Игорь Оноков: «Премиальная недвижимость остается наиболее стабильным сегментом рынка»

Развитие Санкт-Петербурга проходит не совсем так, как в Москве. Город и исторически создан несколько по-иному, и конъюнктура рынка недвижимости Северной столицы заметно отличается от рынка столицы основной. Но в обоих городах жилье примерно одинаково делится на сегменты по качественным признакам. И там, и там продолжают выходить на строительные площадки и в продажу элитные жилые проекты. Неужели даже наступивший кризис им не указ? Об этом мы поговорили с Игорем Оноковым, генеральным директором девелоперской компании «Леонтьевский Мыс».

Какие процессы вы наблюдаете на питерском рынке в связи с кризисом?

Люди начинают ощущать нехватку денег. В прошлом году заметно изменилась структура покупателей: среднего класса почти не стало. Это основной потребитель качественного жилья. Многие заранее начинают сужать свои потребности и затраты. Эта тенденция прослеживается не только в Петербурге, но и на рынке недвижимости в целом. Однако негативные явления в экономике в меньшей степени влияют на рынок элитного жилья по сравнению с сегментами классом ниже.

Для покупателя недвижимости масс-маркет решающим фактором является цена, и любое изменение на рынке сразу сказывается на спросе. Покупатель премиальной недвижимости руководствуется, прежде всего, своими личными предпочтениями, и уже потом стоимостью квадратных метров. Он покупает в первую очередь эмоции, ощущения и комфорт. 

Насколько, по вашим наблюдениям, «просели» в разных сегментах спрос и цены?

Снижение продаж наиболее заметно у проектов массового жилья. Что касается элитной недвижимости, то кардинальных изменений не произошло, но поменялась сама структура покупателей дорого жилья. Клиенты принимают решение дольше. Они держат свои сбережения в валюте, но вкладывать их в недвижимость не спешат, ждут стабилизации курсов. Решение о покупке принимается в течение полугода, а за это время курсы успевают измениться несколько раз. С декабря прошлого года идет понижение курса рубля, стоимости нефти. Люди чувствуют неуверенность в завтрашнем дне и хоть какой-то стабилизации. Как только она произойдет, а это может случиться уже весной, спрос и продажи выйдут на прежний уровень.

Снижения стоимости квадратного метра на рынке не наблюдается.

Наоборот, ожидается только его повышение. Помимо инфляционного роста, на стоимости квартир скажется готовность объекта. Как правило, чем ближе он к сдаче, тем стоимость квадратного метра выше. Кроме того, будет заметно повышение в новых проектах. Валютные колебания отразились на стоимости строительных материалов и оборудования, что повлияло на себестоимость самого проекта. Она увеличилась примерно на 5%. Это не может не сказаться на конечной стоимости жилья.

Какой сегмент питерского квартирного рынка занимает «элитка»? Чем этот сегмент отличается от московской «элитки»?

В Петербурге сейчас в продаже находится около 200 000 кв. м премиальной недвижимости. Большая ее часть сосредоточена в историческом центре, на Петроградской стороне и Крестовском острове. Подавляющее большинство покупателей в Северной столице — петербуржцы. Такие клиенты знакомы с рынком премиального жилья в городе, они первыми узнают обо всех новинках и наиболее актуальных предложениях на нем. Более того, они готовы вложиться в строящееся жилье и подождать. У московских покупателей такой привилегии нет. Переезжая в Петербург, им необходимо как можно быстрее решить квартирный вопрос, поэтому среди москвичей наиболее востребованы квартиры в только что сданных домах и на вторичном рынке.

Однако переезд структур «Газпрома» в Петербург уже меняет ситуацию на рынке премиального жилья, а в будущем, после завершения строительства штаб-квартиры газового гиганта, спрос со стороны столичных покупателей вырастет в разы.

Примечательно, что в Москве наибольшим спросом на рынке премиум-жилья пользуется недвижимость в пределах Садового кольца. Это сложившееся мнение сказывается при выборе жилья в Петербурге. Но учитывая высокую плотность застройки в центре города, есть риск того, что окна будущей квартиры будут выходить не на историческую панораму Северной столицы, а в стену соседнего дома.

Петербург славится своими просторами и водными панорамами, и некоторые москвичи попросту не знакомы с тем, что может предложить наш рынок.

Что касается других критериев, то современная инженерия, сервис, богатый выбор планировок квартир, инфраструктура в составе дома и подземный паркинг востребованы как у петербургских клиентов, так и у московских. Основным мотивом покупки является улучшение своих жилищных условий или приобретение жилья для детей. Инвестиционных сделок на рынке премиального жилья сейчас крайне мало.

Сократится ли объем строительства в городе?

Несмотря на нестабильную экономическую и политическую ситуацию, премиальная недвижимость остается наиболее стабильным сегментом рынка. Кризис частично скорректировал планы застройщиков, но кардинальных изменений на рынке мы не увидим. Так, в этом году к вводу планируется рекордный за последние пять лет объем жилья – около 216 тыс. кв. м. Лидером по приросту площадей станет ЖК «Леонтьевский Мыс» на Петроградской стороне (жилая площадь объекта чуть более 57 000 кв. м).

Когда ожидается прохождение ценового «дна»? Что может заставить застройщиков заморозить стройки?

Снижения цен на рынке не наблюдается. Наоборот, они только растут. Строительство объекта может быть заморожено в том случае, если затраты на его реализацию выше, чем прибыль от него. Еще одна причина приостановки строительства – уменьшение финансового потока, рост стоимости денег на рынке или падение продаж. В таком случае проект может быть приостановлен до лучших времен.

Что ожидается в сфере реконструкции, редевелопмента промзон? Какие их них остаются перспективными?

Сейчас у города нет единой концепции реорганизации депрессивных территорий, на которых находятся промышленные объекты. Основное финансирование идет за счет инвесторов, застройка происходит точечно. Однако полностью выносить производство за пределы города чревато увеличением транспортных потоков. Петербург встанет в пробках, если ежедневно за город будет выезжать масса людей на работу и обратно.

Вопрос редевелопмента нужно решать комплексно. А именно, заранее определить назначение бывших промышленных зон, понять, что пойдет под строительство жилья, что под коммерческую недвижимость. Сейчас бизнес запускают на неподготовленную землю, и он сам решает вопросы обеспечения территории инфраструктурой. Это неправильно.

Мы еще находимся в моратории на освоение «серого пояса».

Но точечно выводить часть промышленных мощностей уже необходимо, и город это понимает. Наукоемкие предприятия оставить в Петербурге, а заводы вынести за его пределы. Создать соответствующие органы на уровне городской власти. Бизнесу под силу реализовать небольшие, точечные проекты, а более масштабная работа возможна лишь в тандеме с городом.

Можете назвать удачные примеры редевелопмента?

Сегодня уже можно рассказать о нескольких примерах редевелопмента промышленных территорий и строительства на них жилых домов. К примеру, на месте бывшего завода «Красное знамя» завершается строительство премиального ЖК «Леонтьевский Мыс». На самой территории непосредственно самого производства не было, на ее месте находилась свалка. С начала реализации проекта земля была расчищена и, помимо возведения элитного ЖК «Леонтьевский Мыс», запланировано комплексное благоустройство всей территории с созданием объектов инфраструктуры как для жителей дома, так и для горожан. Это поможет создать точку притяжения по аналогии со стрелкой Васильевского острова. Во всяком случае, именно на это мы рассчитываем.

Реализация проекта стала драйвером развития прилегающих к Леонтьевскому мысу территорий. Еще несколько лет назад мы были пионерами развития этой локации. Сегодня на смежных территориях уже заявлен ряд проектов других девелоперов, предусматривающих возведение жилья. В основном эти проекты сконцентрированы на Петровском острове. Раньше на его территории располагались преимущественно промышленные объекты, бывшие склады. Начало развития этой территории также положила наша компания.

В 2012 году на торгах Фонда имущества мы выкупили здание солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария» площадью около 1,7 тыс. кв. м и земельный участок площадью еще около 4 тыс. кв. м. Само здание, его часть, интересно по своей организации, а помещения подходят для создания апартаментов. 

Сейчас объект находится в запущенном состоянии. Идет экспертиза КГИОП, которая выявит предмет охраны.

Это процесс довольно долгий. Часть здания, которую возможно будет сохранить, мы будем реконструировать. На свободной территории мы планируем построить бизнес-центра класса А+. Приступить к реализации этого проекта мы намерены после окончания нашего флагманского проекта – ЖК «Леонтьевский Мыс». Нам предстоит разработать сам проект и, полагаю, объявить обо всех деталях мы сможем уже в этом году.

Петровский остров должен стать своеобразным «городом в городе»: с бизнес-центрами, жилой недвижимостью, объектами инфраструктуры. В общей сложности в ближайшие 10 лет на острове должно появиться около 900 тыс. кв. м жилой недвижимости без учета коммерческой инфраструктуры, рекреационных зон.

Строительство одного из жилых комплексов на Петровском острове со сроком сдачи в 2017 г. уже началось. Новый проект компании-застройщика «Строительный трест» – жилой комплекс OSTROV. Освоением Петровского острова займется также компания «Петровский альянс», входящая в ГК «Кортрос». Летом прошлого года девелопер получил разрешение на возведение комплекса апартаментов, который должны появиться уже к 2018 г. В том же году должен быть завершен проект компании «Северный город» — ЖК бизнес-класса «Петровская ривьера». О своих планах по строительству жилья заявила и компания Hovard.

Ваши ожидания от 2016 года?

В этом году экономика еще не успеет перестроиться. Люди уже привыкли к новым изменившимся условиям рынка.

Паники и негативных настроений уже меньше, чем это было в самом начале кризиса.

У россиян уже есть опыт кризиса 91-го, 98-го, 2008-го и нескольких промежуточных кризисов. У клиентов срабатывает «историческая память», и в условиях курсовых колебаний и политической нестабильности покупку жилья они воспринимают как надежный инструмент вложения средств и их защиты от инфляции. Покупатель дольше принимает решения, но не отказывается от покупки недвижимости совсем.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus