Ирина Калинина: «Долларовые цены за год упали на четверть»

Рынок элитной аренды квартир сегодня переживает сложные времена: все меньше арендаторов стремится к роскоши и все больше – к экономии. Спрос на дорогие квартиры сейчас форматируется уже по-другому, чем пару лет назад. Но что же делать собственникам этих квартир, как действовать и чего ожидать в будущем? Все эти вопросы мы задали Ирине Калининой, управляющему партнеру агентства недвижимости Point Estate.

Что сейчас происходит с рынком элитной аренды? Насколько сжался спрос по сравнению с предыдущими годами?

На рынке высокобюджетной аренды наступили относительный покой и стагнация, как мы и прогнозировали еще в начале 2015 года. Основная часть предложения перешла в рубли, а рублевые цены практически не изменились – за год их рост составил всего 3%. Правда, долларовые упали практически на четверть – на 24%. Но после перехода в рублевую зону и сокращения зависимости от курсов валют рынок аренды стал менее подвержен внешним влияниям. Я думаю, что и в ближайшее время не стоит ждать каких-либо кардинальных изменений.

Поведение арендаторов в прошлом году было традиционным: мы наблюдали два пика спроса – весной и осенью. Необычным стало лишь начало прошлого года, когда из-за резких валютных колебаний, начавшихся еще в декабре 2014 года, потенциальные квартиросъемщики резко активизировались, и мы увидели рекордное количество клиентов, желающих снять квартиру.

В целом, минувший год был довольно активным с точки зрения спроса. Основную его долю формировали те арендаторы, которые хотели воспользоваться ситуацией на рынке и пересмотреть текущие контракты: либо найти такое же жилье, но дешевле, либо за те же деньги переехать в квартиру большей площади, с большим количеством комнат и расположенную в более престижном районе.

Кроме того, многие игроки рынка купли-продажи перешли на рынок аренды.

Это, как правило, те люди, которые из-за экономической нестабильности и неопределенности на рынке недвижимости боятся сейчас покупать или продавать жилье. Также мы заметили, что в Россию стали возвращаться экспаты, покинувшие ее в 2014 году. Они также повлияли на увеличение спроса.

Как изменилась структура арендаторов? Сколько экспатов осталось на рынке?

Несмотря на наметившуюся тенденцию возвращения части экспатов, основными клиентами рынка элитной аренды сейчас остаются граждане России. Экспаты из Европы и США занимают не более 5−7% рынка. При этом количество арендаторов, приехавших из регионов нашей страны, в прошлом году увеличилось. Мы связываем это с тем, что многие компании, лишившись западных топ-менеджеров, стали привлекать отечественные кадры.

Еще одной особенностью минувшего года стал рост числа арендаторов-экспатов из стран Восточной Европы и Азии (Японии, Кореи и т. д.). Сегодня их доля составляет 50% от общего числа экспатов.

Что с предложением? Увеличилось ли оно в прошлом году или уменьшилось? Почему?

Конечно, за прошедший год объем предложения элитной аренды увеличился. По нашим оценкам, его прирост составил 13%. Во-первых, освободилось много квартир после отъезда в 2014 году экспатов из западных стран. Во-вторых, на рынок вышли квартиры, предыдущие арендаторы которых нашли лучшие условия. В-третьих, предложение пополнилось и теми квартирами, собственники которых передумали их продавать и решили сдавать в аренду, либо параллельно с продажей выставили их на рынок аренды.

В целом, дефицита предложения на рынке не наблюдалось, арендаторам было из чего выбрать: собственники предлагали и небольшие студии – от 45 кв. м, и огромные многокомнатные и многоуровневые квартиры. Например, одним из самых крупногабаритных предложений был 14-комнатный пентхаус площадью 1300 кв. м в новом доме на проспекте Вернадского. Или другой пример – исторический особняк площадью 1400 кв. м в районе метро Бауманская, предлагающийся в аренду целиком. Но это, конечно, не совсем обычные объекты. Чаще всего на рынке элитной аренды встречаются квартиры площадью 150−200 кв. м.

Наблюдается ли из-за перетока объектов на рынок аренды уменьшение предложения на рынке продажи?

Этот процесс не уменьшает количества предложений на рынке продажи, поскольку многие квартиры по-прежнему продолжают продаваться. В случае же их аренды собственники или договариваются с арендаторами или приостанавливают процесс продажи.

Каков процент квартир, выставляемых с ценником в валюте?

Таких объектов на рынке с каждым днем становится все меньше и меньше. Те собственники, которые все-таки хотят сдать свою квартиру, выставляют цены в рублях. В противном случае владелец жилья рискует остаться без арендаторов очень надолго, так как

сегодня практически никто, кроме разве что работников посольств и дипмиссий, не готов платить за аренду в долларах.

Исключение также составляет высокобюджетный сегмент аренды (от 10 000 долларов и выше). Однако в любом случае в договоре предусматривается, что при изменении курса доллара более чем, например, на 20%, будет пересмотрена арендная ставка. Это, в общем, и понятно, ведь современная реальность такова, что рублевая цена может удвоиться всего за несколько дней. Поэтому в долларах сегодня номинировано не более 20% предложения.

Сколько элитные арендные квартиры стоят сейчас в рублях и в долларах?

Средняя цена сегодня составляет 412 тысяч рублей в месяц. Однако самый популярный у арендаторов бюджет колеблется в пределах 100−250 тысяч рублей в месяц. В долларах — в среднем $5 650 за квартиру.

Существует ли предел для снижения ставок, при котором собственникам становится невыгодна аренда?

Если сравнивать с докризисным периодом, например, с началом 2014 года, то цены в долларовом эквиваленте сократились почти в 2 раза, в соответствии с изменением курса валюты. Наиболее востребованный бюджет аренды элитной квартиры в центре Москвы составляет 175 тысяч рублей в месяц. Сегодня это около 2200 долларов. А два года назад было 4800! Многим арендодателям можно посочувствовать в сложившейся ситуации. А собственники апартаментов, кроме прочих расходов, которые обычно несет владелец квартиры, сдаваемой в аренду, вынуждены платить высокие налоги.

Кроме того, некоторые владельцы элитных квартир вложили в их отделку и обстановку валюту, заказав дорогую дизайнерскую мебель и предметы интерьера из-за границы.

Обновление такого интерьера, неизбежное при смене жильцов, может просто не окупиться, если сдавать квартиру по рублевой ставке, да еще и со значительным дисконтом. Таким образом, из-за падения долларовых цен рентабельность аренды для многих владельцев снизилась, в то время как ожидания клиентов выросли.

При этом минувший год четко показал, что на рынке много собственников, которые понимают, что сегодняшний рынок – это рынок арендатора, и они готовы идти на уступки: в течение 2015 года скидки достигали 15−20%.

Однако в дальнейшем значительного снижения стоимости аренды мы, скорее всего, не увидим. Максимальное падение может составить не более 10% - в противном случае сдавать квартиру станет просто нерентабельно.

Как сдать долго простаивающую квартиру? Что вы посоветуете?

Самое важное для того, чтобы успешно сдать квартиру – это соотношение цены, которую просит собственник, и качества квартиры. Если ремонт не очень качественный или не новый, квартиру стоит сдавать дешевле средней рыночной стоимости, если хороший – в рыночной цене.

Завышенная стоимость определяется довольно просто: если нет звонков от потенциальных арендаторов, значит с ценой что-то не так. И это уже повод, чтобы провести мониторинг рынка, посмотреть, сколько стоят похожие квартиры в домах поблизости. Например, квартиру-студию площадью 45 кв. м на Арбате невозможно будет сдать за 100 тысяч рублей в месяц, если 3-комнатные квартиры в этом доме стоят 120 тысяч рублей, а 2-комнатные – 100 тысяч рублей. «Красная» цена ей будет 80 тысяч рублей в месяц.

Две одинаковые 3-комнатные квартиры, расположенные в одном подъезде, но с разным ремонтом, могут стоить совершенно по-разному. Например, в одной – новая дизайнерская отделка, а во второй – ремонт последний раз делался 10 лет назад, и за это время в квартире сменилось 7 арендаторов. В итоге – сколы краски на стенах, просиженные диваны, поцарапанный паркет и, в целом, вид довольно обшарпанный. И в этом случае первую квартиру можно будет сдать за 120 тысяч рублей, а вторую – всего лишь за 80 тысяч.

Таким образом, первый способ повысить привлекательность квартиры – адекватно оценить ее стоимость и снизить цену, если она была завышена. Квартира с не очень хорошим ремонтом в таком случае сможет найти своего арендатора, поскольку есть люди, которые хотят жить в центре (или в каком-то конкретном жилом комплексе), но позволить себе там квартиру с дорогой отделкой не могут. И они с удовольствием снимут квартиру без ремонта, но по адекватной цене. И скорее всего, попросят собственника вывезти мебель и поставят свою, купленную, например, в IKEA – к этому нужно быть готовым.

И конечно, квартира должна производить приятное, «ухоженное» впечатление. Поэтому после того, как предыдущие жильцы съехали, обязательно нужно пригласить профессиональную клининговую компанию, которая до блеска очистит и кухню, и сантехнику. А домашний текстиль надо сдать в химчистку или, что еще лучше, сменить. Если есть повреждения в отделке квартиры – сколы краски на стенах, царапины на паркете и т. д. – лучше сделать легкий косметический ремонт. Вкладываться ли в серьезную новую отделку – каждый собственник решает самостоятельно, взвесив свои финансовые возможности.

И нужно помнить, что со временем любая квартира теряет в цене.

Если в помещении 5 лет назад был сделан хороший ремонт, затем в течение этого времени в ней проживали арендаторы, стоимость ее, если не приводить в порядок, снизится процентов на 30.

Ваши прогнозы на этот год по данному сегменту?

Я думаю, что если не произойдет глобальных экономических или политических потрясений, рынок элитной аренды останется стабильным. Спрос сохранится на нынешнем уровне, но будет отставать от предложения, поэтому с рынка в первую очередь будут уходить наиболее ликвидные предложения, то есть с оптимальным соотношением цены и качества. Собственники, выставляющие квартиры по завышенным ценам или в валюте, будут вынуждены их корректировать, чтобы не задержаться на рынке надолго. При этом предпосылок для существенного снижения рублевых цен на рынке нет. Скорее всего, их ожидает небольшой рост в пределах 3−5%.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus