Анна Сапожникова: «Кризисная ситуация стимулирует клиентоориентированность»

Аналитики утверждают, что сейчас в Москве пустует 18% офисных площадей. Это серьезный показатель, свидетельствующий о сложных временах для бизнес-центров. Как реагируют на новые условия арендаторы, арендодатели, управляющие компании? Об этом мы спросили у Анны Сапожниковой, директора департамента управления недвижимостью Prime Property Management.

Насколько просто управлять офисными зданиями?

В Москве офисных зданий в чистом виде сегодня практически нет, чаще всего это многофункциональные объекты. Например, все три объекта, которыми управляет наша компания, являются многофункциональными. В деловом центре «Ситидел» у нас есть фитнес-центр с бассейном, ресторан, гастрономический паб, торговые помещения.

В бизнес-парке «Фактория» мы планируем сформировать довольно существенную торговую составляющую, которая будет включать как классические форматы (кафе, рестораны, отделения банков, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. п.), так и форматы, набирающие популярность: студии для фотосессий, помещения для проведения мастер-классов, популярные спортивные форматы — кросс-фит, кардио-зоны, залы для занятий йогой, а также помещения для креативных компаний и стартапов, коворкинги и т. п. При этом уже давно функционирует фитнес-клуб, корпоративная столовая и даже есть стоматологическая клиника.

В бизнес-центре «Квадрат» помимо офисных помещений, корпоративной столовой и стандартных торговых помещений (кафе, небольших помещений сопутствующей торговли) представлена постоянная экспозиция ретроавтомобилей. И тенденция к организации развитой инфраструктуры, формирующей атмосферу объектов на рынке офисной недвижимости, сейчас усиливается. 

Что касается сложности управления теми или иными зданиями, то это, на мой взгляд, в большей степени  зависит от класса объекта и уровня арендаторов.

В офисных зданиях класса А, расположенных в пределах Садового кольца, зачастую основной проблемой является отсутствие свободных парковок для посетителей кафе и ресторанов. С этим можно справляться по-разному. Мы, например, в максимально «спокойные» для бизнес-центра часы, когда основные офисные сотрудники уже покинули здание и гостевые места для машин освободились, предлагаем их для автомобилей посетителей наших ресторанов.

Изменились или прибавились проблемы в управлении в связи с текущим состоянием экономики?

Скажем так – к старым задачам добавились новые, но справиться с ними вполне под силу. Например, чтобы найти или удержать своего арендатора, необходимо поддерживать классность/уровень объекта. Мы периодически проводим аудит наших зданий и, если видим, что бизнес-центр начал сдавать позиции, организуем мероприятия по его реновации.

Так, в «Ситидел» у нас намечена масштабная работа по обновлению мест общего пользования, переоборудованию атриума, реализации проекта благоустройства территории. Для этого мы привлекли опытных и известных архитекторов и дизайнеров и уже в следующем году надеемся представить результат. Общие зоны в «Ситиделе» станут более современными и удобными для посетителей; в проекте интересно обыгрывается многоуровневый объем здания, а в атриуме будут «летать» деревья, но пока оставим это в разряде «интриги».

Если же говорить о кризисной ситуации, то в целом она стимулирует клиентоориентированность: арендодатель вынужден искать новые подходы к арендатору, предлагать программы лояльности, чтобы его удержать, и т. д. Но не думаю, что это проблема, это, скорее, задача. Не побоюсь использовать здесь клише: «Кризис – это возможность стать лучше». Для нас все в точности так.

В целом арендаторы стали более требовательны к техническим условиям помещений, например, к такому параметру как объем воздуха на квадратный метр.

В последнее время работодатели стараются плотнее рассаживать своих сотрудников. И вот тут возникают проблемы: когда здание уже построено, функционирует не один год, то предложить с точки зрения технических условий больше, чем имеешь, довольно сложно. На одном из наших объектов мы планируем полностью модернизировать систему вентиляции, что в итоге приведет к увеличению объемов воздуха в офисных помещениях примерно на 30%.

Применяете ли вы энергосберегающие решения? В чем их реальная польза?

Да, применяем. Так же, как многие другие, мы разрабатываем программу по повышению энергоэффективности объектов, меняем осветительные элементы на светодиодные, за счет чего сокращаются расходы на приобретение тех же лампочек и экономится электроэнергия. Также проводим регулярную оценку теплопотерь здания и проводим мероприятия по их минимизации. Также в планах создание системы рекуперации на приточно-вытяжных установках, что позволит существенно экономить на теплоснабжении объекта.

В этом году, к примеру, деловой центр «Ситидел» получил сертификат BREEAM In-Use 2016 с присвоением рейтинга Good (хороший) по разделам Asset (техническое состояние здания) и Building Management (управление зданием). Наличие сертификата и рейтинг такого уровня подтверждают, что здание эксплуатируется с минимальным воздействием на окружающую среду, доказывают его энергоэффективность, а также свидетельствуют о его высоком уровне комфорта.

Какие вообще бизнес-центры и МФК чувствуют себя сегодня лучше, а какие хуже? Почему?

Сейчас, на мой взгляд, абсолютно все категории недвижимости чувствуют себя не лучшим образом. Наблюдается тенденция к снижению ставок, арендодатели вынуждены идти на существенные уступки арендаторам, скидки, длительные арендные каникулы, участие в отделке и прочее. То, насколько благополучно функционирует тот или иной бизнес-центр, зависит и от его локации.

Продолжается ротация арендаторов в столичных бизнес-центрах. Но здесь можно отметить одну особенность: сейчас арендаторы подыскивают не объекты ниже классом, соответственно, предлагающие более низкие ставки, а, напротив, делают выбор в пользу тех объектов, которые раньше были им не по карману, но теперь, в результате коррекции рынка, эти площади могут занять. Очень многие арендаторы сейчас сокращают объемы, уходят на меньшие площади.

Что делает арендодатель, если арендатор просит снизить ставку, упирая на падение доходов?

Мы в большинстве случаев пытаемся найти сбалансированное решение, позволяющее достичь компромисса для обеих сторон.

Важнейшей задачей, безусловно, остается поддержание уровня нашего сервиса и обслуживания объектов,

находящихся у нас в управлении, на максимально высоком уровне при оптимизации затрат на управление и техническую эксплуатацию, что также позволяет уменьшать финансовую нагрузку на арендаторов – и это нам удается. 

Есть ли какие-то специальные антикризисные решения для того, чтобы выжить в сложной экономической ситуации?

Да, конечно, есть, и они общие для рынка. Во-первых, это касается кадрового вопроса. В кризис очень высок спрос на высококлассных специалистов. Лучше собрать команду из трех «дорогих» профессионалов, чем распылять ресурсы на огромный штат. Во-вторых, больше внимания уделяется тендерным процедурам, подбору подрядчиков, чтобы не потерять в качестве и сохранить оптимальную цену. Если раньше можно было платить за бренды, то сейчас все стараются подобрать схожие по характеристикам и достойные по качеству аналоги, чтобы сохранить ставку операционных расходов.

Можете ли вы дать какой-либо прогноз по развитию ситуации на рынке офисной недвижимости?

Ситуация выравнивается, доля вакантных площадей на наших объектах сокращается. Кроме того, в бизнес-центры, которыми управляет наша компания, пришли новые качественные арендаторы. Это крупные компании, лидеры в своих сегментах.

Но в то же время давать чересчур позитивные прогнозы я бы тоже не стала.

Да, падение арендных ставок остановилось, даже наблюдается некий рост, и в целом происходит стабилизация рынка. Однако для того, чтобы тенденция стала позитивной, нужны более благоприятные экономические условия. Впрочем, что бы ни происходило в экономике и на рынке, секрет успеха всегда один – очень много работать и блюсти интересы клиентов. Это наш приоритет в любых условиях.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus