Вячеслав Ковалев: «Есть лучшие инструменты, чем квадратные метры, но многие предпочитают именно их»

Могут ли в одном здании уживаться административные учреждения и элитные апартаменты? Можно ли сохранить старое здание и одновременно возвести вокруг него и над ним новое? Можно ли всю эту конструкцию вписать в исторический центр Москвы? Столь невероятную задачу сейчас выполняет корпорация «Ковакс» — в результате чего на 2-ой Брестской улице вскоре появится уникальный многофункциональный комплекс. Старое строение, которое будет сохранено и войдет в него частью, раньше принадлежало Москомархитектуре, а в новом здании разместится архитектурно-строительный центр «Дом на Брестской».

Больший же объем дома займет комплекс апартаментов с гостиничным сервисом «Резиденция Тверская», там же расположится и вся его инфраструктура — лобби-бар, тренажерный зал, SPA-комплекс, собственный паркинг и т. д. Вячеслав Ковалев, президент инвестиционной производственно-строительной корпорации «Ковакс», согласился ответить на наши вопросы.

Почему для этого проекта вы выбрали такой конструктив, как металлокаркас, а не обычные монолитные колонны?

У нас здание не может опираться и не опирается на существующее старое строение. Это отдельное здание, которое опирается на периметральные колонны высотой 24 метра — они могут быть выполнены только в металле. Металлоконструкция такого рода — проверенная, надежная вещь: так построены все небоскребы во всем мире – начиная с Америки 30-х годов.

Если сравнить себестоимость строительства из бетона, то металл становится конкурентоспособен и он экономически целесообразен.

Есть проблема в России, которая делает металлический каркас дорогим — это требования к огнестойкости каркаса для высотных зданий 3 или 4 часа. В Японии, Америке нет таких требований, потому что времени на эвакуацию там отводится меньше. У небоскребов «Москва-Сити» 4-часовая огнестойкость. Наше здание высотное, и у нас этот показатель составляет 3 часа. Огнезащита этого металлокаркаса в данном проекте стоила 100 с лишним млн рублей.

Можно ли подобным образом реконструировать другие дома в Москве? При каких условиях такие схемы реконструкции себя оправдывают?

С точки зрения экономики проекта, если здание можно снести, если его не приходится сохранять, то лучше снести и построить новое. Такая конструкция, как у нас, выполняется только в случае необходимости сохранения здания или невозможности его сноса. На градсовете сначала предлагалось два варианта, и во втором варианте данное здание было еще больше и своей частью опиралось на противоположную сторону 1-й Брестской улицы. Таким образом, улица проходила под зданием. Этот вариант был всем членам градсовета более симпатичен, но 

мэр Ю.М. Лужков тогда сказал, что недопустимо в Москве строить здания над улицами, и тот проект не прошел.

А как будут совмещены в одном здании учреждения и жилая часть? Это же очень дорогие апартаменты. Не смутит ли такое соседство покупателей?

Здание представляет из себя два объема – один, с 1 по 5 этаж, относится к зоне города и имеет вход со 2-й Брестской улицы, второй, с 6 по 12 этаж, представляет собой коммерческую часть. Этажи очень высокие, 6 этаж начинается с отметки 32 метра. Вход в эту зону ведет с 1-й Брестской улицы, таким образом, потоки работающих и живущих в здании людей разделены.

Вход с 1-й Брестской улицы ведет в холл апартаментной части комплекса. Он представляет собой двусветное пространство, в котором находится ресепшн и зона ожидания и отдыха. Тут будет фонтан и камин. В холле находится 4 панорамных лифта. Попадая в лифт, мы поднимаемся на отметку 32 метра и выше, и видим окрестности, в том числе сквер внизу, который включен в план реконструкции, там будет сделан ландшафтный дизайн.

На 6 этаже зона холла атриума, где находится «зимний дворик», мы хотим посадить побольше натуральной зелени, чтобы человек в закрытом помещении ощущал себя комфортно. Свет естественным образом будет проходить через остекленную кровлю. В атриуме также будет стеклянный фонтан-водопад.

У вас в атриуме будет еще некое «вечное лето». Что это?

Мы подобрали специальные светильники, которые позволят создать такие освещенность и цвет, чтобы человек, глядя из окна в атриум, чувствовал, будто бы светит солнце, даже зимой. Такой иллюзорный, но комфортный мир. Тому, кто не хочет видеть мрак за окном и слышать шум улицы, тому это понравится. Тем самым мы попытались сделать помещения, примыкающие к атриуму, комфортными для длительного проживания.

А с помощью  вертикальных стеклянных экранов мы ограничиваем угол обзора с целью приватности апартаментов.

К тому же заглядывать в окна к соседям будет препятствовать стеклянный водопад высотой  25 метров посреди атриума. И еще один прием – на уровне пола апартаментов в атриум будут выходить горизонтальные полочки, и за стеклом на них будут стоять растения. С верхней полочки будет идти наружная вертикальная точечная подсветка, тем самым создавая снаружи световой поток. С помощью всех этих уловок того, что происходит в окне напротив, не будет видно.

Что включает гостиничное обслуживание, которое вы обещаете в дополнение к апартаментам? Кто будет его главный потребитель?

Сегодня люди очень ценят свое время, хотят жить здесь и сейчас. Все больше людей не готово связываться с ремонтом, обслуживанием жилья, бытовыми проблемами, которые отнимают много времени и сил, предпочитая пользоваться услугами прачечных, химчисток и т. д. Но в то же время гостиницы, предлагающие этот спектр услуг, не оказывают их в полной мере на постоянной основе, они скорее ориентированы на временных проживающих.

А мы дополнили традиционный спектр гостиничных услуг дополнительными функциями, которые делают жизнь человека свободной от повседневных забот. Более того, мы подумали о том, что не все люди, покупающие недвижимость сегодня, проживают в ней, по разным причинам – у кого-то это только инвестиции, или второе-третье жилье, кто-то переезжает в другие города или страны. И свои квартиры они сдают в аренду, обращаясь к риэлторам. Но все равно взаимоотношения с арендаторами – это постоянный контроль, постоянная зона конфликта, и мы предложили услугу управляющей компании, которой можно передать апартаменты в управление. Она позаботится о доходности этих квадратных метров, и дальше все взаимодействие с арендаторами — расчеты по коммунальным платежам, вопросы сохранности имущества и прочее — возьмет на себя.

А в остальном обслуживание мы делим на две основные части. Первая — техническая обслуживание, контроль, ремонт, поддержание работоспособности всех систем дома, общественных зон и т. д. И вторая — сервисное обслуживание, когда консьерж-сервис предоставляет максимум услуг как внутри здания, так и по удаленному запросу. Сегодня разрабатывается модель, приложение, с помощью которого человек, находясь на работе или даже на другом конце мира, может заказать услугу, связанную с его пребыванием в этом комплексе, начиная от заказа еды из соседнего ресторана или магазина до организации различных мероприятий.

Т. е. через личный кабинет в электронной форме поручить управляющей компании какие-то задачи и получить потом по ним отчет, контролировать их выполнение.

Дополнительно будут предложены сервисы, которые позволят облегчить вопросы, связанные с уходом за детьми, у нас будет детская игровая комната, где можно будет оставить детей, и прочее. Также мы провели опросы, и по их результатам решили предложить помимо традиционных вещей, таких как SPA-кабинеты, тренажерный зал, специально оборудованные помещения, в которых человек может самостоятельно или через консьерж-службу заказать услуги массажа, маникюра, педикюра, парикмахерской, не выходя из комплекса.

Управляющая компания будет брать процент от сделки? Будет ли она предлагать гарантированный доход, как это начали делать некоторые участники рынка?

Да, его величина будет определяться рынком и составлять столько же, сколько у агентств недвижимости. Мы уверены, что доход от сдачи в аренду наших апартаментов будет превышать доход от сдачи обычной квартиры в этой локации. Арендатор же получит комфорт, у него не будет в подъезде бабушек с кошками, зато будет система безопасности, сервис и т. д.

А самое главное (это все знают, кто сдавал квартиры в аренду), что реальная экспозиция квартир на рынке занимает время, а дохода при этом нет. При гостиничном подходе наша УК достаточно быстро найдет арендатора, потому что у нее будет лист ожидания, и быстро заполнит этот вакуум. Квартира не будет пустовать. Впрочем, собственники совершенно не обязаны сдавать помещения через нашу УК, они могут сделать это и самостоятельно.

Насчет гарантированного дохода — он в любом случае будет ниже среднего по комплексу. Поэтому да, возможно такая опция появится, но сегодня мы ее не заявляем. Начнем эксплуатировать, а потом посмотрим.

И на какой срок окупаемости вы рассчитываете?

Мы прекрасно понимаем, что окупаемость арендного бизнеса при оптимистическом варианте – это 6 лет, а при пессимистическом — все 12. Понятно, что доходность от аренды сегодня не самая высокая, что есть лучшие инструменты инвестирования, чем квадратные метры, но многие все же предпочитают именно их. Мы рассчитываем на нашего российского инвестора. Вкладывают в недвижимость те, кто собрался здесь жить, получать доход, и кто рассматривает долгосрочную перспективу.

Для кого-то вторая квартира – это собственный пенсионный фонд.

Более того, если меня спросит покупатель, надо ли при такой доходности покупать, я скажу – да. Потому, что санкции и прочее вечными не бывают. И не только экспаты приедут. Цена квадратного метра в этой локации вырастет вдвое в течение года, как только будет команда, что все хорошо.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus