Екатерина Понкратова: «Решайте свой квартирный вопрос здесь и сейчас»

В информационном пространстве уделяется огромное внимание новостройкам: их количеству, качеству, конфигурации, инфраструктуре, инновациям. Но ведь существует еще более огромный рынок вторичного жилья. Мы решили исправить эту несправедливость и поговорить о московской «вторичке» с Екатериной Понкратовой, руководителем отдела продаж АН Dream Realty.

Что сейчас происходит со «вторичкой» в Москве? Падает ли на нее спрос в связи с колоссальными объемами нового строительства?

Рынок вторичного жилья в Москве очень активен. Основная масса продавцов наконец поняла, что при продаже с одновременной покупкой другой квартиры совершенно все равно при каких ценах это делать — высоких или низких, результат будет всегда один и тот же.

Количество сделок значительно увеличилось. Связано это, прежде всего, с понижением ипотечных ставок. Так, в прошлом году самая дешевая ипотека обходилась в 12,3%, в этом же ставки начинаются от 11,4%.

Спрос на «вторичку» в связи с большим количеством нового строительства немного сократился только по отдельным районам, где рядом с уже сложившимся микрорайоном растет новый.

Для примера можно разобрать два микрорайона: ЖК «Новая Трехгорка» и Up-квартал «Сколково». «Трехгорка» — район давно сформированный, со своей инфраструктурой и активной жизнью, в окружении леса. Up-квартал «Сколково» — новый красивый комплекс монолитных домов, что-то уже в собственности, что-то вот-вот сдадут госкомиссии, что-то активно строится, но… нет дорог, парковок, магазинов и прочих объектов для жизни.

Люди, выбирающие квартиры в двух рядом расположенных комплексах, стараются оценивать свои возможности. Если нужно заселяться сразу, то выбирают «Трехгорку», если же есть время и покупку квартиры рассматривают как инвестицию, то, конечно, предпочитают новый комплекс монолитных домов. Инвестиция эта достаточно долгосрочная: пока микрорайон будет полностью застроен, появится паркинг и вся инфраструктура, цены скорректируются. В монолитном доме Up-квартала «Сколково» будет чуть дороже, в “панельной” Трехгорке — чуть дешевле. И каждый будет выбирать себе жилье по карману.

Падают ли на «вторичку» цены? Как они изменились в прошлом году? В 1 квартале этого? 

Я бы не назвала это падением, на мой взгляд, это разумная корректировка. Прошлый год был достаточно спокойным.

Сделки с недвижимостью в 90% случаев были альтернативными.

Цены менялись в зависимости от пожеланий покупателей и личных мотивов продавцов. Начиная с января 2017, когда курсы валют пошли вниз и люди почувствовали некую стабильность, когда банки снизили процентные ставки, рынок зашевелился, и наряду с альтернативными сделками появились и “инвестиционные”.

Что больше дешевеет – «эконом» или «элитка», и почему? Как себя чувствует «вторичка» бизнес-класса?

Цены и на “элитку”, и на “эконом” корректируются пропорционально спросу. Продается и то, и другое. «Элитка» всегда чуть более неповоротлива. Владельцы квартир, купивших элитное жилье на пике, зачастую не готовы продавать дешевле, чем вложили, и предпочитают снимать квартиры с продажи. Остаются только те, кому жизненно необходимо разъехаться или погасить долги, или те, кто способен адекватно оценить не только свои квадратные метры, но и ценность денег на данный момент времени.

Отсюда появляется дефицит квартир, соответствующих популярному параметру «цена-качество», а те, что есть на рынке, “уходят” достаточно быстро. И потом, «элитка» — она ведь тоже разная. Например, дома премиум-класса вышли из моды, квартиры там продаются годами, и сейчас куда престижней жить в доме с историей.

Как ведут себя собственники в разных ценовых сегментах?

Поведение собственников зависит не от категории жилья, а от того, каким способом они получили это самое жилье. За 12 лет работы я выявила закономерность, что чем дешевле квартира досталась человеку (например, по наследству или в дар), тем дороже он ее оценивает. Собственник, купивший квартиру за свои кровные, как правило, понимает ценность денег.

Конечно, случаются казусы, когда продавец в стоимость жилья закладывает время и нервы которые он потратил на ремонт 10 лет назад, когда он платил за все долларами.

Достаточно тяжело объяснить, что и курс валюты был другой, да и ремонт освежить пора, но все же это возможно сделать, поговорив с собственником на языке цифр. Просто посчитав, сколько это стоило тогда и сколько он за это хочет сейчас.

Какая «вторичка» становится неликвидной?

Покупается и продается любое жилье. Все зависит от жизненной ситуации, количества денег, степени притязательности покупателей и района, в котором планируется покупка квартиры. Москва — она такая разная. Недвижимость может быть реализована и вовсе без скидки — это вопрос правильной оценки, отличного позиционирования на рынке и способности представителя продавца презентовать товар.

Сколько сейчас составляет срок экспозиции для квартиры по сегментам?

Средний срок экспозиции квартиры в спальных районах составляет от 1 до 3 месяцев, старого фонда в центре — от 2 до 9 месяцев, жилье премиум-класса — от полугода. Это при условии, что недвижимость оценена правильно и проведена грамотная рекламная кампания. Квартиры с некачественной рекламой, к которым сделаны плохие фотографии и написаны непродающие тексты, экспонируются долго. И я призываю всех собственников: не надо самостоятельно продавать квартиры или искать агента подешевле, наймите профессионала!

Отличается ли ситуация в Московской области от московской?

Московская область тоже очень разная. Так, в самых близко расположенных к Москве городах цены наиболее высоки. Что, на мой взгляд, неоправданно, потому что транспортная инфраструктура и доступность оставляют желать лучшего.

В городах и населенных пунктах подальше собственники все же не питают больших иллюзий и адекватно оценивают свои возможности.

Какова динамика цен на «вторичку» в области?

На «вторичку» там цены снизились, в основном из-за массовой застройки новыми комплексами именно Подмосковья. Плюс к этому в период стагнации продавцы, нервничая, сами обрушили свой рынок, опустив цену. И сейчас другие вынуждены подстраиваться под сложившиеся условия и ценообразование.

Кстати, в большинстве случаев собственники, продающие свои квартиры самостоятельно, неправильно оценивают свои квадратные метры, а через год, устав от всего процесса, делают значительные скидки по принципу “надоело все, покупатель хороший парень, отдаю за столько, за сколько возьмет”. К сожалению, в нашей стране, в большинстве своем люди финансово неграмотны. Пытаются сэкономить на комиссии агенту, но при этом продают квартиры с дисконтом, превышающим ту самую комиссию минимум в 2−3 раза.

Ну, а будут ли снижаться цены еще? Думается мне, что вряд ли, строительство идет быстро, комплексы растут как грибы, и когда заканчивается стройка, цены начинают ползти вверх, а за ними подтягивается и «вторичка».

Согласны ли вы с тем, что при продолжении сегодняшних темпов строительства «вторичка» в Москве и области продолжит дешеветь? Какие прогнозы у вас на ближайшие 3−5 лет?

Это явление очень временное. Ровно на период самого строительства. У новостройки есть три этапа формирования цены: первый — когда начали строить; второй — когда сдали ГК; и третий — когда оформили собственность.

С учетом того, что комплексы возводятся очень быстро, всего каких-то пару лет, то снижение цен на «вторичку» рядом — явление временное.

По традиции, нужно закончить прогнозами, но… я прогнозов не даю. В целом рынок недвижимости очень зависим. Зависим даже от погоды за окном: идет снег, люди бегут по домам и не готовы смотреть квартиры для себя; вышло солнышко – и можно ехать на поиски счастья. Сейчас экономическая ситуация более-менее стабильная, ипотечные ставки низкие, рубль укрепился — предпосылок к дальнейшему снижению нет. А вообще, могу дать такой совет: решайте свой квартирный вопрос здесь и сейчас, ведь никто не может знать, что нас ждет завтра.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus