Андрей Колочинский: «Рынку нужны ипотечные инновации»

Усиление роли ипотеки стало одной из главных тенденций рынка новостроек в кризисный период. Этому способствовало как снижение покупательской способности клиентов, так и госпрограмма субсидирования ипотеки, которая в течение двух лет поддерживала спрос. Однако в 2017 году девелоперский бизнес работает уже без «костыля» субсидирования, хотя восстановления доходов россиян пока не заметно. Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер проекта «Кварталы 21/19») Андрей Колочинский рассказывает, как изменится первичный рынок в новой реальности без госпрограммы и какие инструменты привлечения клиентов разрабатывают девелоперы совместно с банками.

Как изменилось число покупателей-ипотечников с начала кризиса?

Число «ипотечников» устойчиво растет в последние два года. Если в докризисные времена доля таких покупателей квартир не превышала 30−40%, то с 2014 года она достигла 50−60%. К примеру, в среднем по проекту «Кварталы 21/19» за 2016 год доля клиентов с кредитом составила 57%, а максимума она достигла в октябре — 71%. Хочу заметить, что рост спроса на ипотеку происходит на фоне непростой экономической ситуации и неясных перспектив ее развития. Это означает, что кредит на квартиру – это неотложная необходимость клиентов.

Как вы считаете, если бы государственной программы субсидирования ипотеки не было, спрос в столице все равно вырос в 2016 году?

Уверен, что главным драйвером спроса стала именно господдержка ипотеки. Почти все выданные на первичном рынке кредиты поддерживались субсидированной ставкой. По данным АИЖК, в 2016 году на рынке новостроек было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 571 млрд рублей, из которых 556 млрд – с господдержкой (98%).

Однако главный позитивный эффект программы, который и сделал возможным рост спроса, – это снижение средних ставок по ипотеке.

По данным Центробанка РФ, к началу 2017 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам сократилась до 11,55%, а на рынке долевого строительства – до 10,77%.

Конечно, не буду отрицать того, что имело место и оздоровление экономической ситуации, которое выразилось в снижении курса доллара и исчезновении волатильности на валютном рынке. Тем не менее, я полагаю, что если бы не влияние программы, то мы имели бы показатели спроса в лучшем случае на уровне 2015 года.

Но теперь программа отменена, и уже многие застройщики отмечают, что упал и спрос. Что должно произойти, чтобы интерес к кредитам на жилье вернулся?

Действительно, уже в первый месяц без господдержки ипотека подорожала. По данным ЦБ, в целом по всем ИЖК средневзвешенная ставка выросла до 11,84%, а на рынке долевого строительства – до 11,36%. Тем не менее, в свете уменьшения Сбербанком стоимости ипотеки до 10,4%, удорожание кредита в январе – это временное явление. Вслед за крупнейшим игроком рынка другие банки, работающие в сфере ИЖК, уже снизили ставки.

В то же время поводов для излишней эйфории нет. Да, повышение доступности ипотеки – это движение в правильном направлении, однако мы находимся в самом начале пути, так как для большинства потенциальных клиентов займ остается обременительным. Согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), большинство наших соотечественников (58%) готово привлекать ипотечный кредит только при ставке 6% годовых. Между тем уровень стоимости кредита в 10% годовых кажется приемлемым только для 21% респондентов. Иными словами, максимальный потенциал спроса на рынке будет раскрыт, только когда ставка по ИЖК снизится до 7−6%. Тем не менее, для достижения данной стоимости кредита потребуется, быть может, не один год, поэтому застройщики и банки уже сейчас должны разрабатывать ипотечные инновации.

Какие инструменты могут поддержать рынок без «костыля» в виде субсидирования?

Поскольку возможности реального снижения ставок ограничены, необходимы другие инструменты повышения доступности ипотеки. Не секрет, что многие покупатели не могут позволить себе взять кредит на новостройку, так как живут в съемной квартире. Арендные платежи одновременно с выплатами по кредиту не под силу среднестатистической семье.

Чтобы привлечь на рынок эту аудиторию потенциальных покупателей, Сбербанк разработал новый для московского рынка новостроек инструмент – ипотечные каникулы.

Одной из первых в столице экспериментальных площадок для его испытания стал проект «Кварталы 21/19».

Что такое «ипотечные каникулы» и чем они отличаются от обычной рассрочки?

Суть программы проста: кредит на квартиру разбивается на две части. Первый транш, составляющий 50% от суммы кредита (без учета первоначального взноса), клиент получает после заключения договора. Вторая половина кредита перечисляется в течение двух лет, но не позже момента подписания акта передачи квартиры в собственность. Соответственно, до получения второго транша ежемесячный платеж для клиента на 50% меньше, чем если бы он взял сразу полную сумму кредита. В рамках проекта «Кварталы 21/19» льготный период длится один год, до окончания строительства, хотя не исключаю, что в монолитных очередях проекта можно предложить и более длительный срок.

Не стоит путать ипотечные каникулы с обычной рассрочкой, которая, как правило, охватывает всю стоимость квартиры, отчего ежемесячные или ежеквартальные платежи по ней зашкаливают за 100 тыс. рублей — практически неподъемные суммы для покупателей массового жилья. В действительности по рассрочке заключается обычно не больше 5% сделок в рамках проекта массового сегмента.

Почему вы считаете, что такая опция как «ипотечные каникулы» будет интересна покупателю?

По нашим подсчетам, около 27% клиентов покупают жилье в новостройке, живя при этом на съемной квартире. Поскольку аренда в столице не из дешевых, им приходится катастрофически ограничивать себя во всем, пока не будут получены ключи от нового жилья. Нетрудно догадаться, что по этим же причинам немало клиентов вовсе отказывается от покупки новостройки.

Ипотечные каникулы позволят сэкономить на ежемесячном платеже по ипотеке, пока новое жилье не будет готово. Сейчас размер арендного платежа примерно равен ежемесячной выплате по ипотеке: 30−40 тыс. рублей, то есть в сумме с ипотекой – 60−80 тыс. рублей или 60−70% от среднемесячного дохода московской семьи из двух человек.

В рамках ипотечных каникул платеж может быть снижен до 15 тыс. рублей, что вкупе с арендой составит уже 45−55 тыс. рублей.

Программа может быть интересна и другим покупателям. К примеру, немало клиентов из Московской области и регионов не решаются брать ипотеку на новостройку в Москве, пока не продадут свою старую квартиру. Как правило, именно вырученные от ее продажи деньги используются для полного или частичного погашения ипотеки. Однако найти покупателя для старого жилья непросто: на это может уйти от нескольких месяцев до года. Соответственно, далеко не все могут позволить себе все это время выплачивать долг по кредиту за московскую квартиру. Ипотечные каникулы дадут возможность уменьшить размер платежей до посильного для таких клиентов уровня, а также дадут время на поиски покупателей для старой квартиры.

Другая ситуация – ремонт. По-прежнему большинство новостроек сдаются без отделки, и когда покупатели получают ключи, у них просто не остается свободных средств на ремонт. Соответственно, уменьшение платежа по ипотеке на 50% позволит накопить стартовую сумму на отделочные работы до заселения. 

Выгоды клиентов ясны. А не подрывает ли такая схема оплаты экономику проекта?

Девелопер берет на себя определенные риски, участвуя в подобной программе. Если при обычной ипотеке банк оплачивает полную стоимость квартиры за заемщика, то в рамках ипотечных каникул девелопер получает два транша на строительство.

Застройщикам, излишне зависимым от потока средств с продаж, данная программа не подойдет.

Тем не менее, опасной для экономики проекта она все же не станет, ведь половина покупателей все же вносит 100% стоимости приобретаемого жилья. Неслучайно именно наш проект стал первым в Москве, где испытывается данная программа, так как его финансовая устойчивость не вызвала вопросов со стороны Сбербанка.

Интересна ли данная схема банкам? Существуют ли на рынке аналоги?

Сегодня банки заинтересованы в максимальном увеличении своего присутствия на ипотечном рынке, а для этого необходимо находить и привлекать новые группы клиентов. Поскольку возможность снижения ипотечной ставки ограничена (она не может быть меньше ключевой, иначе банки будут работать себе в убыток), приходится искать новые схемы кредитования. Пока данная программа реализована только Сбербанком, однако мне известно, что и другие игроки ипотечного рынка начинают ее разработку. Полагаю, в ближайшие годы она станет эффективным драйвером рынка ипотеки.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus