Алексей Оленев: «Далеко не во всех проектах произошло снижение спроса»

Процессы, происходящие сегодня на рынке недвижимости, действуют на всех игроков по-разному. Некоторые ударяются в панику, и в СМИ тут же появляются статьи в духе «гипс снимают, клиент уезжает». Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet, хоть и признает падение продаж, все же дает весьма оптимистичные прогнозы.

Что происходит на рынке новостроек массового сегмента в последние полгода? Как ведет себя кривая продаж?

По итогам I квартала 2015 года спрос во всех ценовых классах, особенно в сегменте массового жилья, сократился в среднем на 30−40% по сравнению с IV кварталом 2014 года, когда объем продаж превысил все запланированные в планах показатели. «Масленица» сменилась «постом», отсутствие доступной ипотеки ударило, в первую очередь, по эконом- и комфорт-классу, где в докризисный период доля ипотечных сделок достигала 70% в отдельных проектах.

Сказалось и вымывание платежеспособного спроса с опережением в конце 2014 года, и желание потенциальных покупателей, которые не успели приобрести жилье на волне валютных колебаний, посмотреть, как рынок будет развиваться дальше. Запуск ипотечных программ «реанимировал» продажи, и начиная с конца марта кривая продаж идет вверх, за исключением мая, который из-за длительных праздников всегда сопровождается затишьем на рынке.

В июле произошла небольшая просадка: ипотечный спрос частично исчерпался, и осталось достаточно много потенциальных покупателей в «подвешенном» состоянии.

С одной стороны, ипотека с выгодными докризисными условиями «подталкивает» к приобретению недвижимости в текущем периоде, с другой стороны, у людей по-прежнему есть опасения за стабильность своего финансового положения — смогут ли они выплачивать кредит и сохранят ли такой же уровень дохода.

Однако далеко не во всех проектах произошло снижение спроса – на ряде объектов, напротив, наблюдалось повышение. Сезонность также сказалась: людей в городе стало ощутимо меньше, начался сезон отпусков, в связи с которым многие откладывают серьезные покупки до осени.

Расскажите подробнее: боятся ли люди брать ипотеку — или, наоборот, хотят, но не могут?

Покупатели сейчас довольно чувствительно реагируют на любые экономические изменения. Например, колебания на валютных рынках провоцируют потребительскую активность, а укрепление рубля вызвало у ряда потенциальных покупателей своего рода «ступор», люди не понимали, как вести себя в такой ситуации, поскольку с начала 2014 года доллар и евро постоянно росли.

Денежная масса на руках у граждан хоть и стала меньше, но она есть. Хорошо «подпитывают» спрос на недвижимость в столице региональные покупатели, которые под влиянием кризиса перебираются поближе к возможностям заработка.

А что с предложением? Сколько проектов в последние пару месяцев было выведено на рынок?

Всего с мая по июль 2015 года на первичный рынок Москвы вышло 10 проектов. Общий объем поступившего на рынок предложения – 53,8 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель сократился в 2,5 раза.

По итогам первого полугодия на первичном рынке в старых границах Москвы объем предложения составил 400 корпусов с суммарной площадью предложения 2,084 млн кв. м. В годовой динамике объем предложения вырос на 23%.

Заявляются ли новые проекты? Или застройщики уже начали сворачивать свои планы по их развитию?

Новые проекты прорабатываются, и их немало. Зачастую застройщики приурочивают выход новых проектов к началу сезона деловой активности, и эта осень не должна стать исключением.

Тем более, в рамках реновации промзон к выходу готовятся масштабные проекты комплексного освоения территорий,

в рамках которых до 2020 года запланировано возведение более 9 млн кв. м недвижимости разного формата.

По-прежнему ли популярны малометражные квартиры, студии? Или произошло насыщение ими?

Студии и малогабаритные квартиры не только не сдают своих позиций, но и становятся все более востребованы в связи с сокращением покупательской способности. Люди ориентируются на конечный бюджет покупки, а студии предлагают минимальный входной билет на рынок. Чаще всего застройщики стараются не увлекаться данным форматом и включать в квартирографию проекта не более 30% студий, поскольку для семейных клиентов, которые составляют основную массу покупателей, это не подходящий формат.

Что происходит с элитным сегментом? За счет чего здесь поддерживается спрос?

Спрос в элитном сегменте есть, и он «подпитывается» привлекательными условиями покупки, которые готовы предложить застройщики, – акции, скидки и длительные рассрочки. Помимо этого, застройщики готовы фиксировать курс валюты, чтобы цена объекта в период регистрации сделки не менялась. Навстречу покупателю идут и в части, касающейся схем реализации, – допускается оплата после регистрации, схема с аккредитивом.

Будут ли и дальше в Москве появляться элитные дома или еще много лет будут продаваться существующие?

К осени несколько новых интересных проектов в высоких ценовых сегментах готовятся к старту. Те проекты, которые застройщики давно запланировали к выходу и в разработку которых вложились, выводиться будут.

Как влияют на рынок жилья законодательные новации? Что ожидается в связи с отменой нормативов по инсоляции? Захлестнет ли рынок уплотнительная застройка?

В условиях высокой конкуренции застройщики для успешной реализации своих проектов вынуждены следовать за изменениями потребительских предпочтений, иначе они рискуют просто потерять клиентов. Спрос уходит туда, где создается качественный и современный продукт, поэтому девелоперы постоянно совершенствуют свои проекты, старясь по максимуму учесть все нюансы и мелочи, как в квартирографии, так и во внешнем пространстве комплексов.

Поэтому маловероятно, что начнут строить темные каморки, которые в итоге никто не захочет покупать.

У покупателя большой выбор, он просто уйдет в проект, где за те же деньги ему предложат светлую квартиру с грамотной планировкой.

Что сейчас происходит с рынком апартаментов? Они по-прежнему чуть ниже в цене, чем квартиры?

Рынок апартаментов переживает кризис примерно так же, как и формат квартир: спрос требует стимулирования, цены в целом стагнируют, а по отдельным проектам растут. По-прежнему в проектах с аналогичными характеристиками апартаменты стоят в среднем на 15−20% дешевле, чем квартиры.

Главное изменение, которое произошло на рынке апартаментов – в ряде проектов часть их была переведена в статус квартир. Пока это единичное явление, поскольку далеко не все апартаменты соответствуют нормативам для жилых помещений. В целом же юридический статус апартаментов по-прежнему остается неопределенным.

Что будет с апартаментами дальше?

Сейчас апартаменты попадают под действие ФЗ−214 как нежилые помещения, и покупатели приобретают апартаменты по ДДУ. Однако детализирование статуса апартаментов в части обременения социальной инфраструктурой, налогообложения и прочее восполнило бы пробелы законодательства и устранило бы главную проблему, связанную с дополнительной нагрузкой на существующие социальные и транспортные сети.

Какие драйверы роста спроса вы видите в ближайшем будущем? Или они все исчерпаны? Каковы ваши прогнозы по рынку?

Покупательская способность большинства покупателей еще далеко не исчерпана, однако, несмотря на разнообразные инструменты стимулирования спроса – акции, скидки, маркетинговые ставки по ипотеке, длительные условия рассрочки, которые создают уникальные условия покупки для клиентов, некоторые из них занимают выжидательную позицию. Не в последнюю очередь люди ждут, что цены на недвижимость упадут и можно будет получить еще более привлекательный дисконт.

Однако, как показал кризис 2008 года, стагнация на рынке недвижимости в среднем продлилась полгода, и те покупатели, которые откладывали покупку, в итоге дождались роста цен.

Сейчас ценам некуда падать, поскольку за прошедшие полгода они росли умеренно.

Застройщики не станут предлагать скидки ниже, чем уже есть на рынке.

Показательной в этом смысле была акция «Черная пятница», в рамках которой вместо якобы невероятных для рынка недвижимости скидок в размере 35−40% застройщики предложили совершенно стандартные скидки в 10−15%, которые покупатели и так могли получить.

Рынок по-прежнему во власти макроэкономических и политических событий, однако тенденция к росту уже обозначилась, и для ее укрепления есть ряд предпосылок: доступная ипотека, акции и спецпредложения от застройщиков, повышение спроса среди региональных клиентов, которые будут стремиться в Москву в поисках работы, выход новых, в том числе масштабных проектов.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus