Андрей Колочинский: «Сколько промзон — столько и проблем их освоения»

Строительство жилья в промзоне – процесс, в рамках которого девелопер должен не только достичь своих коммерческих целей, но и соблюсти баланс интересов клиентов, бизнеса и власти. В интервью изданию «Мир Квартир» управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский поделился опытом редевелопмента промышленной территории, а также рассказал о том, как жилищное строительство помогает сохранению рабочих мест в промзоне.

Как вы получили этот участок? Был ли тендер и почему выбрали вашу компанию?

Компания «ВекторСтройФинанс» приобрела участок под строительство ЖК «Кварталы 21/19» в промзоне «Грайвороново» в ходе электронных торгов, предложив самую большую цену. Помимо нас, в торгах принимали участие пять компаний, однако какие именно – нам неизвестно, так как их названия не раскрываются. Полагаю, что большинство из них были такими же девелоперами, как и мы.

Что необходимо девелоперу, застраивающему промзону? Специальный опыт, специальные знания, кадры, админресурс?

Конечно, девелоперу нужно всего понемногу: опыт, знания, кадры и связи. Однако, на мой взгляд, самое важное – привлечь к созданию проекта планировки территории (ППТ) опытного разработчика. Это особенно значимо сегодня, когда столичные власти зорко следят за редевелопментом больших пространств, ведь неудачная концепция одной промзоны может привести к хаосу во всем районе, а то и в городе.

За помощью в создании ППТ мы обратились в Институт генплана Москвы, специалисты которого хорошо понимают задачи города в развитии производственных участков. Конечно, мы могли бы обратиться и в коммерческое градостроительное бюро, которое, возможно, сделало бы работу быстрее и качественнее. Тем не менее,

чтобы быть в тренде градостроительной политики, лучше консультироваться с госструктурами.

Впоследствии это экономит много времени в период согласований.

В чем состоит главная трудность освоения площадки, представляющей собой большую промзону?

Убежден: сколько промзон – столько и проблем их освоения. Если говорить об общих для всех девелоперов трудностях, то они связаны с чисто техническими задачами: снос старых построек, рекультивация земель, перекладка коммуникаций. Однако в каждом случае возникают свои тонкости, которые требуют индивидуального подхода. К примеру, для рекультивации особенно загрязненной почвы иногда нужно заменить слой земли толщиной от полутора до одного метра. Можете представить, какие это большие затраты для проекта?

Также есть сложности, связанные не с техникой или природой, а с самими людьми. Зачастую в одной промзоне может быть много собственников, и если у одного из них возникает идея реализовать проект реновации, добиться общего согласия подчас весьма сложно. Выходит, как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку, из-за чего многие производственные участки долгое время остаются в плачевном состоянии.

Какие трудности преодолели вы?

У каждой промзоны своя история, и зачастую девелоперы тратят немало времени и средств, чтобы зачистить площадку от «приветов» из прошлого. В этом смысле проекту «Кварталы 21/19» повезло. На нашем участке раньше располагалось машиностроительное предприятие «Молния», производившее оборудование для энергетической промышленности. «Молния» была экологически чистым производством, не оставившим никаких следов загрязнения воздуха или почвы.

Тем не менее, мы столкнулись с другой нетривиальной для промзон трудностью: предприятие, от которого был унаследован участок, было секретным.

И чтобы проводить какие-либо работы на его территории, необходимо снять режим секретности. Эта процедура отняла у нас в общей сложности полгода, что, в общем-то, много для строительного проекта.

Как относятся покупатели к жилью, построенному в промзоне? Есть ли у них какие-либо предубеждения?

Прежде всего клиенты озабочены экологической обстановкой на территории. В истории Москвы были примеры строительства жилья на загрязненных территориях, вокруг которых ходило много слухов и домыслов. Как я уже отметил, в «Грайвороново» нам не пришлось иметь дело с плохой экологией, тем не менее, мы терпеливо разъясняем это каждому клиенту. Максимальное загрязнению у нас – это строительный мусор от сноса старых построек, который мы вывозим с площадки. В этом плане строительство в промзоне ничем не отличается от возведения жилья на участках другого назначения.

Помимо экологии, какие еще проблемы могут возникать у жителей комплексов в промзонах?

Остальные трудности носят чисто эстетический характер. К примеру, у первых жильцов комплекса может быть не очень привлекательный вид из окна. Дело в том, что проекты в промзонах, как правило, очень масштабные и состоят из нескольких очередей строительства. Когда первая очередь заселяется, на одном участке идет монтаж корпусов, на другом – расчистка площадки, а на третьем – еще доживают свой век старые постройки.

Конечно, это временная проблема, но,

чтобы максимально нивелировать негативные впечатления первых жителей комплекса, девелоперы широко применяют квартальный метод застройки.

Каждая очередь проекта максимально отгорожена от соседних строительных площадок и сдается в эксплуатацию с комплексным благоустройством прилегающих территорий. Проше говоря, каждый квартал – это автономный «город в городе».

Однако квартальной застройки нам показалось недостаточно, и мы пошли на беспрецедентное для столичного рынка решение. На одном из неиспользуемых административных зданий по заказу ГК «ВекторСтройФинанс» известный российских художник Рустам Салемгараев нарисует самый большой в России стрит-арт. Картина полностью закроет неприглядный фасад старого здания и будет радовать глаз первых жителей «Кварталов 21/19».    

Как, по вашим планам, изменится сам район после появления вашего проекта?

Полагаю, что через несколько лет район застройки «Кварталов 21/19» наиболее исчерпывающе будет описывать слово «современный». Здесь появится современное жилье комфорт-класса, современное социальное пространство, а также современные рабочие места.

Помимо 21 жилого дома, на участке площадью 19 га будет благоустроен живописный километровый бульвар с велосипедной дорожкой и зонами отдыха для жителей комплекса и других горожан всех возрастов. Причем мы сохраним уже существующую на территории завода аллею и добавим к ней липы, клены и каштаны. Бульвар будет завершаться площадью перед строящейся станцией метро «Стахановская» новой Кожуховской линии метро.

А как насчет рабочих мест?

Проект планировки территории «Кварталов 21/19» разрабатывался с соблюдением баланса числа жителей района и рабочих мест. Для этого мы специально проводили анализ перспектив развития всех предприятий по соседству с нашей стройкой, направляли им анкеты, изучали возможности наращивания их мощностей. Все это было сделано для того, чтобы после завершения проекта мест приложения труда хватило всем: и коренным жителям района, и новым жильцам комплекса.

В этом контексте хочу подчеркнуть важную особенность нашего проекта.

Мы не выгоняли предприятие из промзоны, чтобы построить свой жилой комплекс, как это, к сожалению, часто бывает.

К моменту торгов на территории завода «Молния» работало не более 150 человек, а большая часть построек использовалась не по назначению – в основном в качестве складов.

Где в будущем смогут трудоустроиться жители вашего ЖК?

Средства, которые мы заплатили за участок собственнику промзоны – корпорации «Росатом» – пойдут на модернизацию второй части завода «Молния», который станет еще более экологически чистым, компактным и даст району новые рабочие места. Помимо этого, по соседству с нашим жилым комплексом появится инновационный центр по металлообработке ВНИИМЕТМАШ. Иными словами, в долгосрочной перспективе у жителей «Кварталов 21/19» будут широкие возможности трудоустройства в шаговой доступности на хорошо оплачиваемых позициях в высокотехнологичных отраслях.    

Насколько еще велик в Москве такой земельный ресурс, как промзоны? Надолго ли их хватит? Планируете ли вы осваивать и дальше подобные территории?

Московские промзоны сохраняют большой потенциал для жилищного строительства. Особенно перспективны участки на берегах Москвы-реки, относящиеся к старым речным портам и пристаням. Не стоит забывать и о менее масштабных производственных участках, которые сейчас освобождают небольшие инфраструктурные объекты: телефонные станции, таксомоторные парки, товарные базы.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus