Дмитрий Гордов: «Для развития загородного рынка нужно наличие экспертизы и доверие капитала»

На подмосковном рынке организованных поселков — затишье уже который год. То, что почти не развивается загородный сегмент самого активного в России региона – странно и ненормально. Что тому причиной и кто станет «доктором»? Дмитрий Гордов, генеральный директор компании Landwerk, точно знает, кому это под силу. Вот об этом мы и решили его спросить.

Почему в последние годы с загородного рынка ушли компании, развивавшие коттеджные поселки?

Я бы сказал – в период с 2008 года. До 2008 года загородный сегмент развивался очень активно, и первая серьезная встряска произошла именно тогда по всем сегментам, включая загородный.

С 2008 года банки начали становиться «счастливыми» обладателями непрофильных активов — больших земельных массивов в различной стадии проектной готовности. В связи с этим произошло резкое кредитное сжатие в этом сегменте, что привело к проблемам и уходу с рынка крупных компаний.

Появилось большое число мелких компаний, которым было существенно проще адаптироваться под новые рыночные реалии. Рынок стал сильно фрагментирован. Сейчас сложно назвать загородного игрока, который может похвастаться долей рынка хотя бы в 5%.

Поэтому первая причина – неэффективность и финансовые трудности существовавших компаний, усиленные полной потерей доверия к данному сегменту со стороны банков. И крупного частного капитала.

Новых игроков, появившихся на рынке после кризиса 2008−2009 годов, можно пересчитать по пальцам. Для развития сегмента нужно два фактора – наличие экспертизы и доверие капитала. Первого на рынке очень немного, а второго – почти нет. Тут мы приходим ко второй причине – даже если представить, что нашли и необходимую экспертизу, и капитал, на загородном рынке надо прикладывать гораздо больше усилий для получения того же результата, что и на городском.

Если по-простому – можно достаточно быстро эффективно «пристроить» в год 500 млн рублей. А вот «пристроить» 5 млрд – уже проблематично. Поймите меня правильно – «закопать» в загородном сегменте можно и более 5 млрд рублей. А вот сделать экономически эффективную инвестицию в таком объеме – не так просто, скорее невозможно. Поэтому крупные инвестиции идут в другие сегменты.

Вы заявляли, что хотите занять место тех компаний, которые ушли. За счет чего планируете обеспечить успех?

Сейчас на рынке сложились все условия для этого: высокая фрагментация, малое количество системных серийных девелоперов. То, что на рынке кризис – ну так мы в нем выросли. Нам привычно. Наша основная задача на ближайшие 3 года – активно наращивать портфель проектов и отлаживать управление, чтобы обеспечить единые стандарты качества. Среди наших целей – пополнение портфеля темпами не менее 6 проектов в год на ближайшие три года. По одному проекту в два месяца.

Мы понимаем, что ищет покупатель загородной недвижимости, и являемся одними из немногих девелоперов в загородном сегменте, у кого с продажами все достаточно неплохо. Сейчас внедряем клубный стандарт L-клуб для всех наших поселков – такого в системном плане пока нет ни у кого. Речь идет о предоставлении полного перечня услуг для качественного проживания в загородных коттеджных поселках массового сегмента – анимация, мастер-классы, логистика свежих фермерских продуктов в дополнение к стандартным услугам по эксплуатации и строительству. Это с одной стороны.

С другой стороны, постепенно владельцы земельных активов приходят к моральной готовности для принятия рыночных реалий и хотят предоставлять свои активы для реализации проектов на более интересных условиях.

Государство активно занимается вовлечением «простаивающей» земли в оборот с помощью налогов и изменений в администрировании земель. Также есть достаточно много «зависших» проектов, где в силу ошибок на этапе концепции или управления возникли проблемы с реализацией. Сюда можно еще добавить и банки с непрофильными проблемными активами, которые де-факто стали крупными лэндлордами поневоле. И все понимают, что само не «рассосется». Поэтому именно сейчас время увеличивать портфель и инвестировать. С умом.

Какова будет ваша «зона покрытия» в Подмосковье: направления, ближние территории, дальние? Почему именно эти локации?

В Подмосковье мы интересуемся площадками по всем направлениям, кроме восточного. Таков рынок — мы просто следуем за покупателем. При прочих равных новые площадки выбираем поближе к Москве. С инвестиционной точки зрения выбираем площадки, которые могут принести больше результата. Доходность в нашей модели не является основным показателем для выбора проекта. Концентрируемся на массовом сегменте в диапазоне цен от 0,5 млн до 15 млн рублей за лот. Наш продукт — участки без подряда и готовые дома.

Помимо Подмосковья, присматриваемся и к другим регионам: Казань, Екатеринбург, Новосибирск.

Там рынок не настолько конкурентен, как в Московском регионе, что делает региональные проекты интересными. Но идти на рынок, не зная его локальной специфики, достаточно рискованно, поэтому ищем локальных партнеров.

Не планируете ли вы ввести для своих поселков единый бренд? Это вообще эффективно на загородном рынке?

Не сейчас. Возможно, при достижении 30 проектов в портфеле я и задумаюсь об изменении подхода, но сейчас наш подход таков: все поселки хороши, каждый уникален. Что такое эффективный проект? Это когда от его реализации все получили то, что ожидалось: клиенты – обещанный поселок надлежащего качества и в оговоренные сроки, инвестор – желаемую доходность. Для этого с каждым проектом надо работать эксклюзивно.

Эффективный портфель – это портфель эффективных проектов. Если один эффективный проект начинает покрывать неэффективность другого – это увеличивает финансовый, а следовательно, и репутационный риск компании. Добиться эффективности позволяет высокая концентрация усилий компании на каждом из реализуемых проектов. А вот стандарты управления проектами делать едиными можно и нужно, это позволяет экономить. Сейчас во всех наших проектах внедряется концепция клубного сервиса L-клуб, о которой я сказал чуть ранее. Это позволит повысить качество наших услуг и, при прочих равных, сделает нас более привлекательными в глазах покупателя по сравнению с проектами других компаний.

Будут ли, на ваш взгляд, развиваться мультисегментные поселки, где совмещены сегменты «комфорт» и «бизнес», например? Или «бизнес» и «элит»?

Думаю, что нет. У разных по уровню достатка людей разное представление о прекрасном и достаточном. Если в одном случае можно проложить поселковые дороги из щебня или асфальтовой крошки и поставить воздушную линию электропередач, то во втором случае требуется асфальт и «подземное» электричество.

Финансово это совсем разные истории с разной стоимостью одного лота. Поэтому совместить это в одном проекте невозможно.

Что сейчас пользуется наибольшим спросом — участки без подряда, с подрядом, готовые дома?

Несомненно, с 2008 года термин участков без подряда прочно укрепился на загородном рынке. По разным оценкам, участками интересуется 70−80% покупателей. Предложение следует за спросом. Мы концентрируемся на этом сегменте, максимально насыщая наше предложения всеми необходимыми дополнительными услугами. Так сказать, все в одном флаконе.

Такой продукт, как участки с подрядом, практически ушел с рынка, остались единичные проекты. Люди не любят навязанных услуг. Если бюджет позволяет, то человек скорее купит готовый дом или закажет сразу у вас подряд, но только в случае, если вы ему понравитесь. Навязать свою услугу не получится. Выбор у покупателя большой.

В этом сезоне отмечаем существенный рост запросов на готовые дома – почти в два раза к началу прошлого года. С одной стороны, весной количество запросов всегда увеличивается за счет клиентов, которые планируют обустроить себе летний отдых.

С другой стороны, сейчас прирост обеспечен появлением нового запроса формата «хочу здесь и сейчас».

Кто это – те, кто ранее покупал недвижимость в Болгарии или на Кипре, или это новый покупатель с новыми запросами? Пока не знаем, присматриваемся.

Расставьте приоритетные для покупателя факторы в порядке их важности для него.

Первое для покупателя массового сегмента – это, конечно, бюджет покупки. Все остальные факторы могут иметь существенно меньший вес. Иногда это приводит к покупке очень низкокачественного продукта, в котором итоговая стоимость вырастет кратно. Но в момент совершения покупки люди об этом не думают.

Второе – транспортная доступность в широком смысле этого слова. Редко кто из Бутово едет на Дмитровку, а из Химок на Каширское шоссе. Важно также время в пути и качество подъезда. Чем ближе за ту же цену, тем лучше. Любят также, чтобы была возможность доехать общественным транспортом, хотя в практическом смысле, с учетом наличия машин у 99% наших покупателей, не совсем понятно почему.

Третье – лес, водоем, общая экологическая обстановка, наличие развлекательных объектов поблизости.

Четвертое – репутация девелопера. Его надежность и опыт.

Ведь в поселках с участками без подряда обычно все инженерное обеспечение строится по мере реализации участков. И нужно быть уверенным в том, кому вы отдаете свои деньги.

Какое место в этом ряду занимают всевозможные «фишки», которые вы придумываете для поселков? Например, обеспечение фермерскими продуктами на каком месте?

Сейчас для покупателей это скорее экзотика, полезность которой становится понятной через несколько лет после покупки, когда поселок начинает полноценно эксплуатироваться. Однако для нас это является одним из элементов отстройки от конкурентов в расчете на то, что покупатель при прочих равных выберет именно наш проект.

А если задуматься на чуть более дальнюю перспективу – качество жизни в наших поселках выше, чем у конкурентов. Сталкиваясь с нашими «фишками» в жизни, люди понимают пользу того, что мы создаем. Нас рекомендуют друзьям. Как известно, сначала ты работаешь на репутацию, потом она работает на тебя. А у нас большие планы, и они не ограничиваются несколькими новыми проектами.

Что происходит с ценами на загородные дома и участки?

На рынке сейчас два тренда. Первый оказывает сильное давление на цены: конкуренция со стороны одиночных проектов очень высокая, покупательская способность населения снижается, денег в экономике больше не становится. С другой стороны, с изменением курса рубля сработал эффект импортозамещения.

Квартира на море в Болгарии стала стоить в два раза дороже, и это поддержало рынок.

По моему прогнозу, в 2016 году загородный рынок в целом ждет стагнация в случае, если внешняя конъюнктура не ухудшится. В 2017 году можно будет ожидать некоторый рост в пределах 10%. Однако это касается «средней температуры по госпиталю». В каких-то проектах цены будут расти, и на этом можно заработать, в каких-то существенно снижаться. Сейчас время покупателя. Всегда можно найти интересное предложение.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus