Павел Брызгалов: «На рынок сейчас возвращаются инвесторы»

Понятие комфорт-класса появилось на рынке недвижимости после прошлого кризиса — в начале 2010-х. Но, как выясняется, сегодняшний комфорт-класс — не чета предыдущему: в погоне за спросом застройщики включают в проекты новостроек все новые и новые дополнительные опции. Каким стал комфорт-класс сегодня и что вообще происходит с рынком недвижимости массового спроса? На вопросы «Мира Квартир» отвечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Как изменился рынок жилья массового спроса с начала нынешнего кризиса? Насколько заметно снизился средний бюджет сделки?  Можете привести цифры?

Практика показывает, что кризисы на рынке недвижимости стимулируют застройщиков к повышению качества продукта, а кроме того, — косвенно помогают «самоопределиться» промежуточным сегментам. Так, после 2009 года фактически в сегменте массового спроса выделился комфорт-класс. В 2015−2016, во-первых, мы наблюдаем формирование премиум-сегмента как самостоятельной промежуточной ниши между элитным жильем и жильем бизнес-класса. Во-вторых, заметной стала дальнейшая эволюция комфорт-класса.

Понятно, что эта эволюция учитывает изменения спроса, обусловленные сокращением бюджета покупателя. По сравнению, скажем, с 2014 годом бюджет покупки в эконом- и комфорт-классах сократился примерно на 6−8%, а в сегменте однокомнатных квартир, где существенно возросла доля квартир-студий, его снижение и вовсе составило около 20%. При этом спрос на квартиры-студии небольшой площади, от 25 кв. м, увеличился в 1,5−2 раза. Не случайно уже более половины новых ЖК включают в состав такие квартиры.

Только ли за счет сокращения площадей снижается бюджет сделки (и как, кстати, изменились площади в комфорт-классе за последнее время)? Есть ли коррекция стоимости “квадрата”?

Что касается площадей, спрос сейчас переориентировался на квартиры минимальных метражей. И застройщики, конечно, реагируют. Наметилась интересная тенденция: по метражам бизнес-класс приблизился к «комфорту», а по начинке, инфраструктуре — наоборот, в более демократичные проекты включаются опции, которые ранее были исключительной привилегией сегмента «бизнес».

Я бы еще отметил тот факт, что

распространение в комфорт-классе сейчас получают так называемые европланировки — квартиры-студии с отдельной спальней.

Если еще 5−6 лет назад такие квартиры появлялись в ЖК только в том случае, если ничего другого на оставшихся метрах спроектировать было нельзя, и продавались они с дисконтом, то сейчас доля квартир с европланировками в проекте может доходить до 30%. Данный формат охотно покупают и часто именно их разбирают в первую очередь. Например, по нашей статистике, «евродвушкам» отдают приоритет  молодые семьи, поскольку на площади в 40−42 метра такая планировка позволяет организовать все функциональные зоны, свойственные полноценной двухкомнатной квартире.

Что касается стоимости «квадрата», то за последний год она снизилась в московском комфорт-классе с 199 850 до 169 500 тысячи рублей. Для сравнения, в «экономе» — с 137 700 до 136 300 тысячи рублей. Дополнительное снижение бюджета покупки происходит все-таки за счет сокращения метражей, вывода дополнительных подсобных жилых помещений за пределы квартиры, которые продаются по цене метра дешевле самой квартиры.

При этом, хотя средний бюджет сделки и снижается, спрос остается активным: лето, например, превзошло наши ожидания. Спрос сейчас, по нашим данным, сопоставим с 2014 годом. Во многом это объясняется расширением ассортимента предложения (сейчас в Москве и области продается более 400 новостроек комфорт-класса) и выводом в летние месяцы значительного количества акций и спецпредложений, интересных покупателю.

Каким стал размер скидок, как конкретно расширился их ассортимент? Были ли они этим летом больше, чем обычно?

Прошедшим летом размер дисконтов на рынке новостроек доходил до 25%, плюс к тому стало больше «социальных» спецпредложений: скидок для семейных покупателей, студентов, пенсионеров, вплоть до дополнительных скидочных процентов за количество детей в семье и за их хорошие результаты сданного ЕГЭ.

Плюс примерно на треть, по сравнению с прошлогодним сезоном, выросло количество спецпредложений, касающихся машино-мест, кладовок и технических помещений. Активнее стали развиваться разного рода программы лояльности, партнерские программы застройщиков с ремонтными организациями, мебельными компаниями и т. д.

Помимо скидок, на спросе сегодня сказывается и такой фактор, как завершение в 2017 году действия программы господдержки ипотеки на новостройки.

Летом активно продвигались льготные условия по ипотеке — снижение первоначального взноса вплоть до 0%, снижение процентной ставки за счет застройщика и т. п. Сейчас акций стало меньше, но многих покупателей стимулирует «вскочить в последний вагон» завершение программы господдержки, и до конца года мы ожидаем в структуре спроса жилья массового сегмента до 80−90% таких «ипотечников».

В целом, вал скидок стал спадать уже в конце августа, и сейчас в этом отношении рынок уже мало отличается от прошлогоднего. Мало того, до конца года мы прогнозируем даже увеличение стоимости квадратного метра на 3−5%.

Надо также отметить, что на рынок сейчас возвращаются инвесторы, по отдельным проектам их уже порядка 15−20%, тогда как год назад показатель был ниже 10%.

Насколько требовательнее стали покупатели к “начинке”? Какие новые запросы появились? Как реагируют застройщики на эти запросы?

Да, это тоже тенденция: последние 2−3 года отмечается растущая требовательность покупателей к  инфраструктуре. Это также легко прослеживается по характеристикам выходящих в продажу проектов сегмента массового спроса: все чаще можно встретить подземный паркинг, огороженную территорию, нестандартные решения по облицовке фасадов, «зарезервированное» место под кондиционер, видеонаблюдение, панорамное остекление, кладовки. Оптимизируются планировки: увеличиваются кухни, появляются нестандартные форматы. Нормой для комфорт-класса становятся такие опции, как  благоустроенная внутридворовая территория, улучшенная отделка мест общего пользования, наличие нескольких вариантов отделки квартир.

Вообще, если сравнить характеристики проектов комфорт-класса 5−6-летней давности и современных, можно будет увидеть, как эволюционировал сегмент. Изменилось многое. Во-первых, комфорт-класс «облюбовал» ближайшее Подмосковье, что позволило значительно улучшить качество проектов при сохранении демократичной цены и, кстати, стало стимулом к развитию этой пригородной зоны. Улучшение качества жизни благодаря развитию инфраструктуры и дорог привело к повышению ее статуса.

Во-вторых, проекты комфорт-класса стали комплексными (в частности, потому, что пригородные зоны позволяют реализовывать масштабные проекты) —  от строительства «голых метров» девелоперы смогли перейти к возведению полноценных, благоустроенных микрорайонов.

Экономика проектов при комплексной застройке стала позволять строить на территории ЖК школы и детские сады.

В-третьих, выросло качество строительства: сейчас среди проектов комфорт-класса преобладает качественная панель новых серий либо монолит. Появились малоэтажные корпуса, поскольку девелоперам уже не нужно было, как при точечной застройке в границах «старой» Москвы, выжимать из площадки максимум квадратных метров.

И конечно, качество жизни в проектах комфорт-класса значительно выросло за последние 5−6 лет. Крупные застройщики объединяют свои пригородные проекты под единым брендом, в который заложено описание качественных преимуществ продукта: у ФСК «Лидер», например, это линейка UP-кварталов, сочетающих демократичный бюджет покупки с такими  опциями бизнес-класса, как службы консьерж-сервиса, круглосуточное видеонаблюдение, пропуск на территорию по smart-картам, дизайнерская отделка не только квартир, но и мест общественного пользования и т. п.

Фактически на момент формирования комфорт-класса как верхнего подсегмента рынка массового спроса, он был лишь незначительно улучшенной модификацией эконом-класса, а сейчас наконец приблизился по наполнению к заложенному в название смыслу. Так, в 2015 году в ФСК «Лидер» проводилось исследование ключевых качественных характеристик проектов, и по 16 из 21 таких характеристик (то есть на три четверти) UP-кварталы можно признать соответствующими бизнес-классу.

Возможно, в последнее время появились какие-то необычные предложения в демократичном сегменте?

В условиях растущей конкуренции застройщики все более тщательно подходят к проработке деталей. В рамках нашей компании, например, активная работа по разработке концепции проекта, анализу целевой аудитории, изучению конкурентного рынка и целесообразности разработки индивидуальной архитектуры начинается сразу после приобретения площадки — в среднем за 1,5−2 года до выхода проекта в продажу.

Один из примеров эксклюзивного продукта — ЖК «Поколение», расположенный в районе Отрадное. Там предлагаются квартиры с антресолью, вторым светом, с потолками высотой 5,7 метра. А в одном из наших новых проектов, которые только готовятся к выводу на рынок, предусмотрены квартиры с мансардами. То есть сейчас в бюджете от 2 млн рублей уже можно встретить действительно оригинальные планировочные решения.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus