Андрей Ковалев: «Все зависит от фантазии собственника офиса»

Нынче непростое время для офисных центров. Арендаторы стараются ужаться по площади, сэкономить, сторговать ставку, а то и переехать в помещение подешевле. Собственникам бизнес-центров приходится применять смекалку и свои творческие способности, чтобы их офисные здания по-прежнему «жили», успешно функционировали и приносили прибыль. Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис», раскрыл некоторые из этих приемов.

Андрей, расскажите, пожалуйста, о том, что сейчас происходит на рынке офисной недвижимости.

Текущий кризис вынудил многих компаний существенно сократить свои расходы, переехать в менее престижные и компактные офисы. Некоторые арендаторы и вовсе ушли с этого рынка вследствие банкротства или перевели своих сотрудников на удаленную работу.

Но мы видим появление и положительных трендов в среднем ценовом сегменте офисов. В частности, еще с начала года площадь сдаваемых в аренду помещений продолжает ежемесячно превышать объем освобождающихся офисов. Многие компании уже успели подстроиться под низкий спрос и текущие экономические условия, найти более востребованные направления и рынки для своего бизнеса. В итоге объем вакантных помещений в офисах среднего ценового сегмента медленно, но уверенно начал сокращаться. Однако спрос на аренду площадей по-прежнему остается на достаточно низком уровне.

Сегодня вакансия в офисах класса А и В+ составляет около 30−35%. Хотя есть и исключения.

В некоторых объектах класса А с удачной локацией, приемлемым уровнем ставок и, главное, — «мелкой нарезкой» помещений свободных площадей и вовсе может не быть. Например, в нашем БЦ «Экоофис» на Тверской сегодня пустует лишь один офис площадью 35 кв. м.

Средний ценовой сегмент, офисы класса В и В-, меньше пострадали от текущей нестабильности, поскольку ставки в подобных объектах стали номинироваться в национальной валюте еще в период прошлого кризиса. Кроме того, собственники подобных объектов в силу конструктивных особенностей здания могут предлагать арендаторам небольшие помещения, спрос на которые сегодня максимальный, особенно в этой ценовой категории. В целом доля пустующих помещений в подобных центрах класса В не превышает 15−20%.

Что делают собственники с пустующими площадями? Или они просто «стоят» и ждут своего арендатора?

Пустующие офисы приносят убытки собственнику, поэтому для того, чтобы расширить круг своих потенциальных клиентов в кризис, многие начали искать новые способы использования подобных площадей. В итоге мы видим, что сегодня офисные центры все больше превращаются из деловых в общественно-деловые. В них появляется много нестандартных арендаторов, на их территориях начинают проводиться культурные, развлекательные и даже спортивные мероприятия.

Расскажите, пожалуйста, подробнее о нестандартных арендаторах.

Чаще всего небольшие офисы на первых этажах бизнес-центров арендуют под минимаркеты, в которых продаются продукты, напитки и пресса, а также товары первой необходимости. Как правило, они рассчитаны исключительно на внутренний спрос со стороны сотрудников БЦ.

Также в последнее время офисы на первых этажах стали занимать и различные компании из сферы услуг. В частности, например, это салоны красоты и даже небольшие фитнес-клубы. В условиях существенного падения спроса на ряд товаров и услуг они стали рассматривать бизнес-центр как место сосредоточения реальных платежеспособных клиентов. У людей, которые проводят в офисе полный рабочий день, практически не остается свободного времени. Поэтому зачастую они посещают именно те заведения, которые расположены в непосредственной близости от их места работы. А если тот же самый салон красоты или фитнес-клуб находится на территории крупного делового кластера, то посещать его могут офисные сотрудники со всех близлежащих бизнес-центров.

Да, организация досуга рядом с работой — это интересное решение. А как еще собственники могут заполнять свои офисы? Вы говорили о различных культурных и развлекательных мероприятиях…

Многие бизнес-центры сегодня предлагают большие офисы свободной планировки для проведения различных мастер-классов, семинаров, конференций, в среднем на 1−3 дня. Как правило, подобные помещения сдаются уже со всем оборудованием, стульями, флипчартами, проектором, микрофонами и пр.

В качестве дополнительной услуги собственники БЦ предлагают услуги кейтеринга от собственной компании.

А насколько вообще это выгодно собственнику?

Краткосрочная аренда офисных площадей выгодна для владельцев бизнес-центра, поскольку ставки в данном случае довольно высокие. При этом расходы на «обустройство» подобных залов минимальные. Также стоит отметить, что в последнее время зачастую офисы свободной планировки арендуют и для проведения различных спортивных занятий: йоги и танцев. В общем, здесь все зависит от фантазии собственника, вариантов использования подобных площадей может быть масса. Причем сдаваться в аренду могут не только сами офисы, но и общественное пространство внутри БЦ.

Например, для проведения презентаций и промо-акций в холлах офисных центров?

Такое тоже возможно, но это не новшество, подобная практика существует давно. Концептуальные общественные пространства внутри здания, галереи, атриумы, холлы сегодня все чаще используют как арт-площадки для проведения выставок и каких-то модных показов. Для арендатора они интересны в первую очередь за счет нетиповой планировки, а также отсутствия перегородок. Поэтому подобное пространство всегда можно быстро и легко переоборудовать под любой формат мероприятия.

Но для таких мероприятий подходят далеко не все БЦ?

В принципе, презентации, выставки и показы могут проходить в любых центрах, здесь все зависит от концепции мероприятия.

Наиболее интересны для арендатора, конечно, помещения в офисных центрах с нетиповой планировкой. Например, в объектах, которые появились в результате редевелопмента промышленных заводов и фабрик.

Мы в своем бизнес-парке «Кожевники» сдаем для проведения различных творческих мероприятий и показов «Фонтанный зал». Он представляет собой галерею, переходящую в атриум с декоративным фонтаном в центре зала. Общая площадь данного пространства — 359 кв. м, а на его территории может поместиться около 250 человек.

Говорят, в последнее время все чаще офисы и общественное пространство внутри БЦ используют как площадки для съемок телепередач. Насколько распространена подобная практика?

Да, действительно, подобных примеров немало. Обычно собственники бизнес-центров для съемок телепередач предоставляют офисы с качественным ремонтом, дорогой мебелью и хорошим видом из окна. Спрос на подобные помещения есть, хотя и ограниченный. Поэтому в этой сфере арендодатели стараются выигрывать конкуренцию за счет предоставления даже не помещений, а полностью оборудованных студий. Так, мы в одном из своих объектов сделали съемочный павильон с профессиональным осветительным и звуковым оборудованием. Там неоднократно проходили съемки телевизионных передач, брейн-рингов, телесериалов, полнометражных фильмов, музыкальных клипов и рекламных роликов. Кроме того, подобная студия нередко используется музыкантами в качестве репетиционной базы. Другое дело, что все это возможно лишь при расположении здания вне жилого квартала. Например, в бизнес-парке.

Да, предложение действительно необычное. А как еще собственники могут заполнять пустующие пространства?

Вариантов заполнения офисов может быть много, здесь все зависит от фантазии собственника и технических возможностей здания. Стоит также отметить, что использовать сегодня стремятся не только помещения внутри самого бизнес-центра, но и прилегающие к нему территории. Например, тот же формат бизнес-парков предполагает наличие большой камерной охраняемой территории.

Поэтому зачастую площадки, расположенные между корпусами офисных зданий, арендаторы используют для проведения развлекательных мероприятий: корпоративов, спортивных соревнований, а также презентаций и выставок-продаж.

Стоимость аренды подобных пространств внутри БП существенно дешевле, чем аналогичных площадок, например, в городских парках или крупных ТРЦ. При этом есть все технические мощности и инфраструктура, да и парковка находится «под боком». Кроме того, часто управляющие компании бизнес-парков предлагают арендаторам услуги по оформлению площадок, а также кейтеринг и многое другое.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus