Яна Сергеева: «Основной фактор, определяющий срок продажи квартиры — это конкурентная цена»

В последние месяцы и даже годы мы стали наблюдать падение интереса ко вторичному жилью у покупателей. И хотя процесс этот проходит плавно и постепенно, некоторые закономерности уже можно выявить и сформулировать. А также сделать выводы о том, чего ожидать от сложившейся конъюнктуры продавцам квартир. Сегодня об этом рассуждает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Как собственнику квартиры определить адекватную цену на свою квартиру, не завышенную, но и не заниженную в текущих рыночных условиях?

Оценка квартиры — стратегически важный момент, определяющий, как долго будет продаваться недвижимость, и здесь нужно обращать внимание на конкурентную среду. Как и в любой другой сфере, дефицит предложения в том или ином сегменте увеличивает его стоимость. Именно поэтому цена квартиры определяется в том числе сравнительным методом, с учетом изучения аналогичных вариантов, и проще всего это сделать, отслеживая интерес к объявлению со стороны потенциальных покупателей. Причем не просто количество звонков, а именно число состоявшихся показов квартиры.

При самостоятельной оценке существует тонкий момент, который многие продавцы не берут в расчет. Это наличие на рынке множества специальных рекламных предложений, которые выставляются по более низкой цене в сравнении с аналогами.

Опираясь на предложения такого рода, продавец рискует занизить стоимость  квартиры.

Именно поэтому так важно обращаться к экспертам. Специалисты обладают полной картиной рынка: от базы по реализуемым в настоящее время вариантам до  информации, касающейся частоты сделок и стоимости реализованных квартир.

Как выбрать риэлтора?

Обращайтесь к профессионалам с хорошей деловой репутацией на рынке недвижимости. Только в этом случае возможно получить качественную услугу при минимальных временных затратах и профессиональное сопровождение на всех этапах проведения сделки. Широкие рекламные возможности агентства недвижимости и сформированная клиентская база позволяет существенно сократить сроки поиска покупателя.

Как определить недобросовестного риэлтора? С кем связываться не надо?

Вот признаки недобросовестности риэлтора: нежелание предоставлять информацию о проводимой им работе, чрезмерное давление по срокам принятия решений и иные методы психологического воздействия. Предложение о внесении денежных средств без документального оформления также является тревожным сигналом.

Зачастую недобросовестные риэлторы не обладают полной информацией относительно законодательных изменений, имеющих отношение к проведению сделок на рынке недвижимости. Такому специалисту не хватает компетентности и профессионализма, особенно в проведении сложных сделок. Клиент идет на большой риск, обращаясь к нему.

Заключать ли с риэлтором эксклюзивный договор или нет?

В заключении с агентством подобного договора заинтересован, прежде всего, сам продавец, так как только эксклюзивность предложения определяет максимально высокую цену на квартиру.

Конкуренция среди риэлторов, создаваемая при большом тираже объявления по инициативе продавца, лишь искусственно понижает цену на квартиру, поскольку создает «битву» за звонок от потенциального покупателя.

А зависит ли комиссия от того, работает ли риэлтор на агентство или на себя?

Частным риэлторам зачастую приходится демпинговать, чтобы выдержать конкуренцию со стороны агентств, поэтому снижение комиссии обусловлено фактором риска и необходимостью простимулировать спрос на свои услуги. Те, кто заинтересован в безопасности и надежности проведения сделки, обращаются в компанию и подписывают договор на оказание услуг, при этом размер комиссии определяется в зависимости от ситуации клиента и сложности сделки. 

Для выгоды наших клиентов у нас практикуется не только процент от сделки, но и специальные тарифы на услуги, а также скидки и акции. Ввод тарифицированной системы оплаты  можно назвать прорывным:  достаточно зайти на сайт и узнать, сколько стоит та или иная услуга.

Тарифы специально разработаны для схожих сделок и в основном социально ориентированы.

Сколько сейчас составляет комиссия, можно ли торговаться и в какой момент ее платить?

Почему-то считается, что оплата услуг риэлтора — это очень дорого. Однако это миф. Определение агентского вознаграждение за оказанную услугу – процесс индивидуальный и зависит сложности сделки и объема проводимой работы. Более того, наличие акций, специальных  предложений и социальных тарифов делают услугу профессионалов доступной.

Торг по комиссии после определения ее размера неуместен. Однако те, кто заинтересован в максимальной экономии средств, могут воспользоваться услугой только юридического сопровождения сделки.

В любом случае оплата агентского вознаграждения производится по факту оказания услуги. 

Как быстрее продать свою квартиру? Дайте несколько советов нашим читателям.

Основным фактором, определяющим срок продажи квартиры, является конкурентная цена, но не стоит забывать и о состоянии продаваемой квартиры. Значительно сложнее продаются квартиры, в которых содержалось большое количество животных (здесь необходимо сделать минимальный косметический ремонт).

Также нужно устранить дефекты, которые снижают ликвидность квартиры. Сюда можно отнести, в том числе, серьезные нарушения, связанные с неузаконенными перепланировками квартиры. Такие квартиры нельзя приобрести с использованием ипотечного кредита, а значит, количество потенциальных покупателей резко сокращается. Так, в нашей практике были примеры, когда продавцы возвращали снесенный воздуховод на место и осуществляли прочие переделки, необходимые для успешной реализации квартиры.

Раньше на рынке недвижимости наблюдалась четко выраженная сезонность. Например, лето было традиционно низким сезоном для продаж. А что происходило в этом году?

Лето 2016 года не стало для нас «мертвым сезоном». Большой объем сделок проходит в рамках «альтернатив» и «взаимозачета». «Взаимозачет» позволяет продать квартиру на нестабильном, все еще снижающемся вторичном рынке и приобрести квартиру в строящемся жилье, стоимость которого повышается.

Вторичный сегмент остается в стагнирующем состоянии, и в этой ситуации свою пользу могут извлечь покупатели — получить максимальную скидку от продавца.

Принесла ли оживление осень?

Первый осенний месяц считается началом периода деловой активности, и результаты по спросу и активности клиентов не заставили себя ждать. Уже с середины августа отмечается и увеличение обращений за риэлторскими услугами и повышение интереса к объявлениям. Тем не менее, оживление протекает плавно.

Сколько сейчас составляет средний срок экспозиции?

Все индивидуально и зависит от стоимости и характеристик самой квартиры. Как правило, в случае адекватной цены реализация сделки по продаже квартиры происходит в течение трех месяцев.

Где и какие квартиры лучше всего продаются, а где и какие – хуже всего?

Абсолютно на каждую квартиру находится покупатель при условии выгодной цены. Как и ранее, наименьшим спросом пользуется жилье в старых пятиэтажках: такие предложения рассматривают в последнюю очередь (при отсутствии альтернатив).

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus