Алексей Перлин: «Падение цен в столичном бизнес-классе неизбежно с редевелопментом промзон»

Для кого строится жилье бизнес-класса, кто его покупает сегодня и будет ли покупать завтра? Почему цена на эту недвижимость именно такая, какая есть? Что такое вообще этот самый бизнес-класс, вернее, что под ним понимают сегодня и продавцы, и покупатели? На все эти вопросы ответил Алексей Перлин, генеральный директор ГК «СМУ−6».

Границы бизнес-класса постоянно размываются, и далеко не всегда понятно — как классифицировать объекты, которые начали возводиться как бизнес-класс, а теперь продаются по цене эконома, или же наоборот – стремятся к цене «элитки». К чему склоняетесь вы?

Я бы сказал, что явных границ бизнес-класса никогда и не существовало – они всегда были довольно условными. Сегодня часть проектов бизнес-класса можно отнести к «комфорт+», а часть – к классу премиум. Происходит это примерно в равных долях – 50 на 50. При этом бюджет покупки в высоком ценовом диапазоне сократился не меньше, чем на 30%, и покупатели премиум-класса уходят в «бизнес».

Деньги у большинства представителей крепкого среднего класса есть, хотя реальные доходы у населения, конечно, сократились, но они по-прежнему могут себе позволить приобретение недвижимости и не хотят переносить на завтра решение квартирного вопроса.

На рынке жилой недвижимости последний год наблюдается стагнация. Как вы оцениваете спрос и платежеспособность населения сегодня и кто ваши покупатели?

Отрицать падение платежеспособного спроса на жилье так же бессмысленно, как пытаться удержать в руках воду — по нашим оценкам, в среднем по рынку новостроек Москвы и области сделок сейчас заключается на 30% меньше, чем год назад. Тем не менее, этот рынок хоть и не здравствует, но жив. И обязан он этим, как ни удивительно, не государству и не упорным застройщикам, а по сути, самим покупателям.

В развитых странах их называют каркасом общества и средним классом.

У нас — чаще офисным планктоном, «детьми бюджета» и почти уменьшительно-ласкательно — малыми предпринимателями. Речь, на самом деле, о сотрудниках крупных компаний, чиновниках средней руки и тех самых бизнесменах, которые смогли удержаться на плаву в кризис.

Всех этих людей объединяет две основных отличительных черты — во-первых, они действительно являются представителями того самого среднего класса, который принято считать или умирающим, или вовсе не существующим. Во-вторых, эти люди не собираются уезжать из страны — в отличие от многих и более, и менее благополучных соотечественников. Для меня они – самые настоящие патриоты. На плечах этих граждан, которые в не самый простой для России период продолжают спокойно работать и зарабатывать, а также связывают свои планы именно с этой страной, а не с Канадой, Германией или США, и держится сегодня рынок жилья.

В то же время и верхушка общества — люди весьма состоятельные (олигархи, чиновники), и так называемый демос — граждане с доходами ниже средних по понятным причинам в кризис, увы, не стали опорой рынка.

Первые предпочли или затаиться, или (таких большинство) вывести деньги за границу — многие, кстати, вложились в ту же недвижимость, но не в Москве, а в других мировых столицах. Для вторых дверь на рынок закрылась из-за свернувшихся программ ипотечного кредитования с нулевым или очень маленьким первоначальным взносом. Да, те люди, которые еще в середине 2000-х могли прийти за квартирой «просто так», вообще не имея никаких накоплений, сегодня вынуждены ждать послаблений от банков. Судя по всему, ждать придется не год и даже не два, а до тех пор, пока не начнется новый экономический подъем и все забудут, что при появлении даже небольших туч на экономическом горизонте первыми «сыплются» именно такие заемщики.

Каков ценовой диапазон в жилье бизнес-класса?

Сегодня на рынок выходит много интересных комплексов бизнес-класса, в первоначальной концепции которых заложены все характеристики премиальных объектов. При этом очевидно, что сегодня рынок покупателя, и ориентируется он не на то, как позиционируется объект – в премиум, бизнес- или комфорт-классе, а в первую очередь на его цену. И, на мой взгляд, именно цена сегодня имеет ключевое значение.

К примеру, цены на новостройки бизнес-класса в Московской области стартуют от 90−95 тыс. рублей за квадратный метр,

в Новой Москве — от 100−110 тыс., в Москве ценник будет уже от 200 тыс. рублей. Так, в нашем клубном доме на ул. Юннатов в Москве квартиры предлагаются по цене от 230−300 тыс. рублей. Но наш продукт относится, скорее, к классу «бизнес плюс». Так же, как недавно вышедший на рынок проект ЖК «Дыхание» с ценником на старте продаж от 240−250 тыс. руб./кв. м.

Остались ли еще на рынке частные инвесторы, просто вкладывающие деньги в квартиры?

В 2015 году эта волна схлынула: граждане, которые в 2014 году очень активно приобретали жилье с тем, чтобы спасти деньги от обесценивания, соответственно, уже «спрятали» свои накопления, а новые инвесторы на рынок не пришли — тех, кому удается в текущих экономических условиях что-то накопить, в стране немного. На данный момент долю частных инвесторов я оцениваю не более чем в 10%. И это еще довольно оптимистично. Люди, которые стараются сохранить свои до сих пор не растраченные средства, с осторожностью инвестируют их в наиболее ликвидные проекты в высокой степени готовности.

Как изменились за год ожидания вашего покупателя? Какой запрос он сегодня формирует? Что ему важно — архитектура, функциональные планировки, возможность выбора, качество строительства и отделки?..

Изменился, скорее, не сам запрос, а срок принятия решения. Он увеличился почти втрое. Если год назад на решение о покупке уходил примерно месяц, то сейчас три месяца, полгода – это нормальный срок.

Люди взвешивают, оценивают, изучают предложения. Но при прочих равных важнее всего цена.

Самые востребованные предложения в сегменте новостроек бизнес-класса сегодня продаются по цене от 4 млн до 12 млн рублей. Мы, разумеется, тоже стараемся следовать ожиданиям покупателя. Недавно вывели в проекте ЖК «Панорама Сколково» новую секцию, где представлены «однушки» от 36 кв. м по цене 4,1 млн рублей.

В уже реализованных объемах жилья минимальная площадь квартир была 42−45 кв. м по цене от 5 млн рублей и выше. В нашем московском проекте, клубном доме «Юннаты», тоже представлены однокомнатные квартиры площадью от 47 кв. м за 12 млн рублей. Такая цена для столичных проектов бизнес-класса обусловлена расположением дома, его концепцией, архитектурным решением, качеством строительства и этапом его реализации.

Ваши прогнозы по спросу и предложению недвижимости бизнес-класса в Москве — и не только?

Думаю, что падение цен на 7−9% на столичном рынке новостроек бизнес-класса будет неизбежным с выходом новых проектов редевелопмента бывших промзон. Выйдет еще один проект редевелопмента промзон, и это еще уронит цены на жилье. В этом смысле для продавца была бы нелишней помощь государства, в части формирование условий для развития ипотечного кредитования граждан и доступных ставок под проектное финансирование.

Годом раньше на сделки покупатели жилья бизнес-класса в большинстве выходили с «живыми деньгами», сейчас же велика доля ипотечных покупателей.

Их доля выросла за год с 40% до 60%.

В частности, благодаря госпрограмме «льготного кредитования», а точнее, ипотечной программе с субсидируемой государством ставкой. Сегодня в реализуемых нами проектах довольно активно работает программа ипотечного кредитования от «Глобекс банка» под 9,8% годовых.

В проектах большинства застройщиков бонусом в кризис стали еще и скидки, разнообразные акции с раздачей туристических путевок, мест в паркингах, бесплатной отделкой и так далее. Без подобных преференций работать на «рынке покупателя» было бы крайне непросто.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus