Ле Чыонг Шон: «Процесс аренды апартаментов проще и прозрачнее, чем на рынке квартир»

Среди сегмента апартаментов, которые как грибы после дождя стали «расти» в столице, особое внимание обращают на себя внимание апарт-отели. Многие не понимают: гостиница это или жилье? Зачем их покупать и что с ними потом делать? Поэтому мы обратились за разъяснениями к Ле Чыонг Шону, генеральному директору инвестиционной компании INCENTRA, реализовавшей необычный проект — МФК «Ханой-Москва» на Ярославском шоссе.

В чем особенность апартаментов: фактическая и законодательная?

Фактическое отличие апартаментов от квартиры — это полная готовность апартаментов для жизни на момент аренды или продажи (ремонт, укомплектованность мебелью и оборудованием), а также развитая сервисная составляющая: здания с апартаментами, как правило, оснащены охраной, ресепшн, современными коммуникациями, имеют развитую инфраструктуру. Управляющая компания берет на себя все вопросы обслуживания и предоставляет жильцам, кроме основных, массу сопутствующих услуг. Словом, отличие в значительно более высокой степени комфорта.

Теперь вкратце о правовой стороне. Согласно Жилищному кодексу, апартаменты пока не являются жилым помещением. Вместе с тем, это особый вид нежилых помещений, которое требует более рационального и корректного подхода со стороны законодательства и участников рынка, и, разумеется, потребителя. На сегодняшний день существует несколько видов апартаментов, и это размывает понятие о них, что ведет к настороженности со стороны потребителя. Сейчас под апартаменты переделывают всё, что угодно — бывший заводской цех, офисные здания или другие здания сомнительного происхождения и функционального назначения.

В нашем случае это современные первоклассные апартаменты в апарт-отеле, спроектированные в полном соответствии с современном трендом этого рынка и высокими архитектурными и техническими требованиями к комплексу.

Основной минус пока – это отсутствие возможности прописки, но, как мы убеждены, институт прописки — это устаревшее наследство СССР, и этот вопрос продолжит терять актуальность.

Зато апартаменты – это абсолютно полноценная коммерческая недвижимость.

Они позволяют собственнику использовать их так, как невозможно использовать жилье. Так, в апартаментах возможна регистрация юридических лиц, любой вид коммерческой деятельности, а также свобода в перепланировке без сложных процедур согласования.

Также, конечно, к особенностям стоит отнести налоги. Принятый в конце прошлого года закон сделал апартаменты дорогими в плане налогообложения – от 0,5 до 2% в год. Вместе с тем, категория гостиниц и апарт-отелей пользуется налоговыми льготами.

Для апартаментов хотят принять те же нормы по инфраструктуре, что и по жилью. Как это изменит рынок?

Этот закон еще не принят, хотя и обсуждается. Говорить о реакции рынка пока сложно: мнения разделились, как среди профессионалов, так и во власти. Власть должна уменьшить нагрузку на инфраструктуру города за счет девелоперской активности.

Такие меры, как стимуляция застройки, создание условий, в том числе для проектов с апартаментами (новых современных комплексов) активно принимаются. Внимание государства только оздоравливает рынок – новые комплексные проекты получают поддержку, а самострой пресекается. Следовательно, и людям легче осуществлять свой выбор, и это идет на пользу урбанистическому развитию.

Новый девелоперский тренд на развитие коммерческой недвижимости – апартаментов – стал фактом. Мы предлагаем понятный объект с прозрачными правилами, и он находит своих потребителей. Это динамичные жители мегаполиса, которые многого требуют.

Власти, похоже, готовятся отменить для жилья нормы по инсоляции. Таким образом, вместе с новыми нормативами по социальной инфраструктуре апартаменты потеряют львиную долю своих преимуществ – как для девелопера, так и для покупателя, так как цена их сравняется с квартирами. Что вы думаете об этом?

Что касается упрощения норм инсоляции, то для потребителей, которые скрупулезно относятся к покупке жилья, это мало на что повлияет. Потребитель все равно купит то, что ему необходимо. Для девелоперов это оставляет большую свободу для творчества, а потом рынок оценит их работу по достоинству.

В случае возможных обязательств по социальной инфраструктуре такая мера лишь упорядочит действия и обстоятельства принятия решений девелопера для каждого проекта.

Но так как сегодня при строительстве апартаментов девелопер действительно по закону не обязан обеспечивать жителей инфраструктурой, они могут страдать от нехватки важных для них объектов. 

В нашем МФК, например, учитываются потребности проживающих гостей. Рядом с нами есть детский сад, площадка для игр, школы, поликлиника.

Говорить об уравнении цен на квартиры и апартаменты все-таки преждевременно, так как сейчас законодательно эти объекты отличаются друг от друга.

В последнее время стал развиваться рынок апарт-отелей. С чем это связано?

Апарт-отели объединили в себе свойства, которые смогли учесть интересы спроса и предложения. Арендатор получает за стоимость квартиры массу дополнительных преимуществ: апарт-отели имеют развитую инфраструктуру, обслуживание на уровне гостиничного, множество сервисов, помещения сдаются с полной отделкой, укомплектованы всей необходимой мебелью, оборудованы техникой, словом, готовы для жизни — и жизни весьма комфортной. При этом процесс аренды проще и прозрачнее, нежели это происходит с частными квартирами. Рынок цивилизованной аренды только возрождается, но имеет большие перспективы.

Апартаменты в апарт-отелях на сегодня дешевле, чем квартиры, или нет? Дешевле ли их аренда?

Если сравнивать фактическую стоимость за квадратный метр, апартаменты дороже. Тем более что большинство предложений на этом рынке относятся к бизнес-классу и выше. Однако если учитывать качество жилья и предоставляемых сопутствующих услуг, масштаб инфраструктуры, зачастую предложения по аренде апартаментов оказываются в значительной степени выгоднее, нежели по квартирам аналогичного метража в том же районе.

Такая недвижимость еще очень непривычна для российского покупателя, привыкшего к квартирному формату. Сколько времени может понадобиться, чтобы приучить его к апартаментам в апарт-отелях?

К хорошему человек привыкает быстро. Скорее всего, своя аудитория у этого вида недвижимости сформируется за несколько ближайших лет — как только люди начнут разбираться в вопросе и перестанут бояться нового термина.

Для этого необходима просветительская работа.

Другое дело, что формирование покупательского спроса во многом будет зависеть и от законодательных действий государства в этой области, которая требует регулирования, и от экономической ситуации.

Как у апартаментов происходит конкуренция с квартирами? Чем лучше апартаменты с точки зрения аренды? Что может отпугивать потенциальных арендаторов или, наоборот, привлекать?

Конечно, некоторый момент конкуренции присутствует, но не стоит забывать, что все-таки характеристики квартир и апартаментов значительно различаются. И у потенциального арендатора есть выбор не только внутри одной из категорий недвижимости, но и между ними — в зависимости от приоритетов (удобство, дешевизна, безопасность и т. д.).

Из негативных факторов, отпугивающих возможных арендаторов апартаментов, можно отметить стоимость — квартиры дешевле. Преимущества же их аренды многочисленны и очевидны. Они имеют удобную планировку, красивый дизайн, современные коммуникации, полностью оборудованы и укомплектованы, готовы для жизни, в отличие от квартир с чужой мебелью и зачастую сомнительным качеством ремонта. Для решения любых бытовых вопросов достаточно одного звонка — обслуживанием здания занимается управляющая компания. Она же готова предоставить гостиничные услуги при необходимости: уборку номеров, службу ресепшен, Wi-Fi, заказ такси, паркинг, room service и т. д. При аренде апартаментов вы подписываете официальный договор, избегая правовой незащищенности, наблюдаемой на рынке аренды частных квартир. В этом договоре четко прописаны сроки, стоимость, условия проживания — вы защищены от неожиданного выселения, повышения арендной платы и претензий к вашему стилю жизни. Кроме того, вы заселяетесь на любой удобный вам срок, при длительной аренде можно получать скидки, либо пользоваться акционными предложениями.

При аренде апартаментов не существует никаких посредников, риэлторов и дополнительных трат. Арендатору доступна временная регистрация до пяти лет так же, как и в квартире (конечно, если речь идет об апарт-отеле, а не о реконструированном бывшем производственном или административном здании). И самое главное — это обширная инфраструктура, шопинг, сервисы в шаговой доступности, охрана и высокий уровень безопасности.

Кто арендует апартаменты? Нарисуйте потрет их современного жителя.

В подавляющем большинстве это молодые люди, которых можно назвать экономически активными: они финансово обеспечены, мобильны, требовательны к удобству и доступности нужных им услуг и товаров, щепетильно относятся к возможности поддерживать привычный комфортный стиль жизни. Много среди арендаторов молодых семей.

Как апартаменты чувствуют себя в условиях экономической нестабильности? Что можно ожидать в дальнейшем на рынке?

Сфера коммерческой недвижимости, как и вся экономика, конечно, испытывает на себе влияние экономической нестабильности. Однако апартаменты чувствуют себя несколько лучше, чем, к примеру, торговые площади или офисы: они находятся на стыке сегментов жилой и коммерческой недвижимости, а жилье востребовано всегда.

На аренду спрос в Москве устойчивый, а к апартаментам к тому же прилагается добротная инфраструктура.

Более того, государство давно работает над вопросом развития цивилизованного рынка аренды жилья, такого, какой существовал в дореволюционное время в виде «доходных домов». Поэтому мы наблюдаем активную работу по разработке четкого законодательства в данном сегменте. Стагнация, подъемы и спады – это временные явления, а заинтересованность в развитии сегмента цивилизованного арендного жилья (апарт-отелей и апартаментов) долговременна. Поэтому мы можем с уверенностью утверждать, что рынок апартаментов будет расти, и расти гигантскими темпами. Многомиллионный город предъявляет высокие требования к стилю и скорости жизни, а апартаменты способны их удовлетворить.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus