Григорий Алтухов: «Участки с ЛЭП могут стать новым земельным ресурсом»

Еще недавно перенос и редевелопмент промышленного предприятия, расселение ветхого жилья, перенос линий электропередач считались непосильными задачами для девелоперских компаний. Застройщики попросту отказывались от таких участков. Однако и девелоперы растут и мужают, и дефицит земли под застройку делает свое дело — и сегодня строительные корпорации решаются на реализацию довольно сложных задач. О них рассказал нам Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Григорий, назовите основные параметры, которыми руководствуется девелопер при выборе площадки под новый проект.

Прежде всего, площадка должна показать хорошие перспективы в том сегменте бизнеса, в котором работает девелопер. Роль играют и размер площадки, и ее окружение, и расположение относительно населенных пунктов и транспортных артерий. В сегменте многоэтажного жилого строительства при выборе площадки, если речь о Московской области, важна близость крупных шоссе либо возможность быстрого и беспрепятственного выезда на них.

В сегменте загородной недвижимости — напротив, соседствующая с участком трасса может стать фактором отрицательного соседства, так как на этом рынке приоритет отдается экологии и природному окружению. Важна оценка окружения и с точки зрения конкурентной среды, в том числе конкурентного окружения на перспективу.

У ФСК «Лидер» есть проекты одного и того же формата (UP-кварталы) в нескольких районах ближайшего Подмосковья, а также в Калужской области и в Санкт-Петербурге. Есть ли региональная специфика при выборе площадок?

По большому счету, требования к региональным площадкам те же самые, что и в Москве: и в том, и в другом случае речь идет о сегменте городской многоэтажной недвижимости.

Правда, к региональным площадкам мы сейчас предъявляем повышенные требования:

во-первых, и UP-квартал «Олимп» в Обнинске, и UP-квартал «Светлановский» в пригороде Санкт-Петербурга для нас были пилотными, во-вторых, региональные рынки все же более чувствительны, чем столичные, к изменениям внешних условий, в первую очередь в экономике.

Каков стандартный набор обременений, к которому обычно готов девелопер?

Обременения могут касаться как участка, на котором планируется строительство объекта жилой недвижимости, так и непосредственно деятельности застройщика на нем.

К первой группе можно отнести те или иные строения, которые присутствуют на участке, проходящие по нему или рядом с ним технические коридоры магистральных инженерных коммуникаций, например, ЛЭП, газопроводы низкого/высокого давления, ГРП, нефтепроводы, санитарно-защитные зоны, в той или иной мере затрагивающие участок застройки. Обременением на начальном этапе может стать и вид разрешенного использования земли, необходимость изменения статуса земель, их перевода из одной категории в другую.

К обременениям, касающимся деятельности застройщика в процессе девелопмента, можно отнести его обязанность строить не только непосредственно жилые корпуса, но и объекты социальной инфраструктуры, коммуникации, создавать дорожную инфраструктуру, передавать часть построенных жилых объемов городу/местной администрации, либо самостоятельно расселять в них граждан — участников тех или иных социальных программ.

Строительство объектов социальной инфраструктуры является для застройщика обязательным и рассчитывается исходя из числа будущих жителей.

Что касается доли обременений, например, при обязательствах застройщика передать часть квартир в проекте под социальные нужды, то они для каждого проекта определяются индивидуально.

Заметили ли вы какие-либо региональные различия в вопросе обременений?

Наши площадки в регионах не имели каких-либо серьезных обременений. Что касается стандартного набора, к «типовым» обременениям тех площадок, что мы видели в регионах, можно отнести наличие строений на участке, необходимость смены вида разрешенного использования или категории земельного участка.

Самые необычные обременения, встречавшиеся в практике ФСК «Лидер»?

Из тех участков, которые мы в итоге взяли в проработку, самым нетипичным обременением обладал участок в 4 км от МКАД по Можайскому шоссе, где сейчас уже идет активное строительство UP-квартала «Сколковский». По территории участка проходила воздушная ЛЭП напряжением 220 кВ и 500 кВ, которую для реализации ЖК было необходимо переложить и убрать в подземные коридоры.

А вот это интересно! В чем заключается этот проект переноса линий? На каком он находится этапе? Расскажите подробнее, пожалуйста.

Воздушные линии электропередач переводятся в подземные кабельные линии, проходящие вне зоны жилой застройки. Переходный пункт, где линия спустится под землю, располагается в западной части города Одинцово. Аналогичный проект был осуществлен в инновационном центре «Сколково» — там «перевели в кабель» порядка 10 км ЛЭП. После завершения переустройства на нашем участке протяженность кабеля увеличится еще на 1,9 километра, и

это будет первый в России проект такого уровня, осуществленный за счет частных инвестиций.

Реализуют проект ФСК «Лидер» совместно с Федеральной сетевой компанией ЕЭС.

Сейчас все основные объемы работ выполнены, проект вышел на финальную стадию, а завершение его — полное переключение воздушных линий электропередач на кабели — намечено на конец ноября. После этого останется демонтировать провода и снести высоковольтные опоры.

Ранее перенос линий ЛЭП считался очень сложным. Почему вы взялись за это?

Он и сегодня сложен. Более того, наш пример — как я уже сказал, в принципе первый пример переноса ЛЭП, выполненного за счет частных инвестиций. То есть ранее девелоперы из собственных средств за подобные проекты не брались.

В данном случае экономические расчеты по итогам реализации запланированного жилого комплекса показывают положительный результат, в связи с чем мы и взяли эту площадку. Все-таки в девелопменте центральным фактором всегда является экономика проекта.

Хотя для нас важна и «гуманитарная» составляющая проекта: мы считаем правильным, когда жилая среда города и его пригородов имеет однородную структуру, без разрывов и пятен, какими выступают ЛЭП, промзоны и прочие «вкрапления» объектов нежилого назначения. Проект переноса ЛЭП не просто убирает электромагнитное воздействие на участке. Устраняя источник вредных электромагнитных излучений, он увеличивает привлекательность для жизни и нашего UP-квартала «Сколковский», и, что немаловажно, существующей жилой застройки. В конечном счете, здоровая жилая среда, растущее качество жизни влияют и на востребованность данной локации.

Могут ли участки с ЛЭП стать новым земельным ресурсом в Москве?

Могут, но все зависит от каждой конкретной площадки, ее окружения. «Сколковский» окружает жилая застройка и природные пейзажи, это также сыграло роль в нашем решении о вхождении в проект. А где-то ЛЭП будет соседствовать с промзоной, железной дорогой и т. п. Тогда к обременениям, которые можно устранить на участке, добавятся отрицательные объекты-соседи, которых никуда не денешь.

При каких условиях девелопер может предпочесть участок с дополнительными обременениями?

Здесь все определяется характеристиками участка и возможностями, который он сможет дать застройщику при освоении.

Какой у вас оказалась доля расходов на обременения в этом проекте?

В UP-квартале «Сколковский» перекладка ЛЭП потребовала 1,8 млрд инвестиций. Конечно, это создает определенный отрицательный фон для экономики проекта: затраты несет компания, при этом цены соответствуют средним для новостроек в данном районе. Сейчас, например, стоимость квартир в «Сколковском» начинается от 2,5 млн рублей. Но, как я уже говорил,

в конечном счете экономика проекта выигрывает от переноса ЛЭП.

Без удовлетворительных результатов подобных расчетов мы бы просто не выбрали данную площадку.

Все затраты на переустройство ЛЭП были нами учтены при покупке земельного участка и не сказываются на стоимости метра в сторону повышения.

Каковы ваши прогнозы девелоперского бизнеса на ближайшие годы? Сильно ли они разнятся для Московского региона и всех остальных?

На рынке продолжится вымывание наиболее мелких строительных компаний без большого опыта работы. Наиболее устойчивую позицию сегодня занимают крупные застройщики, еще до кризиса заложившие в свою работу принципы проектного финансирования, незакредитованные, ежедневно работающие не только на собственный экономический результат, но и на свою репутацию, поддерживать которую возможно лишь хорошей, качественной работой.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus