Евгений Сандлер: «С рынка уйдут оставшиеся непрофессиональные игроки»

Сегодня мы обозреваем рынок ближнего и среднего Подмосковья с Евгением Сандлером, коммерческим директором ГК «Инград». Он рассказал нам об отличии этих рынков друг от друга, о сложившейся ситуации на них, о спросе и ценах — словом, понемногу обо всем.

Отличается ли строительство в среднем Подмосковье, т. е. в поясе более 15−20 км от МКАД, от форматов ближнего?

К ближнему Подмосковью на рынке недвижимости традиционно относятся территории Московской области в радиусе 10 км от МКАД, а также районы, которые де-юре входят в состав Москвы: Солнцево, Ново-Переделкино Некрасовка, Бутово, Куркино, Косино-Ухтомский, Северный и Молжаниновский районы. Они воспринимаются покупателями как ближнее Подмосковье, так как расположены за пределами «кольцевой». Средний пояс Подмосковья – это территории в радиусе от 10 до 25 км от МКАД. Технологии строительства, которые применяют застройщики, не зависят от удаленности объекта, в подавляющем большинстве это монолитно-кирпичные и панельные дома. А форматы, действительно, разные.

Чем ближе к столице, тем больше представлено многоэтажных жилых комплексов.

По мере удаления от города растет доля «малоэтажки» и проектов комплексного освоения территорий. Строительство малоэтажных объектов, как правило, ведется в экологически чистых районах, зачастую по соседству с частным сектором. Они привлекательны своей камерностью и высокой скоростью строительства, однако такие проекты зачастую имеют плохую транспортную доступность и скромную инфраструктуру.

Этих недостатков лишены проекты комплексного освоения территорий, которые тяготеют к городам Подмосковья и крупным транспортным узлам. За счет снижения инвестиций в земельный участок застройщики таких проектов могут позволить себе богатую инфраструктуру, привлекательную архитектуру и продуманную комфортную среду. В качестве примера приведу КОТ нашей компании – «Новое Пушкино», где помимо традиционных школ и детских садов будут работать магазины, салоны красоты, отделения банков, фитнес-центр и многое другое.  

Чем отличается спрос в среднем и ближнем ЗаМКАДье? Как вы работаете с этим?

Сегодня мы ведем строительство двух крупных проектов в Подмосковье. Один из них расположен, как я уже говорил, в среднем поясе, а второй – «Новое Медведково» — в Мытищах. Надо сказать, что продажи одинаково успешно идут по обоим. Однако стоит отметить, что целевая аудитория и портрет покупателей у этих проектов разные.

Не секрет, что ближнее Подмосковье перетягивает на себя покупательский спрос из Москвы, так как стоимость квартир здесь все-таки ниже, а транспортная сеть развивается быстрыми темпами. Традиционно высокой популярностью проекты в ближнем Подмосковье пользуются и у покупателей из других регионов. Причина та же.

В среднем поясе Подмосковья спрос на новостройки в основном генерируется со стороны местных жителей. Например, наш микрорайон «Новое Пушкино» является самым масштабным в городе, по окончании строительства здесь будет проживать около 21 тысячи человек. Сегодня на него приходится основная доля сделок на первичном рынке жилья в данной локации.

Как отличаются цены от ближнего Подмосковья? Приведите примеры.

Средняя стоимость жилья в ближайшем Подмосковье варьируется от 75 до 110 тыс. руб./кв. м.

Несмотря на то, что объем предложения ближнего Подмосковья остается высоким и составляет 2,7 млн кв. м, тенденции к снижению стоимости рынок не демонстрирует.

Предложение в среднем поясе скромнее и составляет всего 675 000 кв. м. Проекты здесь экспонируются по цене от 55 до 75 тыс. руб./кв. м и при отсутствии новых объектов могут показать динамику роста.

Стоимость квадратного метра в наших микрорайонах «Новом Медведково» и «Новом Пушкино» совпадает со среднерыночными показателями и составляет 92 тыс. руб./кв. м и 62 тыс. руб./кв. м соответственно.

Есть ли отличия инфраструктуры (дороги, соцкультбыт) среднего Подмосковья от «приМКАДной»? В чем они?

Безусловно, различия в обеспеченности инфраструктурой ближнего и среднего Подмосковья есть. И они значительны. В первую очередь, это касается развитости транспортной сети. Властями города активно ведется работа по строительству новых станций метро за пределы МКАД, уже введен ряд станций в ТиНАО, на севере в Мытищах после 2020 года ожидается строительство станции «Челобитьево», которая будет проложена от Третьего пересадочного контура столичной подземки.

Отдельно хочется сказать о развитии сети автомобильных дорог: строятся новые развязки, эстакады, платные магистрали и т. д. Несмотря на то, что большинство этих объектов тяготеют к МКАД, они существенно улучшают транспортную доступность городов среднего пояса. Эту тенденцию мы ощутили после окончания реконструкции Ярославского шоссе, в результате которой пропускная способность трассы существенно увеличилась, а путь до Пушкино стал заметно быстрее. Впрочем, надо отметить, что при выборе квартиры в среднем поясе покупатель отдает предпочтение городам с хорошим железнодорожным сообщением с Москвой. В этом отношении, нам тоже повезло: «Новое Пушкино» удобно расположен по отношению к станции, а время в пути до Ярославского вокзала составляет около 40 мин.

Разнообразие и качество социальной и бытовой инфраструктуры по мере удаления от МКАД, увы, снижается. Именно поэтому профессиональные застройщики стараются компенсировать некоторую «недоразвитость» районов за счет создания проектов по принципу «город в городе».

Например, для нас микрорайон «Новое Пушкино» — это новый городской район, где созданы все условия для комфортной жизни. Здесь строится полноценная инфраструктура: 3 школы, 3 детских сада, поликлиника и подстанция скорой помощи. Для всех жителей города будет построен крупный торгово-развлекательный центр, где откроются магазины, кафе, детские клубы и зоны развлечений.

Может быть, чем дальше от Москвы, тем меньше этим районам уделяется внимания федерального правительства, меньше работает федеральных программ? Словом, есть ли административные отличия?

Московская область является единым субъектом федерации, на всей территории которого реализуется единая политика, в том числе и в отношении рынка жилья, поэтому говорить о том, что в ближнем Подмосковье федеральные программы работают, а в дальнем или среднем – нет, нельзя.  

Как обстоит дело с конкурентной средой в ближнем и среднем Подмосковье?

До недавнего времени в Московской области работало более 500 застройщиков. Однако сегодня их количество серьезно уменьшилось – это во многом обусловлено кризисными явлениями, а также трендом последних лет на укрупнение застройщиков. Маленькие компании, неспособные пережить кризис на рынке в силу отсутствия необходимого уровня профессионализма и опыта, просто исчезают. А опытные игроки, напротив, расширяют свой портфель.

Так упрощается взаимодействие властей с застройщиками, а риск появления обманутых дольщиков серьезно сокращается.

По нашим данным, в настоящее время в ближнем Подмосковье в экспозиции на первичном рынке находятся около 48 000 квартир (2,7 млн кв. м), а в среднем — 12 600 квартир (675 000 кв. м). Таким образом, конкуренция в ближнем Подмосковье более высокая, чем в среднем. Как видите, разница в объеме предложения ближнего и среднего Подмосковья достаточно существенная – и она обусловлена уровнем спроса. Интерес к квартирам в ближнем Подмосковье выше в силу удобной транспортной доступности и близости к столице. Спрос среднего Подмосковья формируют местные жители, а представленный объем предложения вполне удовлетворяет его.

Как разнится маржа застройщика там и там? Правда ли, что у МКАД она гораздо выше?

Говорить о том, что маржа каким-то образом связана с МКАД – просто некорректное утверждение. Маржа – очень индивидуальное понятие и зависит в первую очередь от самого проекта: стоимости земли, локации, нагрузки по строительству социальной инфраструктуры, транспортной доступности, качества строительства, одним словом, ликвидности проекта. Ликвидный проект в итоге даст высокую маржу независимо от близости к МКАД.

Как шли дела с продажами квартир? Каковы итоги 2016 года?

В 2016 году объемы реализации по обоим нашим проектам превысили плановые показатели, что во многом связано с переходом на новые этапы реализации – новые корпуса за год вышли из стадии котлована. Однако я бы не стал сравнивать продажи по этим объектам между собой в силу разной целевой аудитории и ценового диапазона.

Как вы видите развитие ситуации в этом году? Какие ожидания?

В этом году ГК «Инград» выводит на рынок 7 новых проектов, расположенных в границах старой Москвы, а также продолжит реализацию проектов комплексного освоения территорий в Мытищах и Пушкино. Рост экономических показателей (снижение инфляции, укрепление рубля, стабилизация цен на нефть) позволяет нам прогнозировать рост спроса на жилье в этом году.

Продолжится тренд на укрупнение застройщиков, и с рынка уйдут оставшиеся непрофессиональные игроки.

Однако конкуренция между сильными игроками, за многими из которых стоят банки, будет усиливаться, а требования покупателей будут расти пропорционально конкуренции. В такой ситуации выиграют проекты, которые объединяют в себе хорошую локацию, удобную транспортную доступность, оригинальные архитектурные решения, высокое качество строительства, благоустройство – все в комплексе.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus