороже 1000 руб.

VSN Realty

«Елочка», 10 км

премиум

200 кв. м — 27 млн руб.

15 000 руб./мес.

УК – физлицо. В стоимость входят охрана территории, уборка, ремонт фасадов, облагораживание территории.

Дополнительные услуги индивидуальны.

VSN Realty

«Ильинка», 13 км

премиум

344 – 462 кв. м 25,3–45 млн руб.

55 руб./кв. м/мес.,

за таунхаус 344 кв. м – 18 920 руб./мес.

Охрана, уборка территории, стрижка газона, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей

Welhome

Villa Nova, 14 км

бизнес

175−219 кв. м, 1 сотка,

15−20 млн руб.

12 000 руб./мес.

Вывоз мусора, уборка территории, охрана, включен платеж на капремонт (из него и будет осуществляться ремонт крыш и фасадов – как в квартирных домах)

Tweed

«Павлово», 14 км

бизнес

240 кв. м – 45 млн руб.,

220 кв. м – 28 млн руб.

2 сотки

12 000 – 13 000 руб./мес.

Все до забора: освещение, чистка дорог, вывоз мусора, охрана.

Tweed

«Павлово−2», 15 км

бизнес

197−250 кв. м 28,5−55 млн руб.

18 000 руб./мес. летом,

20 000 руб./мес. зимой

Охрана, уборка территории, стрижка газона, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей

Welhome

«Прозорово», 16 км

бизнес

285−290 кв. м

21−40 млн руб.

6000 руб./мес.

Охрана, уборка территории, вывоз мусора

Welhome

«Серебряная Роща», 17 км

бизнес

220 кв. м – 9,9 млн руб.

12 000 руб./мес.

Охрана, уборка снега, вывоз мусора, освещение, озеленение, поливка придомовой территории

«ИНКОМ-Недвижимость»

«Рига! Рига!», 17 км

бизнес

125 кв. м – 10,94 млн руб.;

164 кв. м – 14,36 млн руб.

5000 руб./мес.

Охрана, вывоз мусора, уличное освещение, чистка снега, ландшафтные работы

«ИНКОМ-Недвижимость»

«Чесноково», 18 км

бизнес

125 кв. м — 11,6 млн руб.

3 000 — 4000 руб./мес.

Уборка территории, охрана, коммунальные платежи. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально, мелкие услуги до 1000 руб.

VSN Realty

«Кембридж», 22 км

бизнес

110 кв. м – 6,5 млн руб.;

130 кв. м – 7,8 млн руб.;

150 кв. м – 8,5 млн руб.

53 руб./кв. м в месяц

(из расчета общей

площади 1 и 2 этажа

таунхауса, мансардный

этаж не входит)

Охрана, уборка снега, вывоз мусора, освещение, озеленение, поливка придомовой территории

«ИНКОМ-Недвижимость»

Park Avenue, 23 км

премиум

от 291 до 364 кв. м,

от 24 до 126 млн руб.

17 800 руб./мес.

Охрана, уборка улиц, вывоз мусора, уличное освещение, поддержка и содержание рекреационных зон

«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Park Avenue, 23 км

премиум

364 кв. м

от 30 млн рублей

19 600 руб./мес. 

Водопользование и водоотведение (канализование) осуществляется в соответствии с условиями специального отдельно заключенного с каждым собственником договора, который является публичным (обязательным).

Оплата по этому договору производится на основании показаний приборов учета, установленных в каждом домовладении по тарифам, утвержденным в установленном законом порядке Комитетом по ценам и тарифам Правительства МО.

Оплата за потребленную электроэнергию и газ производится собственником непосредственно в ресурсоснабжающие организации в соответствии с установленными у собственников показаниями приборов учета на основании заключенных со специализированнымиорганизациями договоров.

1) круглосуточный КПП и патрулирование территории;

2) уборка дорог (в том числе подъездных к территории поселка), тротуаров и др. площадок, в том числе от снега;

3) вывоз мусора; обслуживание площадки для сбора ТБО;

4) проведение ландшафтных работ, работ по благоустройству и уборке территории, пешеходных дорожек, уходу за зелеными насаждениями на улицах и в парковой зоне, обслуживание детских и спортивных площадок;

5) обслуживание уличного освещения поселка, в том числе декоративных подсветок;

6) обслуживание полотна дорог, обочин, тротуаров, разворотных площадок, стоянок (восстановление, мелкий ремонт);

7) обслуживание инженерных сооружений поселка;

8) поддержание и обслуживание внутрипоселковых сетей ливневой канализации, ливневых очистных сооружений;

9) работа круглосуточной диспетчерской службы;

10) обслуживание систем видеонаблюдения;

11) контроль за состоянием въездных групп, шлагбаума, СКУД, малых архитектурных форм, скамеек и т. п.;

12) обеспечение пожарной безопасности и обслуживание пожарных гидрантов;

13) организация обслуживания слаботочных сетей в зоне ответственности УК;

14) обслуживание систем водопользования и водоотведения (канализования).

Villagio Estate

Park Fonte, 23 км

 бизнес+

от 278 до 312 кв. м

от 19,2 до 28 млн руб.

15 000 руб./мес.

Охрана, уборка улиц, вывоз мусора, уличное освещение, поддержка и использование рекреационных зон

«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Futuro Park, 27 км

бизнес

169−240 кв. м

14−22 млн руб.

12 000 руб./мес.

Обслуживание домовладений осуществляется по договору на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями

Welhome

Futuro Park, 27 км

бизнес

 от 168 до 238 кв. м

от 13 до 27 млн руб.

 12 000 руб./мес.

Охрана, уборка улиц, вывоз мусора, уличное освещение, поддержка и использование рекреационных зон

«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

«Шотландский квартал» («Эсквайр Парк»), 45 км

бизнес

Дуплексы

от 130 до 164 кв. м, площадь участков — от 7 до 15 соток. 

от 5 млн руб.

От 7000−8000 руб./мес.

Зависит от

площади участка

Охрана, патрулирование, вывоз мусора, уборка территории, обслуживание коммуникаций, дорог, причала. Все до забора частного владения. Обслуживание участков и домов не входит.

Akron Development

 

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus