Сергей Новиков: «Некоторым застройщикам приходится продавать на грани рентабельности»

Мы уже привыкли к тому, что релизы и отчеты девелоперов пестрят бодрящими цифрами и бравурными прогнозами. Вместе с тем уже нельзя закрывать глаза на сложность обстановки, складывающейся на московском и особенно подмосковном, да и общероссийском тоже, рынке недвижимости. А потому очень порадовало, что Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», повел с нами честный и откровенный разговор.

Как вы оцениваете степень затоваренности квартирного рынка Московской области? Покрыл ли он уже существующий платежеспособный спрос?

Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок Московской области перегружен предложениями от застройщиков и уже покрыл существующий платежеспособный спрос. У населения уже не хватает денежных средств для приобретения недвижимости даже с учетом выгодных условий ипотечного кредитования. Сегодня рынок Московского региона находится в стагнации. Роста в Подмосковье не наблюдается, хотя в Москве спрос на первичном рынке сохраняется в сегментах бизнес-, комфорт-, эконом-классах.

В Московской области предложение будет превышать спрос еще как минимум 5 лет.

Как это отражается на ценах квартир? Есть ли еще потенциал к снижению или они уже достигли дна?

В 2017 году мы не ждем роста цен ни в Москве, ни в Новой Москве, ни в области. Зато есть предпосылки к еще большему ухудшению ситуации на первичном и вторичном рынках, что связано с программой реновации жилищного фонда. Если она будет реализована быстрыми темпами, то это ударит по всему рынку недвижимости. Программа в идеале должна быть растянута на 10 лет, при этом начать реализацию следует с самых востребованных территорий.

Если политика не будет детально продумана, то цены на новостройки обвалятся из-за колоссального избытка предложений вновь образовавшихся жилых площадей с учетом уже существующих и строящихся проектов, возможно, даже на 3−5%. После падения цен в Москве появятся новые желающие перебраться туда из Подмосковья, что очень негативно повлияет на рынок последнего.

Жилье, удаленное от 20 км от МКАД, уже не будет «проседать» по ценам, так как больше и некуда.

Но если у застройщика есть несколько проектов и одни успешнее других, то он может пожертвовать прибылью и продавать квартиры на грани себестоимости, лишь бы выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Почему мы видим, что застройщики заявляют все новые проекты, когда старые еще не проданы и, более того, стали продаваться хуже? Это все еще действует схема-пирамида, когда нужно собирать с покупателей все новые деньги на реализацию текущих проектов? Или тому есть другие объяснения?

На первый взгляд, может показаться подозрительным, когда застройщики демпингуют в течение продолжительного периода времени (от полугода и больше) и при этом начинают входить в новые проекты. Да, это может вызвать некие опасения, будет ли объект достроен. Но и здесь нельзя делать поспешные выводы, ведь таким образом многие девелоперы реализуют возможность своего пребывания на рынке, если было принято решение войти в новый проект, чтобы за его счет уже достроить существующий.

Главное, чтобы при таком раскладе экономическая стратегия компании была хорошо продумана.

Хороший показатель девелопера — это когда при завершении проекта до 90% квадратных метров жилья продано.

Если продано меньше, то это или неправильная ценовая политика, или неверно разработанная концепция застройки, или неумение вести продажи. Но вот случай, когда квартиры все распроданы, а объект все еще остаётся достроенным менее чем на 70%, должен навести на размышления: а из каких средств девелопер планирует достраивать данный проект?

Хотя стоит ответить, что новостройки на начальной стадии строительства интересуют покупателей гораздо меньше, чем с жилые комплексы готовностью 80−90%.

На какие средства строят сейчас подмосковные застройщики и какие схемы используют?

Каждый работает по индивидуальной финансовой стратегии. Кто-то использует частично собственные средства, частично с продаж, кто-то работает по проектному финансированию. Строительство на собственные средства дает застройщику финансовую независимость, минимизирует цену за квадратный метр для клиентов, а также создает запас финансовой прочности и отсутствие обременений активов.

В то же время застройщик имеет возможность привлечь заемные средства в случае необходимости. Тогда как процентные ставки по банковским кредитам для застройщиков очень высоки и составляют 17−23%, с подобными ставками экономика проекта должна быть очень грамотной. Стоит заметить, что без привлечения кредитных средств практически невозможно реализовывать масштабные проекты, особенно проекты комплексного освоения территорий. На рынке кредитование застройщиков является обычной практикой, и не стоит опасаться застройщиков, выбирающих данную схему для работы, так как обычно банки, осуществляя проектное финансирование, предоставляют застройщику кредитную линию, способную покрыть все необходимые затраты на строительство определенного объекта.

Могут ли застройщики в принципе остановиться и не заявлять новые проекты или они должны все время инвестировать свои средства куда-то (в новые стройки)? К чему может привести такая ситуация?

Застройщики могут остановиться и не заявлять новые проекты. Если это группа компаний, то ей, скорее всего, придется частично расформировать свой состав и ужаться в тяжелое время, диверсифицировать свой бизнес в такой ситуации.

Поведенческая политика постоянно заявлять новые проекты в итоге может привести к плохому концу,

так как рынок продолжает сужаться, а спрос уменьшаться. Хотя это не грозит компаниям, у которых хорошие взаимоотношения с финансовыми учреждениями. В таком ракурсе они активно использует средства банков под построенное жилье, используя его в качестве залогового актива.

Начали звучать заявления, что девелоперы отказываются запускать новые масштабные проекты. Что придет им на смену? Рентабельно ли будет строить небольшие комплексы?

И раньше было рентабельно строить эксклюзивные небольшие комплексы не только элит-, но и комфорт-класса. Строить такие комплексы сегодня все равно будет намного сложнее, что все также связано с низкими доходами населения.

Как будет выглядеть подмосковный рынок недвижимости в ближайшие годы? Кто будет покупать, на что? И что будет покупать?

Проблема в том, что сегодня Москва забирает львиную долю рынка Подмосковья. Граждане, которые еще до кризиса только мечтали о квартире в Подмосковье, уже смогли позволить себе приобрести жилье в Москве. Те, кто до 2014 г. не могли позволить себе и думать о квартире в ближайшем Подмосковье, уже приобрели квартиры в городах на удалении не более 15 км от МКАД. Те, кто еще не купил, сегодня планируют совершить такие сделки.

Предложений на рынке в избытке. В Москве за 5 млн рублей можно встретить предложения однокомнатных квартир в хорошей локации, стоимость квадратного метра которых составляет 130−150 тыс. рублей. В отдаленных районах за эту сумму реально подобрать себе и двухкомнатную квартиру с учетом акций, предлагаемых сегодня застройщиками. В Подмосковье за 5 млн рублей можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью 70−75 кв. м, стоимость квадратного метра будет от 65 тыс. рублей.

Есть ли возможности как-то еще стимулировать спрос или они уже исчерпаны?

Все возможности исчерпали себя. Например, если продолжать снижать ипотечную ставку, продлить срок ипотечного кредитования, то в эту нишу хлынет поток потенциальных покупателей, которые в дальнейшем не смогут рассчитаться с кредитом.

Хотя некоторые застройщики в Подмосковье до сих пор пытаются демпинговать и предлагают всевозможные акции, но это, к сожалению, не приводит к ожидаемым результатам по продажам,

так как денежные массы у людей уже иссякли, а длина сделки увеличилась до 2−3 месяцев.

У людей довольно обширный выбор проектов, а банки продолжают предлагать выгодные ипотечные ставки и после отмены программы господдержки. В течение 2017 года резких подъемов и снижений цен на недвижимость не будет, некоторым застройщикам и так приходится продавать квадратные метры на пределе своей рентабельности. С учетом реализации проекта в Москве по сносу пятиэтажек несносимых серий есть вероятность, что цены «просядут» еще больше, что только увеличит переток покупателей из Подмосковья в Москву.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus