Александр Лунин: «Обращайте внимание на поведение продавца и состояние квартиры»

Многие покупают квартиры в новостройках именно из-за того, что на вторичном рынке жилья может подстерегать множество опасностей и рисков, которые нелегко распознать без опытного профессионала. Такого специалиста мы и нашли — это Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Как начинать искать квартиру на «вторичке»? К каким посредникам можно обращаться, а каким нет?

Начать нужно сначала с анализа рынка недвижимости и анализа своих возможностей. Чаще всего на этом этапе возникают основные проблемы. Особенно когда идет речь о покупке объекта недвижимости с привлечением ипотечных средств. Или, скажем, покупка объекта недвижимости при продаже уже имеющегося, так называемая альтернативная сделка.

Чтобы правильно оценить рынок недвижимости, часто требуется посредник. Это может быть и юрист, и риэлтор, главное — чтобы он был профессионал, который знает рынок недвижимости, его обычаи, сегменты, ценовую политику и т. д. Желательно, чтобы этот человек был проверенным, ну или, скажем, сотрудником крупного, известного, зарекомендовавшего себя агентства недвижимости, давно работающего и с хорошей репутацией, которое может поручиться за данного сотрудника.

Имеет ли смысл нанять своего, независимого юриста или можно положиться на юридический отдел агентства недвижимости? В каких случаях такая мера, как собственный юрист, может быть оправданной?

Любое крупное агентство недвижимости имеет своего юриста в штате или целый юридический отдел, который отвечает за анализ предоставленных документов, проверяет и выявляет проблемы объекта недвижимости юридического характера. Он уведомляет клиента о возможных рисках, связанных с приобретением выбранного объекта недвижимости.

Эта услуга всегда прописывается в договоре оказания услуг по поиску жилой площади.

Если услуга оказывается по условиям договора, то вам, скорее всего, расскажут о рисках, связанных с приобретением выбранного объекта недвижимости. Если же не оказывается, то действительно потребуется юридически подкованное лицо, которое поможет проанализировать предоставленный правообладателем пакет документов и рассказать обо всех рисках.

Какие юридические риски возникают особенно часто при покупке квартир на «вторичке»?

Рисков может быть масса. Но я бы их разделил на два направления. Первое — это мошеннические действия продавца, либо сокрытие продавцом фактов, связанных с объектом недвижимости, которые впоследствии могут повлиять на прекращение или ограничение прав будущего собственника по владению, распоряжению, пользованию приобретаемым объектом. К ним можно отнести: сокрытие факта регистрации других граждан, подложные документы, предложение договоров аванса, задатка с заведомо невыполнимыми условиями, продажа объектов недвижимости с обременением и т. д.

Второе — проблемы с правоустанавливающими документами, возможно, связанные со вступлением в наследство. Это ошибки в правоустанавливающих документах, незнание круга наследников при оформлении наследства, предъявление просроченных документов и т. д.

Какие признаки и приметы при осмотре квартиры должны настораживать? На что смотреть, куда заглядывать, чтобы избежать чего-нибудь непоправимого?

Прежде всего, это поведение продавца и состояние квартиры. Порой эти факторы говорят о многом. Поведение продавца может вам сказать, пьющий ли человек или нет. Возможно, вы поймете факт недееспособности продавца; послушайте и проанализируйте, что и о чем он вам говорит. Не путается ли, говорит ли четко, внятно, по существу заданных вопросов. Порой по первому разговору с продавцом можно выяснить многое.

Также состояние квартиры говорит о том, как собственник к ней относился.

Это и состояние ремонта, мебели, запах, присутствие посторонних асоциальных граждан и т. д. Проанализируйте после просмотра квартиры, что вы увидели и что вам сказали. В итоге у вас сложится ощущение, стоит ли покупать данную квартиру или нет.

Расскажите про случаи, когда удалось предотвратить покупку обремененной такими рисками квартиры.

В 2015 году продавалась квартира в Московской области. Основание права собственности — наследство 2014 года, наследником после умершей матери был сын. При анализе предоставленного пакета документов выяснилось, что у собственника есть брат, который в России не проживал и, скорее всего, о смерти матери не знал. По словам собственника, у сына с матерью был конфликт. Брату о смерти матери не сообщал, так как с ним не общается. По закону, наследник, который пропустил вступление в наследство, может продлить срок вступления через суд, если докажет, что он не знал или не мог знать о смерти наследодателя.

В итоге от приобретения данной квартиры мы отказались. Поскольку есть риск обжалования вторым братом права собственности на всю квартиру и признания за вторым братом права на половину квартиры. Вот типичная ситуация, в которую можно попасть.

Какие документы нужно требовать у продавца, чтобы избежать подобных случаев?

Объект недвижимости не может стоить намного ниже рынка. Скорее всего, такой объект продается с обременением в виде зарегистрированного в нем лица, залогом, сервитутом, задолженностями по коммунальным платежам, намерениями продавца в ближайшее время объявить себя банкротом, претензиями третьих лиц, — как в силу закона, так и в силу всевозможных договоров. При этом продавец, чтобы побыстрее сбыть такую недвижимость, старается умолчать о проблемах. Конечно, мошенником его назвать сложно, но, покупая такой объект, вы приобретаете кучу проблем, порой не решаемых.

Впоследствии они могут ограничить ваше пользование объектом, а иногда и лишить вас права собственности.

Поэтому не поленитесь у продавца попросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а если такие есть, попросить их оплатить до проведения сделки. Также справка из психоневрологического и наркологического диспансеров даст уверенность в том, что продавец не состоит в них на учете и, скорее всего, дает отчет в своих действиях.

Закажите выписку из Единого реестра прав на недвижимость — на наличие обременений, арестов и т. д. Попросите у продавца заявление об отсутствии других наследников, если право на объект недвижимости получено в порядке наследования. Возьмите от продавца заявление о том, что он не является банкротом и в ближайшие 3 года таковым себя объявлять не будет. А самое главное — не подписывайте договор купли-продажи объекта недвижимости, если вы не понимаете его суть или смысл каких-либо пунктов.

Как еще можно обезопасить себя?

Не вносите большие суммы в качестве аванса или залога незнакомым людям (продавцам), особенно если вам непонятен смысл договора. Собственник объекта перед принятием аванса или залога должен вам в обязательном порядке показать оригинал своего паспорта, оригиналы правоустанавливающих документов, которые действительно подтверждают, что именно он является правообладателем этого объекта недвижимости. Чаще всего мошенники все это делают по копиям, подложным документам, а потом попросту исчезают. Либо в договорах прописаны такие условия, которые вы попросту выполнить не можете. Если представитель продавца действует по доверенности, в ней должны быть полномочия по принятию аванса, доверенность должна быть нотариальная, не просроченная, оформленная надлежащим образом.

По каким причинам сделка может сорваться в последний момент и как себя подстраховать от «кидка» контрагента?

Старайтесь не приобретать объекты недвижимости, право собственности на которые получено совсем недавно. Особенно это касается свежего наследства, дарения, исполненной или неисполненной ренты. Либо если это объекты, право собственности на которые часто переходило из рук в руки за последний год. Или если собственник объекта не являлся родственником одаряемому, либо наследодателю, либо рентодателю. Ведь вы должны понимать, что

такие дорогие вещи, как недвижимость, просто так чужим людям не дарят, не завещают.

От чего люди уходили, что заставило их так поступить? Эти вопросы должны заставить задуматься.

Что вы еще посоветуете покупателям?

Пожалуй, обо всех основных методах обмана, которые за последнее время мне чаще всего встречались, я постарался рассказать. В каждом пункте я описал, как противостоять мошенникам и не стать жертвой злоумышленников. Но мы должны помнить, что с каждым днем они придумывают все новые, комбинированные и более изощренные схемы. Поэтому будьте бдительны, читайте то, что вам дают подписывать, и если непонятно, что написано в договоре, лучше его не подписывать, а проконсультироваться со специалистом.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus