Валерий Мищенко: «Нас ожидает война за компетенцию на рынке»

Бурно растущее сегодня Подмосковье развивается местами довольно хаотично. Но почему и что вообще происходит на этом рынке? Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, дает трезвый анализ как бы «с высоты птичьего полета», а также предрекает, что малоэтажное строительство существенно потеснит традиционные многоэтажки. Собственно, теснит уже сегодня, утверждает он.

Каковы тенденции развития рынка недвижимости в целом по России?

Можно выделить несколько тенденций развития рынка загородной недвижимости. Во-первых, рынок становится все более зависимым от политической конъюнктуры, а во-вторых, растет роль государственных банков в системе сбыта жилья. Начиная c того, что только банки с государственным участием имеют доступ к «длинным деньгам» и выступают, как правило, основными операторами ипотечных ресурсов, и заканчивая громкими инициативами о том, чтобы 214 закон претерпел изменения и в него были включены новеллы, которые заставляли бы застройщика проводить все операции через специальные банковские счета. Все это, естественно, должно привести к усилению роли банков в целом, и в частности, к росту стоимости квадратно метра.

В-третьих, рынок становится зависимым и от органов исполнительной власти, чьи решения или проволочки кардинально влияют на экономическую сущность проекта. При этом на рынке «вилка» рентабельности становится все больше, а волатильность рынков и зависимость от воли того или иного чиновника, принимающего решения относительно проектов — все ощутимее.

Соответственно, происходит укрупнение и, по сути, олигархизация рынка.

Остаются исключительно крупные игроки, которые способны находить эффективный диалог с органами государственной власти, нести бремя социальной ответственности, которое распространяется не только на участие девелоперов в социальных обязательствах, предусмотренных соответствующими нормативами, но и выходит далеко за эти пределы. Кроме того, не секрет, что девелоперы активно делятся частью прибыли на решение задач, финансирование которых не предусмотрено бюджетами разных уровней.

Это три ключевые вещи, которые сегодня происходят на рынке. Плюс ко всему присутствуют все те же «грабли», которые имели место быть и в 2008 году. Это обманутые дольщики; крупные игроки, которые не способны справиться с обязательствами и ищущие для своих объектов новых хозяев, чтобы завершить строительство уже начатых; законодательные новации с целью избежать таких ситуаций в будущем.

Собственно, все новое, что происходит сегодня – это хорошо забытое старое, как и колебания настроений потребителей, и вектор развития девелопмента как такового.

Как изменились покупательские предпочтения в сегменте загородной недвижимости за последние 5−10 лет?

За последние годы произошла кардинальная смена структуры предложения на рынке загородной недвижимости. Поскольку радикально поменялось количество людей, обладающих ресурсами, для которых работают девелоперы. Изменился пол и возрастной состав этих людей. И сам рынок девелопмента растет как в ценовом, так и в количественном выражении, появляется все больше новых игроков.

За последние десять лет насытилась узкая платежеспособная прослойка, которая была готова расставаться со значительными средствами, приобретая для себя жилье с запасом и строя индивидуальные дома на больших земельных наделах со всем набором коммуникаций и объектами инфраструктуры, недоступными и сегодняшнему среднему классу — например, гольф-полями.

Люди раньше строили объекты площадью свыше 700 квадратных метров на земельных участках 20−30 соток. Это наследие конца 90-х, начала нулевых годов. По мере того как рынок рос, девелоперы обращали внимание на все новые слои населения. Бизнес-класс с объектами в бюджете до 30 млн рублей активно развивался вплоть до 2008 года.

После кризиса 2008 года и этот сегмент приказал долго жить.

Началась эпоха земельных участков без подряда в удаленности до 30 км от Москвы и новая веха в развитии девелопмента, когда стали появляться организованные загородные малоэтажные комплексы с форматом таунхаусов и четырёхэтажных домов, рассчитанных на бюджет покупателя до 8 млн рублей. Собственно, это и стало революционной вехой в развитии рынка загородного девелопмента.

На сегодняшний день уже не диковинка таунхаус площадью 80 кв. м со придомовой территорией площадью полсотки, обеспеченный всеми центральными коммуникациями, собственными, вполне жизнеспособными объектами социальной и коммерческой инфраструктуры на территории поселка, например, детскими садами, школами, спортивными площадками и магазинами. В приоритете сегодня не просто создание маленькой площади жилья, а обеспечение потребителя комфортными условиями для жизни и досуга за пределами этого маленького жилья, на территории поселков и жилых комплексов. А это означает, что все большее внимание покупатели обращают на качество и скорость формирования социальной инфраструктуры на территории объекта.

Так, например, в нашем поселке KASKAD Park центральный бульвар сопоставим по ширине с бульварным кольцом Москвы, имеет приличную протяженность, насыщен такими объектами инфраструктуры, как уличные тренажеры, детские площадки, велотрек, зоны для прогулок с детьми, и самое главное – не пересекается с дорожными магистралями. На этот проспект ориентирована большая часть домов, расположенных вдоль него.

Собственно, борьба за покупателя в недалеком будущем выглядит как борьба за качество той жизни, которую люди получают, соглашаясь тратить какую-то часть своего драгоценного времени на дорогу. Так, если брать первый пояс удалённости – до 10 км от МКАД, то со стоимостью двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м сопоставима площадь двухэтажного таунхауса в 80−85 кв. м, однако при этом покупатель получает принципиально другое качество и уровень жизни. Да, ему нужно будет проехать лишних 5−7 км от того места, где сегодня находятся «спальники», но при этом он получит совершенно другой комфорт и другую плотность застройки.

Какие территориальные направления Подмосковья наиболее популярны в последнее время?

Активнее всего развивается западная часть области от Каширского до Ярославского шоссе. Это исторически сложившаяся, благоприятная зона для девелопмента загородной недвижимости, в первую очередь, в силу транспортной доступности и природных характеристик.

Конечно, основные точки роста находятся вокруг наиболее крупных транспортных артерий. После реконструкции в Москве Варшавского и вливающегося в него Симферопольского шоссе на этом направлении наблюдается высокий спрос. Также активный спрос сегодня на трассе М4-Дон; на Ленинградском направлении, особенно в тех местах, к которым можно доехать по новой трассе. При этом и «старая Ленинградка» разгрузилась.

Пятницкое шоссе пользуется большой популярностью с учетом планов по его расширению.

И, конечно же, новая трасса, которая построена между Минским и Рублево-Успенским шоссе, также является драйвером роста и пользуется успехом у девелоперов, которые запускают здесь новые проекты.

Думаю, что следующие точки роста связаны со строительством «легкого» наземного транспорта на территории Московской области. Такие программы уже существуют,  в этих населенных пунктах однозначно будет формироваться платежеспособный, качественный спрос.

Насколько сжался спрос в последний год или за последние годы?

По данным многих крупнейших застройщиков, спрос на многоквартирные дома упал на 50−70%. Объекты малоэтажной застройки, наоборот, пользуются повышенным спросом в сравнении с многоэтажной. Мы, например, наблюдаем 10−15% роста спроса на наши объекты малоэтажной недвижимости по сравнению с прошлым годом. И в это непростое время мы умудряемся расти, строить и исполнять все обязательства в полном объёме как перед физическими лицами, так и перед органами исполнительной власти.

Благодаря поддержке государства ипотека сегодня даёт до 85−90% продаж. Мне трудно представить, что бы с нами было, окажись мы с нашим продуктом на рынке в «жирные» 2006 или 2007 годы.

Как девелоперам придется перерабатывать свои модели, подход? На кого нужно ориентироваться?

Если вы решили заняться малоэтажным девелопментом, то нескромно предположу, что стоит ориентироваться на нас (улыбается). Потому что KASKAD Family – лидер в сегменте малоэтажного домостроения на территории Московской области. А так как область опережает в своем развитии регионы Российской Федерации примерно на 5−7 лет, то ориентироваться на нас могут и девелоперы, которые работают в городах миллионниках. То, что делаем мы, через 3−4 года будет активно пользоваться спросом на территории тех регионов, где они работают.

У нас сосредоточена колоссальная компетенция, опытная и креативная команда. Поэтому если вы «новичок» или в отстающих, то стратегия «гонки за лидером» — это вполне разумный подход. Отправляйте «тайных покупателей» к нам на объекты, приезжайте, смотрите и учитесь, как надо строить. Мы не боимся показать то, что умеем делать, потому что к тому моменту, когда «новичок» научится создавать продукт того уровня, который мы можем позволить себе создать сегодня, мы уже будем на несколько шагов впереди.

И, конечно, надо понимать, что рынок сам сильно меняется, происходит его специализация.

По большому счету, можно провести прямую аналогию по степени развития нашего рынка с какой-нибудь заброшенной деревней конца XVIII века, в которой появляется стоматолог.

То есть люди раньше зубы вырывали, привязывая ниткой к двери, то с появлением стоматолога можно получить профессиональную квалифицированную оценку здоровья и с помощью правильных инструментов безболезненно устранить проблему.

Вот землевладелец и есть тот самый пациент в нашем с вами случае. Землевладельцы, не обладающие компетенцией, напоминают тех самых граждан, которые пытаются заняться самолечением вместо того, чтобы обратиться к специалисту. Мы видим, что рынок видоизменяется, и все больше чувствуем на себе интерес крупных латифундистов, которые привлекают нас для решения своих задач.

Думаю, что в следующем году будет абсолютно реально заявить о том, что семейство компаний KASKAD Family заканчивает набор земельных активов под девелопмент на сезон осень-зима 2017 года. Шутки шутками, но узких специалистов на рынке мало, а земли много. Думаю, что в ближайшие 3−4 года нас будет ожидать война за компетенцию на рынке.

Появятся ли новые форматы? Станет ли загородное жилье доступнее?

Я считаю, что будущее за новой формацией продуктов. За формированием образа жизни в сообществах, в которых представлен мультиформатный продукт, рассчитанный на достаточно экономный бюджет, поддержанный ипотекой. 

Каков ваш прогноз развития загородного рынка по России в целом и в Московском регионе?

Однозначно, «каменные джунгли» и многоэтажки в том объеме, в котором они сегодня спроектированы в Московской области, никому не нужны. Очевидно, что спрос на некачественные жилые комплексы, которые спроектированы с жадностью, будет падать.

Такие концепции окажутся просто нежизнеспособными.

Предположу, что рынок в ближайшие 2−3 года (в России на более далекую перспективу планировать сложно) будет двигаться в сторону малоэтажки. Более того, органам власти и архитекторам выгодно развитие этого сегмента. Плюс ко всему прочему он пользуется неоспоримо большим спросом со стороны потребителей, чем многоэтажный формат. Поэтому будущее России за малоэтажным сегментом, благо земли достаточно, а с течением времени образуется и прослойка профессиональных участников рынка.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus