Наталья Шаталина: «Переориентация спроса из Подмосковья в Москву продолжится»

Наступил новый 2017 год. Каждый ожидает от него самого лучшего. Но мы будем реалистами, не станем закрывать глаза на проблемы и задачи, стоящие на рынке недвижимости перед всеми его участниками. С Натальей Шаталиной, генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки», мы говорим о сложившейся конъюнктуре рынка в Московском регионе и о том, чего ожидать покупателям жилья.

Сколько, по вашим данным, вышло новых проектов на рынке Москвы и области? Насколько это больше или меньше 2015 года?

В 2016 году в столице вышло почти 40 новых проектов, в то время как в 2015 году — всего 28 проектов. Темпы выхода новых проектов в Новой Москве сохранились на том же уровне – в 2016 году вышло 5 проектов, а в 2015 году – 6 новых проектов. Но стоит отметить, что большую часть года на присоединенных территориях наблюдалась стагнация рынка и только в последние три месяца застройщики активизировались.

В Московской области в прошлом году вышло 29 новых проектов, а в 2015 всего 15.

По итогам 2016 года на Московскую область приходится 54,9% предложения, в то время как год назад данный показатель был 65,2%, а два года назад – 70,6%. И если доля рынка Новой Москвы остается примерно на одном и том же уровне, то как раз доля столицы заметно растет – с 9,9% по итогам 2014 года до 37,1% по итогам 2016 года.

Когда закончится строительный бум в Москве и области? Должно же произойти насыщение рынка?

В принципе, сейчас мы отмечаем, что рынок довольно оперативно реагирует на изменения покупательского спроса, что ведет к некоему уравновешиванию спроса и предложения. Например, часть покупательского спроса перетекает из Подмосковья в Москву, что подтверждают данные Росреестра. Если сравнить количество сделок ДДУ, заключенных в 2015 и 2016 году, то мы видим, что в Московской области спрос остался на том же уровне, а вот в Москве вырос на 83%. Вот и застройщики на такие данные реагируют соответственно – в Подмосковье за год предложение сократилось на 12%, а в Москве выросло почти на 30%.

Спрос в Московской области сейчас сконцентрирован в зоне до 7 км от МКАД, поэтому стоит ожидать, что именно в этом поясе застройщики и будут вести довольно активную политику. В целом же в этом году объемы первичного рынка в Подмосковье продолжат сокращаться.

В Москве же и вовсе мы ожидаем таких же темпов выхода новых проектов, как и в прошлом году, или еще выше. В принципе, именно об этом свидетельствуют цифры, которые озвучил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. По итогам трех кварталов 2016 года было выдано 175 разрешений на строительство жилья, что на 25% больше, чем за аналогичный период позапрошлого года. А площадь планируемых объектов и вовсе больше на 57%. Власти говорят, что сейчас создается большой задел по строительству на будущее.

Что, по вашему мнению, произойдет с районами слишком плотной застройки вроде Павшинской поймы? Где, кстати, наиболее проблемные районы с этой точки зрения?

Наиболее проблемные районы были выявлены государством еще в начале прошлого года, когда были названы города, попавшие под мораторий на дальнейшее строительство. Напомню, что строительство было запрещено в Балашихе и было ограничено в Химках и Королеве. В целом же, кроме Павшинской поймы в ближайшем Подмосковье почти все города уже довольно плотно застроены, и активность застройщиков в данных локациях продолжается.

В целом, ничего с районами плотной застройки происходить не будет. Острые вопросы касаются транспортной ситуации, проблем с паркингом и насыщенности инфраструктурой.

Возможно, власти будут проводить перепланировку дворового пространства и за счет придомовых территорий высвобождать площадки для парковок автотранспорта.

Также возможно, что свободные площадки будут использоваться под строительство наземных парковок. При этом стоит отметить, что многоуровневые паркинги редко пользуются высоким уровнем спроса ввиду высоких цен.

В будущем в Подмосковье стоит ожидать роста такого показателя, как количество машин на тысячу жителей. Этот вопрос будет становиться только острее.

Если в отдельных местах остро будет стоять вопрос с нехваткой социальной инфраструктуры, то стоит ожидать, что местные власти как раз будут активно решать эти проблемы, возводя детские сады, школы и другие объекты.

Что собираются предпринять власти, чтобы предотвратить транспортные коллапс в этих зонах и нехватку социальной инфраструктуры?

Транспортная ситуация непростая по многим направлениям, и власти активно ведут работы, например, по реконструкции выездных трасс. Если говорить о Балашихе, то, чтобы увеличить пропускную способность Шоссе Энтуазиастов, строится сразу несколько эстакад для создания бессветофорного движения.

Конечно, на данный момент это создает дополнительные трудности для жителей, которые стоят в пробках на частично перекрытом шоссе, но в будущем пропускная способность увеличится.

В городе Химки требуется реконструкция старого шоссе, что крайне проблематично из-за высокой плотности застройки вокруг, либо снижение платы за проезд по трассе М−11. На данный момент загруженность трассы М−11 недостаточна именно в связи с высокой платой, и получается, что она не берет на себя того потока машин, который должно брать. В данном случае вопрос улучшения транспортной доступности пока открыт.

Если мы говорим про Красногорск и Павшинскую пойму, то для автомобилистов пока нет предпосылок для улучшения ситуации, а вот жителям Павшинской поймы, которые пользуются общественным транспортом, повезло чуть больше – после открытия пешеходного моста им стал доступно московское метро.

Будет ли такими же темпами застраиваться среднее и дальнее Подмосковье?

Нет, интерес застройщиков к среднему и тем более дальнему Подмосковью сейчас снижается, что связано именно с покупательским спросом, который сконцентрирован на ближнем Подмосковье. Например, по данным нашей компании, по итогам ноября 2015 года на долю первичного рынка в зоне до 30 км от МКАД приходилось 32,5% от совокупного предложения до 30 км от МКАД. По итогам же ноября 2016 года данный показатель вырос до 40,3%.

При этом в поясе от 6 до 10 км от МКАД доля предложения осталась практически на таком же уровне – 17% в общей структуре предложения. А вот в поясах от 10 до 20 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД мы видим значительное снижение доли предложения, следовательно, и интереса застройщиков – с 32,2% до 29,6% и с 17,7 до 13,1% соответственно.

В наступившем году мы ожидаем, что тенденция концентрации предложения в ближайшей зоне от МКАД продолжится и цифры будут более показательны.

Что будет происходить со спросом в 2017 году, если льготную ипотеку не продлят (а ее вроде не собираются продлевать)?

В принципе мы не ожидаем серьезных последствий для рынка ввиду того, что ставки в рамках стандартных программ уже максимально приближены к ставкам по льготной ипотеке. В 2014 году, когда средние ставки на рынке были в диапазоне 12−12,5% годовых, была максимальная выдача ипотечных кредитов. Сейчас же в рамках стандартных программ ставки начинаются как раз от 12,5%, поэтому отмена льготной ипотеки не должна серьезно повлиять на рынок. Те покупатели, которые намерены использовать кредитные средства на покупку недвижимости, не отложат решение о покупке только ввиду того, что теперь им доступна ставка 12,5%, а не, например, 11%. Скорее всего, и доля ипотечных сделок останется примерно на том же уровне, что и сейчас. По итогам 2016 года доля ипотечных сделок составила 52,5%.

Какие факторы будут работать на понижение цен и какие – на их сохранение?

В 2017 году вообще не предвидится факторов, которые будут работать на понижение цен. Конечно, в отдельно взятых локациях мы можем столкнуться с временным снижением средневзвешенной цены, что будет вызвано выходом большого объема нового доступного предложения, которое в связи с начальной стадией строительства будет предлагаться по цене ниже рынка.

В наступившем году мы ожидаем даже не сохранения цен, а медленного роста. Дело в том, что высокая конкуренция между застройщиками и ограниченный покупательский спрос пока не позволяют застройщикам очень активно повышать цены. Остается высокий риск, что при довольно сильном повышении цены клиенты просто могут уйти в соседний проект с более  приемлемыми ценами. При этом в существующих проектах по мере увеличения строительной готовности цены будут расти.

В 2016 году большую часть года в Москве происходило снижение средневзвешенной цены,

пока в сентябре показатель не достиг минимального значения – 193 тыс. руб./кв. м, а далее уже началось постепенное повышение до 196 тыс. руб./кв. м.

А вот в Московской области никакого устойчивого тренда не было, средневзвешенная цена колебалась то в сторону снижения, то в сторону повышения в зависимости от структурных изменений. Поэтому в наступившем году мы ожидаем, что средневзвешенная цена также будет колебаться, в диапазоне от 78 до 82 тыс. руб./кв. м.

Какие новые тенденции будут развиваться на первичном рынке?

Никаких принципиально новых тенденций мы не ожидаем, скорее всего, будет усиление тенденций прошлого года. Прежде всего, продолжится переориентация части покупательского спроса из Подмосковья в Москву, этому будет способствовать и выход новых проектов в массовом сегменте.

Основная активность застройщиков по выводу новых проектов будет направлена на столицу, на ближайшую зону Подмосковья и Новой Москвы.

Например, на присоединенных территориях основная застройка сейчас будет концентрироваться в тех локациях, где уже открыты станции метро, либо где они планируются в ближайшее время. Потому что при большом выборе проектов, безусловно, покупатели стараются выбрать проект с хорошей транспортной доступностью.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus