Екатерина Фонарева: «Предложение доминирует над спросом во всех сегментах и категориях»

Часто приходится читать, как падают цены на элитную недвижимость, как все прямо-таки рухнуло и подешевело. Но вот начинаешь разговаривать со специалистом и понимаешь, что ничуть не бывало. Ситуация в дорогом сегменте недвижимости, особенно в сегменте новостроек, довольно стабильная. Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, привела аналитику, это подтверждающую.


Что сегодня происходит со спросом на дорогое жилье? На что спрос больше — на бизнес-класс, «премиум», «элитку»?

Безусловно, спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса всегда превышал и сейчас превышает спрос на жилье более высокого ценового сегмента. Если обратиться к цифрам, то, по данным Colliers International, с января по конец июня 2016 года в Москве в сегменте «элит» было реализовано около 20 000 кв. м жилой недвижимости и апартаментов. В классе «премиум» — 28 000 кв. м. При этом в бизнес-классе за первое полугодие 2016 года эта цифра составляла 245 000 кв. м.

Эти данные включают в себя и сделки, совершаемые по договорам долевого участия. Таким образом, мы видим, что

распределение спроса между пограничным с «масс-маркетом» бизнес-классом и наиболее дорогими жилыми и апартаментными проектами столицы очень неравномерно.

Сейчас рынок довольно медленно пополняется новыми проектами бизнес-класса. При этом мы наблюдаем в этом сегменте стабильный спрос и активное вымывание наиболее ликвидных предложений. Соответственно, активное поглощение рынком высоколиквидных малометражных квартир и апартаментов не могло не сказаться на выручке девелоперов, которая сократилась, несмотря на незначительный рост объема реализованных единиц квартир и апартаментов.

Не перекрывает ли предложение спрос – ведь постоянно появляются новые проекты?

Предложение в разных классах жилой недвижимости повсеместно перекрывает спрос. В первом полугодии 2016 г. рынок жилья и апартаментов бизнес-класса и выше демонстрировал значительное снижение темпов и объемов вывода новых площадей по сравнению с прошлым годом. Но, несмотря на это, предложение на рынке высокобюджетных новостроек едва ли не вдвое превышает спрос, вследствие чего этот рынок по-прежнему остается рынком покупателя.

Что касается более низких сегментов — «эконома» и «комфорта», то они все последние годы активно пополнялись новыми проектами, в результате чего общее предложение по результатам полугодия увеличилось более чем на четверть. Так что предложение доминирует над спросом во всех сегментах и категориях.

Что происходит с ценами? Куда ведет кривая?

По нашим данным, средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты бизнес-класса в Москве по итогам I полугодия составила около 250 300 рублей за кв. м. В премиум-классе она была на уровне 596 700 рублей за кв. м. В элит-классе – 1 060 600 рублей за кв. м. При этом в бизнес-классе было замечено увеличение средневзвешенной цены на 4%. В премиум-классе также было зафиксировано увеличение на 2,4%. А вот рынок элитной недвижимости «просел» в цене почти на 8% по сравнению с последним кварталом 2015 года.

Можно отметить, что в отдельно взятых объектах в течение полугодия отмечалось повышение цен в прайс-листах. Также примечателен тот факт, что

при стабильности рублевых цен в долларовом эквиваленте отмечалась небольшая коррекция вниз.

Какие локации потеряли популярность, а какие, напротив, набирают ее?

Если рассматривать последние 5−10 лет, то можно отметить падение популярности южной части Москвы для строительства там жилых комплексов бизнес-класса. Несколько лет назад девелоперы обратили пристальное внимание на север Москвы, оценили преимущество разных локаций, и теперь мы наблюдаем рост популярности САО, как с точки зрения объема предложения, так и покупательского спроса. Думаю, что этот тренд еще не достиг своего пика и будет только нарастать. Сейчас, по состоянию на конец лета 2016 года, в САО представлено около четверти предложения квартир и апартаментов бизнес-класса.

Что касается премиум-класса, то здесь за годы ничего не изменилось, и наиболее популярной локацией по-прежнему остается ЦАО. То, что следует отметить особо — это активное развитие доли апартаментов премиум-класса в ЦАО. На данный момент она составляет 64%.

В элитном сегменте можно отметить следующие тенденции. Понизилась девелоперская активность в таких районах, как Тверской и Пресненский. Они сильно уступают Хамовникам, где на сегодняшний день сосредоточена почти половина предложения квартир и апартаментов элитного сегмента. Таким образом, элитным квартирам «на Патриарших» сегодняшний покупатель предпочитает квартиры «на Остоженке».

Какие, с вашей точки зрения, итоги лета? И ваши прогнозы на осень-зиму?

Итоги лета 2016 года вполне сопоставимы с итогами первого полугодия 2016 года. Одним из итогов можно назвать снижение темпов вывода на рынок новых площадей бизнес-класса по сравнению с II полугодием 2015 г. Соответственно, на фоне активного спроса это привело к замедлению темпов роста объема предложения. При этом сохранялась тенденция к выводу на рынок проектов с мелкой нарезкой площадей.

В качестве второго показателя можно отметить высокую активность среди покупателей, и как следствие, рост объемов поглощения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Еще можно отметить рост средней цены предложения, связанного в том числе с прямым повышением цен в прайс-листах на отдельных объектах.

В премиум-классе самой важной тенденцией было снижение объема предложения и низких темпов пополнения рынка новыми проектами.

Соответственно, ограниченность предложения сказалась и в виде снижении объемов поглощения. Рост средней цены новостроек премиум-класса был связан в том числе с прямым повышением цен в прайс-листах.

В элитном сегменте самым заметным явлением стало снижение количества объектов, усилившееся к концу полугодия, и низкие темпы пополнения рынка новыми проектами. При этом к концу полугодия спрос на элитные объекты усилился, а темпы поглощения имеющегося на рынке предложения были достаточно высокими. Еще одна заметная тенденция – это снижение средних рублевых цен вследствие стабилизации курса валют и коррекции прайс-листов на некоторых ранее переоцененных объектах.

До конца года ожидается повышение цен на объекты, наиболее активные и ликвидные с точки зрения продаж. Очевидно, это коснется тех объектов, ценовая политика которых не менялась во II квартале 2016 г. При этом прямого и повсеместного снижения цен не ожидается. В отдельных жилых комплексах цены останутся неизменными, что приведет к небольшому росту среднерыночных цен (в пределах 3% в квартал). Полагаю, что до конца года рынок ожидает стабильный уровень продаж, который будет подпитываться небольшими акциями и дисконтами на уровне не более 5−10%.

Раньше элитным считалось жилье только в самом центре. А сейчас? «Элитка на МКАД» — может такое быть или нет?

«Элитки на МКАД» ни в коем случае быть не может, так как проекты этого класса никак не могут находиться вблизи шумных и загрязняющих экосреду крупных магистралей. Вдобавок, слабо представляется, как камерные клубные проекты уровня de luxe могут вписаться в стандартные для московских окраин спальные районы с инфраструктурой, рассчитанной на массового потребителя и с не всегда хорошей транспортной доступностью. Понятно, что в данном случае речь идет только о городском жилье, не о загородном. Это отдельный продукт.

Чем элитные новостройки отличаются от ЖК того же класса, построенных 5−10 лет назад? Принципиальная ли это разница?

Основное отличие современных элитных жилых комплексов от домов данного сегмента 5−10-летней давности – это наличие эксклюзивной инфраструктуры и «зеленой» составляющих проекта. В текущих рыночных реалиях – изобилие предложения на любой вкус и цвет с точки зрения архитектуры и локации,

во главу угла ставится создание качественной и комфортной среды проживания с набором инфраструктуры,

формально ставшей уже традиционной при проектировании жилых комплексов (детские образовательные учреждения, магазины, кафе, фитнес-клубы и т. д.), но более высокого уровня, с более качественной креативной составляющей и с эксклюзивным набором услуг.

Давайте поговорим про ипотеку в премиум-классе. Нужна ли она состоятельным покупателям?

Сложно сказать, чем руководствуется покупатель жилья бизнес- и премиум-класса при рассмотрении вопроса о получении ипотечного кредита. По нашим недавним подсчетам, которые мы делали на основе опроса покупателей ЖК «Воробьев дом» и ряда других проектов, подавляющее большинство покупателей (62%) предпочли полностью оплатить покупку из личных средств. Воспользовались ипотекой 18% покупателей. При этом, в большинстве своем, ипотека бралась не на полную сумму.

Очевидно, что покупателям жилья премиум-класса дополнительная финансовая подпитка нужна только в том случае, если они, допустим, не могут сразу отвлечь свои ресурсы из каких-то собственных действующих проектов. В другом случае они обладают достаточным количеством денежной массы, и ипотека им просто не нужна.

Можно было бы предположить, что большинство покупателей приобретают жилье бизнес- и премиум-класса с инвестиционными целями, чтобы вложить деньги, однако 58% опрошенных нами респондентов признались, что купили квартиру для проживания, либо в подарок детям. Только 9% заявили об инвестиционных вложениях. Тем не менее, можно утверждать, что на фоне ограничения предложения зарубежной недвижимости вследствие санкций и нестабильной политической ситуации обладатели достаточных денежных средств стремятся конвертировать их в российскую недвижимость премиального сегмента.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus