Дмитрий Пантелеймонов: «Увеличение стоимости квадратного метра в ближайшей перспективе маловероятно»

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона, не скрывает, что ситуация в Подмосковье для застройщиков сегодня напряженная: спрос упал, предложение зашкаливает, и многие девелоперы «затаились» до лучших времен. С цифрами в руках эксперт нарисовал очень точную картину происходящего.

Дмитрий, каковы, на ваш взгляд, итоги первого полугодия на рынке новостроек Подмосковья?

Первое полугодие 2016 года, в отличие от аналогичного периода в прошлом году, прошло по ожидаемому для многих подмосковных девелоперов сценарию. По крайней мере, большинство тех прогнозов, которые эксперты давали в декабре 2015 года, сбылись. Существенных изменений на рынке новостроек Московской области в первом полугодии не произошло, он развивался под влиянием тех трендов, которые сформировались еще в прошлом году. Единственное, возможно, к чему девелоперы были не готовы, так это к высокому спросу в январе—феврале. К примеру, февраль для многих стал не только самым результативным за первое полугодие 2016 года, но и за последние 12 месяцев.

То есть был ажиотаж? Как это повлияло на рынок?

Да, продажи были действительно высокими, и если говорить о конкретных цифрах, то, по данным Росреестра, в феврале в Подмосковье было зарегистрировано 10 286 договоров долевого участия. Это почти на 43% больше, чем в январе, который, кстати, на удивление девелоперов, в этом году также оказался достаточно активным: сделок было примерно на 30% больше, чем в другие месяцы этого года. Исключение составил март, который получился более продуктивным из-за того, что на него перенеслась часть февральских сделок.

В итоге результаты первых месяцев 2016 года стали приятной неожиданностью для большинства девелоперов и позволили многим из них создать для себя комфортную финансовую подушку на будущее.

А кто в основном покупал квартиры?

Большинство покупателей, как и в прошлом году, приобретали квартиры для себя. Доля инвесторов в общем объеме продаж продолжает сокращаться, поскольку краткосрочные вложения в новостройки, которые ранее были очень популярны, сегодня уже не так прибыльны. Ведь цены на недвижимость сейчас растут не так существенно, как до кризиса. Продолжают вкладывать в недвижимость в основном те, кто хочет обезопасить свои сбережения от инфляции и девальвации рубля, а также те, кто планирует получить выгоду от реализации данного актива через 5−7 лет.

Хорошо, а какова была покупательская активность в целом в первом полугодии? Судя по официальным данным, спрос упал?

После первых двух месяцев ажиотажного спроса, стимулируемого очередным падением рубля, новостями сначала об отмене субсидированной ипотеки, а после о ее продлении, но с незначительным повышением ставки, в начале весны на рынке наступило некоторое затишье. Покупатели, поняв, что текущая конъюнктура рынка играет им на руку (субсидированная ипотека была продлена, цены стабилизировались на низком уровне, объем предложения оставался большим, и никаких внешних факторов, которые могли бы повлиять на спрос, не было), стали более взвешенно подходить к приобретению недвижимости. В итоге сроки принятия решений о покупке квартиры существенно увеличились, уровень продаж в целом снизился.

Как отразилось на спросе повышение ставок в марте? И что происходило с ипотекой?

Само по себе это незначительное повышения ставок по программе субсидированной ипотеки с марта 2016 года не оказало существенного влияния на спрос. При этом с учетом продолжающегося уже второй год падения реальных доходов населения количество ипотечных сделок сегодня постепенно снижается. Для многих дорогие банковские кредиты остаются не по карману.

Изменить ситуацию может лишь значительное снижение ставок по ипотеке до 7−9%и рост благосостояния населения.

Если говорить о ситуации в целом, то ипотека в первом полугодии 2016 года по-прежнему являлась одним из главных инструментов для покупки квартиры в новостройке. Около 70% сделок на рынке проходило с использованием заемных средств банков. При этом почти 97% из них совершались с помощью субсидированной ипотеки. Чаще всего покупатели новостроек экономкласса брали в кредит суммы, не превышающие 1,5−2 млн рублей на срок до 15 лет.

В таком случае, если снижается платежеспособный спрос, значит, по идее, должны снижаться и цены?

Нет, в целом цены на первичном рынке недвижимости Московской области в первой половине 2016 года были относительно стабильны. Как правило, они росли лишь по мере повышения строительной готовности проектов, а также сокращения предложений в продаже. При этом новые жилые комплексы выходили в продажу с ценами немного ниже среднерыночных. Сегодня стоимость «квадрата» в новостройках экономкласса, расположенных в ближайшем Подмосковье, составляет примерно 80 тыс. рублей.

После существенного снижения по итогам прошлого года цены зафиксировались на низком уровне. Резкое и существенное увеличение стоимости квадратного метра в ближайшей перспективе маловероятно, ведь при текущем уровне спроса и высокой конкуренции это может негативно сказаться на продажах. А вот снижение вполне может быть. Также нельзя исключать возможность ценовых войн ближе к концу года.

Сколько проектов вышло в этом году в Подмосковье?

В первом полугодии 2016 года на рынок новостроек Московской области, по нашим подсчетам, вышло около пяти новых проектов. В основном объем предложения пополнялся за счет новых очередей и корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. Стоит отметить, что в этом году динамика вывода в продажу новых жилых комплексов существенно снизилась по сравнению с прошлым годом. Несмотря на то, что в стадии разработки сегодня находится много проектов, девелоперы пока не спешат выводить их на рынок.

С чем связано это снижение?

Во-первых, с низким спросом на недвижимость в целом и высокой конкуренцией. К тому же в последнее время часть покупателей переориентировалась с Подмосковья на столичный рынок, вследствие появления там множества проектов экономкласса с ценами, которые уже не сильно отличаются от аналогичных проектов в области.

Другая причина — это снижение маржинальности девелоперского бизнеса в целом.

Все это в совокупности вынудило девелоперов по возможности «отложить» на время запуск новых проектов. И многие из них сегодня сосредоточились на реализации своих строящихся жилых комплексов. Вместе с тем застройщики стали тщательней подходить к разработке новых проектов и корректировать их исходя из текущих потребностей рынка. Как правило, сегодня выходят в продажу только наиболее ликвидные жилые комплексы с интересной концепцией и выгодными ценами.

А чего ждут застройщики? Ведь держать площадки тоже накладно – за них нужно платить налоги. Что может их заставить запустить новые проекты? Или рынок ближайшего Подмосковья настолько насыщен, что это случится нескоро?

Застройщики откладывают выход далеко не всех своих объектов, а в основном лишь тех, которые сейчас находятся в стадии подготовки и согласования документации, а в некоторых случаях и проектов с невысокой рентабельностью и низкой ликвидностью.

Стимулировать девелоперскую активность в дальнейшем, в первую очередь, может восстановление покупательского спроса. Ведь, как правило, застройщик возводит дома в основном на деньги, полученные от дольщиков. Поэтому при хорошем уровне продаж у девелопера будет стабильный источник финансирования, который позволит ему без особых трудностей в намеченные сроки построить и реализовать свой жилой комплекс. Кроме того, увеличившийся спрос вместе с тем будет способствовать росту цен на недвижимость. Таким образом, рост маржинальности новостроек будет стимулировать застройщиков начинать новые проекты.

Можете ли вы сказать, что одни локации ближнего Подмосковья более перспективны с точки зрения строительства и спроса на жилье, а другие менее? Назовите те и другие.

Конечно, подобные локации есть. На мой взгляд, одними из наиболее перспективных мест для строительства новых жилых комплексов являются так называемые «недооцененные» сегодня города – крупные населенные пункты, расположенные в пределах 15−20 км от МКАД.

Это, например, Лобня, Домодедово, Пушкино.

Эти города начали комплексно застраиваться совсем недавно, поэтому, в отличие от наиболее популярных сегодня городов-спутников, расположенных на границе с МКАД, у них есть гораздо больший потенциал для роста цен на недвижимость.

Ведь средний пояс Подмосковья сегодня достаточно активно развивается: строятся новые дороги и развязки, объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, власти в ближайшее время планируют начать реализацию проекта кольцевой линии скоростного трамвая. А вот в ближнем Подмосковье уже и так созданы практически все условия для комфортной жизни, поэтому цены на жилье там будут расти не столь динамично, как в большинстве «недооцененных» городов.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus