Андрей Комиссаров: «Правовой статус апартаментов как нежилого помещения имеет свои плюсы»

Такой формат жилья, как апартаменты, стал широко распространен в России, особенно на столичных рынках. В какой-то момент их доля в новостройках Москвы достигла трети. Формально это даже не жилье, но в реальности жить в них можно точно так же, как в квартире. Спросом апартаменты пользуются из-за более низкой цены, чем на квартиры. Но, покупая такую недвижимость, следует знать о юридических особенностях владения этим имуществом — о них нам и рассказал адвокат Андрей Комиссаров.

Что такое апартаменты с точки зрения закона и нормативных актов?

Несмотря на распространенность этого типа жилья на рынке, его правовой статус до сих пор не закреплен должным образом законодателем. Ни один нормативно-правовой акт не содержит официального понятия «апартамент» или «апартаменты», однако в рекомендательных документах, разработанных в сфере туризма и строительства, данный термин присутствует.

В сфере туризма под апартаментом принято понимать номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком.

В строительной сфере это жилые помещения, предназначенные для временного проживания (например, при сдаче внаем), которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или помещений квартирного типа для временного проживания.

Сделки по покупке такой недвижимости чем-то отличаются от сделок с квартирами?

Сделки купли-продажи и дарения апартаментов осуществляются по общим правилам, применяемым к объектам недвижимости. Договор должен быть заключен в письменной форме, сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре. Положения статьи 558 Гражданского кодекса о юридических особенностях продажи жилых помещений не применяются, даже если апартаменты фактически используются для проживания граждан.

Значимая юридическая особенность, на которую следует обратить внимание: в договоре должен четко быть определен его предмет – указано, что объект является нежилым помещением.

Также существуют определенные особенности при применении Федерального закона № 214 В случае заключения договора долевого участия в отношении апартаментов. Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность заключения ДДУ не только в отношении жилых, но и в отношении нежилых помещений, предполагается, что апартаменты являются коммерческой недвижимостью, поэтому в случае наличия судебного спора  к нему применимы общие нормы Гражданского кодекса и ФЗ 214,  а более жестокие санкции за его нарушение, предусмотренные  законом «О защите прав потребителей», не применяются. Следует обратить внимание на отсутствие освобождения от уплаты госпошлины за подачу такого иска.

И еще: на приобретение апартаментов не могут быть направлены средства материнского капитала.

Чем еще они юридически отличаются от квартир?

Определенные особенности имеет и налогообложение апартаментов. К ним применяется повышенная налоговая ставка. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, на нежилые помещения она составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. На первый взгляд, это немного, однако на жилые помещения она составляет 0,1% - в пять раз дешевле.

Кроме того, в апартаментах отсутствует возможность постоянной регистрации граждан.

Ну, а есть ли у апартаментов какие-то преимущества перед квартирами?

Да, правовой статус апартаментов как нежилого помещения имеет и свои плюсы. Если помещение расположено на первом этаже здания, то в нем можно обустроить магазин или кафе без долгого, затратного, трудоемкого и зачастую коррумпированного процесса перевода в нежилой фонд, поскольку апартаменты сами по себе уже являются нежилым помещением. Все что для этого требуется – изменение целевого назначения помещения.

Кроме того, апартаменты можно использовать в качестве офиса. Так, многие гостиницы в крупных городах организуют на первых этажах своих зданий целые бизнес-центры. Однако в некоторых апарт-комплексах, где большинство апартаментов используется преимущественно для проживания их собственников, по решению общего собрания может быть ограничено количество ежедневных посетителей офисов во избежание создания неудобств для жильцов.

В качестве примера можно привести ММДЦ «Москва-Сити», где в договоре с управляющей компанией прописаны соответствующие условия.

Так охрана имеет право не пропускать посетителей без карты доступа в определенный апартамент. Число карт для каждого апартамента фиксированное – не более семи. Также ежедневно на пост охраны можно передать список посетителей, но не более пяти. В случае превышения данного лимита собственнику придется самостоятельно спускаться за каждым посетителем, чтобы провести его по своей карте.

А законны ли такие действия управляющей компании, ведь апартаменты – это частная собственность?

Такие ограничения со стороны управляющей компании законны, только если в договоре управления содержатся соответствующие полномочия, подкрепленные решением общего собрания собственников апартаментов.

Как перевести апартаменты в жилье?

Порядок перевода жилых помещений в нежилые и жилых в нежилые урегулирован главой 3 Жилищного кодекса РФ. Если апартаменты приобретаются с целью их дальнейшего перевода в жилой фонд, собственнику следует обратить внимание на следующее.

Согласно ст. 22 ЖК РФ, перевод должен осуществляться с соблюдением действующего жилищного и градостроительного законодательства. Апартамент должен соответствовать определенным требованиям, установленным для жилых помещений, которые содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Согласно данному нормативному акту, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Иными словами, если апартамент находится в жилом доме, например многоквартирном, то перевести его в жилое помещение возможно при условии его соответствия иным признакам, установленным указанным нормативным актом. Если апартамент находится в апарт-отеле, бизнес-центре или ином здании, которое является нежилым, то перевод возможен только в случае перевода всего здания в жилой фонд.

Следует учесть, что размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Также не допускается размещение жилого помещения под нежилым.

Какие документы нужно собрать для этой процедуры?

Для перевода апартаментов в жилой фонд гражданину потребуется подготовить пакет документов:

  1.       Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
  2.       Проект перевода, выполненный специализированной проектной организацией.
  3.       Положительные заключения уполномоченных надзорных организаций по вопросу соответствия переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
  4.        Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  5.       Заявление установленной формы.

Данный перечень не является исчерпывающим, и в каждом случае могут потребоваться дополнительные документы.

Сдавать их необходимо через Многофункциональный центр.

В случае положительного решения межведомственной комиссии о переводе помещения можно приступать к переустройству помещения. После завершения строительных работ необходимо получить в МВК акт ввода помещения в эксплуатацию.

Насколько этот процесс сложен и долог?

Процесс перевода нежилого помещения в жилое для неподготовленного гражданина может оказаться сущим кошмаром. Его официальная часть является довольно затратной из-за необходимости изготовления дорогостоящей проектной документации. Вместе с тем, на этапе согласования гражданину, вероятно, придется вступить в «неофициальные отношения» с коррумпированными чиновниками местной администрации и надзорных органов, которые будут прозрачно намекать, что их «кормушка» совсем опустела, а «голод», скорее всего, будет служить основанием для отказа в получении соответствующих разрешений. Практика показывает, что представители данного вида Российской «фауны» преимущественно питаются билетами банка России.

Незаконные действия органа государственной власти по вопросу согласования перевода апартамента в жилой фонд могут быть обжалованы в судебном порядке. Срок подачи иска составляет три месяца со дня получения отказа заявителем.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus