Ирина Доброхотова: «Строительный бум в следующие пять лет продолжится»

Московские квартиры становятся все более доступными: сокращаются площади, корректируются цены, предлагаются скидки, даже традиционно дорогая у нас ипотека понемногу дешевеет. Спрос не падает, напротив, оживился в таких благоприятных условиях. Столичные новостройки отбили солидную часть покупателей у Подмосковья. Все это в цифрах и фактах нам изложила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». А заодно предположила, что будет с рынком недвижимости дальше.

Рос ли спрос на новостройки Московского региона в течение 2016 года?

Да, спрос рос, и были периоды ажиотажа — например, в феврале и марте, а также после выборов президента США в середине ноября, когда появилась некая определенность в мировых трендах. Тогда, в первой половине ноября, многие отложили покупку, не зная, как поведет себя рубль. В итоге курс рубля остался более или менее стабильным, и отложенный спрос начал реализовываться. А в целом и данные Росреестра демонстрируют рекордные продажи новостроек в Москве: результаты 2016 года почти в два раза превышают результаты 2015-го – 35 621 ДДУ против 19 611 соответственно.

В Подмосковье другая картина: там число заключенных ДДУ (по итогам 11 месяцев прошлого года) не смогло превысить результаты 2015 года. Было заключено более 83,2 тыс. договоров долевого участия.

Снижение динамики объясняется растущей конкуренцией со стороны доступных столичных проектов.

На что именно сейчас спрос больше всего? Москва, Новая Москва, ближнее Подмосковье? Какой тип квартир?

Наиболее востребованы новостройки на территории Москвы, что и демонстрирует статистика Росреестра. Анализ сделок нашей компании также подтверждает, что наибольшее число покупательских обращений было связано в первую очередь с московскими проектами комфорт-класса, расположенными рядом с метро. Популярность столичных новостроек не в последнюю очередь коррелирует с трендом на сокращение площадей квартир и, соответственно, уменьшением минимального бюджета покупки.

Так, в массовом сегменте минимальный бюджет покупки квартиры в «старой» Москве составляет 2,6−3,3 млн руб., в бизнес-классе – 3,8−5,3 млн руб. В элитном сегменте, где квартиры площадью менее 100 кв. метров уже заняли долю почти в четверть от общего объема предложения люксовых новостроек, можно отыскать лоты с бюджетом от 293,3 тыс. долларов (порядка 18,5 млн руб. по текущему курсу).

Соответственно, и спрос сосредоточился в основном на одно-двухкомнатных лотах. В массовом сегменте на эти квартиры совокупно пришлось 82% покупательских заявок, в бизнес-классе – 70%. Студии комфорт- и экономкласса привлекли 8% покупателей, а в бизнес-классе – всего 2%.

Что происходило с ценами? Было ли снижение цен либо скрытое снижение (в виде скидок)?

Да, акции и скидки, которые в ушедшем году стали практически постоянными, оказали свое влияние на уровень цен. Но, безусловно, наибольший эффект на ценообразование оказали выход новых проектов и повышение уровня строительной готовности в уже строящихся корпусах. В массовом сегменте предложение новостроек за год увеличилось на треть (до 1 млн кв. м продаваемой площади), в бизнес-классе – на 45% (до 1,1 млн кв. м), в элитном сегменте – на 40% (до 151 тыс. кв. м). Первичный рынок Новой Москвы достиг объема 600 тыс. кв. метров на экспозиции, рост предложения по итогам года составил 23%.

Безусловно, столь существенный рост предложения скорректировал среднюю цену квадратного метра, но рост строительной готовности нивелировал отрицательную коррекцию.

Какова сейчас средняя цена квадратного метра в экономклассе? Комфорт-классе? Каков средний бюджет покупки?

В массовом сегменте (комфорт- и экономкласс) коррекция цены по итогам года оказалась незначительной – минус 1,5% до 144,1 тыс. руб. В бизнес-классе средняя цена метра выросла на 1% (до 234,5 тыс. руб.), а вот премиум-класс подешевел в среднем на 6% (до 422,2 тыс. руб.).

С учетом того, что средняя площадь продаваемого лота в Москве достигает 78,9 кв. м, то средний бюджет покупки столичной новостройки  – «в вакууме» – составляет порядка 15 млн руб. Разумеется, в разбивке по классам, бюджеты будут сильно различаться.

До каких размеров доходили скидки в Москве и под Москвой?

В Москве скидку более 15% найти было достаточно сложно. В единичных проектах такие спецпредложения до сих пор есть в наличии, но

в среднем по рынку скидки были на уровне 3−7% на ограниченный объем квартир.

В Подмосковье скидки достигали 20% – в январе в ЖК «Успенский квартал» стартовала такая акция для первых 17 покупателей 2017 года. 

Все так же ли популярны маленькие студии, как годом ранее? Занимают ли они теперь первое место в списке покупательских предпочтений? Какова их доля в новостройках?

Доля квартир-студий в общем объеме предложения растет, а вот спрос остается более высоким на однокомнатные и «двушки». Так, в массовом сегменте в Москве 4% квартир в новостройках являются студиями, в бизнес-классе их доля и того меньше – 3%. Соответственно, 47% и 25% - привычные однокомнатные лоты. При этом в бизнес-классе спрос на студии ниже, чем предложение.

В массовом сегменте спрос на студии в два раза выше предложения, но, если обратить внимание на однокомнатные квартиры, то приходится признать, что наиболее востребованы именно они, а также двухкомнатные лоты. Так, 47% покупателей квартир комфорт- или эконом-класса намерены приобрести «однушку», а 35% – «двушку». Похожая ситуация и в бизнес- и премиум-классе: по 35% спроса приходится как на однокомнатные, так и на двухкомнатные квартиры.

Наиболее интересны студии покупателям апартаментов.

Предлагается их 15% от общего объема апартаментов на экспозиции, при этом их доля за год сократилась на 7%. А вот спрос на апартаменты-студии сохраняется высокий: 22% от общего числа заявок.

Какова, по вашим данным, средняя площадь квартир в новостройках?

Если проанализировать предложение, то в массовом сегменте средняя площадь предлагаемого лота – 56,7 кв. м, а в бизнес-классе – 79,4 кв. м. При этом «разбег» между минимальными и максимальными площадями растет: в массовом сегменте сейчас в продаже имеются квартиры от 22 до 298 кв. м кв. метров, в бизнес-классе – от 21 до 374  кв. метров.

Это обеспечивает наличие в рамках одного проекта наиболее широкого ассортимента лотов и планировочных решений.

Увидим ли мы конец строительного бума в Московском регионе или это бесконечный процесс? Что его может остановить?

В ближайшие годы только в границах «старой» Москвы  запланировано к выходу порядка 8,5 млн кв. метров недвижимости. Весь этот объем, конечно, не стартует одновременно, но ежегодно объемы будут прибывать – какие именно, будет зависеть от решений девелоперов.

При сохранении текущих экономических тенденций (и уж тем более, если возобновится рост экономики) строительный бум в следующие пять лет продолжится.

Замедлить его может несколько факторов: исчерпание платежеспособного спроса (об этом некоторые эксперты рынка говорят уже три года, но пока что продажи свидетельствуют, что «запас прочности» есть); законодательные ограничения на строительство – примеры мы уже видели с мораторием в области; исчерпание свободных площадок с достаточным уровнем инфраструктуры. Из области фантастики, но, в качестве варианта, – перенос столицы из Москвы в другой регион.

Готовятся ли в этом году какие-либо законодательные инициативы, способные существенно повлиять на рынок?

Вероятнее всего, будут совершенствоваться и дорабатываться уже вступившие в силу законодательные документы. В течение года мы увидим, как будет работать обновленный 214-ФЗ, в частности компенсационный фонд, и будет ли сокращаться число обманутых дольщиков. Также предстоит рассмотрение инициатив по поводу нового налога на непроданные квартиры в Подмосковье: по последним данным, этот законопроект прошел первое чтение еще в прошлом году. О каких-то других, принципиально новых изменениях в сфере рынка недвижимости пока информации нет – скорее всего, в 2017 году мы будем наблюдать изменения картины рынка в связи с уже принятыми и вступившими в силу законами.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus