Кирилл Котриков: «В 2018 году цены на «первичку» и «вторичку» в Сочи сравняются»

Сегодня с Кириллом Котриковым, руководителем отдела аналитики «CENTURY 21 Россия», мы говорим о загадке рынка недвижимости Сочи, где цены на дома и квартиры пухнут как на дрожжах вопреки общеэкономической ситуации в стране. Увеличивается там и количество агентство недвижимости. Может, тому виной субтропический климат, в котором все растет? Кирилл отвечает кратко и емко: Сочи — город-курорт, и потому там все иначе. Мы решили разобраться, что это значит.

Что сейчас происходит со строительством в Краснодарском крае? Схлынул ли строительный бум последних лет?

Объемы нового строительства в Краснодарском крае постепенно снижаются по сравнению с периодом до Олимпиады−2014. Эта тенденция сохраняется последние три года. Наиболее застраиваемой территорией стал Сочи и его окрестности.

По данным Росстата, в январе—мае 2017 года темпы ввода жилой недвижимости в Краснодарском крае снизились на 4,7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Если в 2016 году за первые четыре месяца было введено 1 млн 725 тыс. квадратных метров, то в 2017 – 1 млн 623 тыс. В то же время нельзя сказать, что это снижение резкое. Для сравнения: в целом по России темпы ввода жилья за первые четыре месяца 2017 года сократились на 12,6%.

Цены в Сочи, в отличие от всей остальной страны, постоянно растут все последние годы. Почему так происходит?

За последние три года средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи действительно выросла на 13,4%, в то время как в других городах с конца 2014 года она постепенно снижалась.

На это есть несколько причин. Во-первых, транспортная доступность и развитая инфраструктура региона, полученные в наследство от Олимпиады. Инфраструктурные факторы — одни из определяющих при выборе недвижимости, поэтому существенно отражаются на стоимости жилья. Высокие темпы строительства и высокий спрос также удорожают жилье, при этом

за счет существенных объемов ввода сегодня в Сочи цены растут не так сильно, как могли бы – количество предложения на рынке сдерживает цены от еще более активного роста.

Кроме того, на стоимости квадратных метров серьезно сказались кризисные явления в экономике России, повлекшие за собой девальвацию рубля и снижение доходов. В условиях относительного удорожания недвижимости в курортных зонах за рубежом покупатели обратили внимание на российскую недвижимость, и рынок Сочи выступил серьезным конкурентом иностранным курортам.

К факторам, повлиявшим рост цен на недвижимость в Сочи, можно также отнести запрет на выезд за границу представителям силовых ведомств России и возросший спрос со стороны этой аудитории.

Какие сегменты растут больше всего – «первичка» или «вторичка»? Элитное жилье или «эконом»?

За прошедший год рост средней цены на рынке недвижимости в Сочи составил 5% – на данный момент средняя цена квадратного метра составляет 89 000 рублей за квадратный метр. Рост цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Стоимость жилья в Сочи последовательно снижается по мере удаления от побережья, где имеются как новые дома, так и качественная вторичная недвижимость. Большинство предложений как на вторичном, так и на первичном рынке Сочи относится к кирпичным и монолитным домам (панельное строительство здесь просто невозможно в силу особенностей грунта), а основным показателем «элитности» жилья является положение относительно моря.

За счет этого рынок Сочи отличается достаточно высокой дисперсией в цене – на рынке встречаются как объекты с низкой стоимостью квадратного метра, так и с очень высокой.

При этом цены на первичном рынке растут быстрее, чем на вторичном, и вероятно, к середине 2018 года они сравняются.

А сейчас что дороже – первичное жилье или вторичное?

Цены на первичном и вторичном рынках Сочи близки по значению, однако на данный момент «вторичка» все же дороже. Здесь также важную роль играет расположение. В Москве «первичка» может быть в два раза дешевле, чем «вторичка», но будет находиться далеко от центра, просто потому что ближе уже все застроено. В Сочи такой проблемы пока нет. Также на соотношении цен оказывает влияние объем предложения – на «вторичке» он меньше, при этом недвижимость высоко востребована покупателями, что сдерживает падение цен относительно активно строящейся «первички».

Почему количество риэлторов в Сочи растет?

Вопреки общероссийскому тренду число зарегистрированных агентств недвижимости растет здесь непрерывно с 2010 года, несмотря на кризисные явления в экономике страны. Это связано с тем, что, в отличие от большинства регионов и городов России, динамика стоимости квадратного метра в Сочи была положительная на протяжении предыдущих двух лет.

При этом динамика численности ликвидированных агентств недвижимости идентична общероссийскому тренду – агентства в Сочи тоже о множестве закрываются, и таким образом образуется некий баланс на рынке риэлторских услуг.

 Динамика количества агентств недвижимости в Сочи

А почему агентства выбывают с рынка?

Агентства закрываются из-за резкого роста конкуренции на рынке Сочи, которая увеличила их конверсию. Выжить в таких условиях способны лишь те участники рынка, кто готов инвестировать в бизнес и технологии конкурентной борьбы. Новый бизнес оценивает как высокие перспективы рынка, так и свои возможности для того, чтобы на нем укрепиться, в то время как

далеко не все действующие на данный момент агентства имеют резервы, чтобы удержаться в условиях возросшей конкуренции.

Чем еще отличается рынок Сочи от московского или региональных рынков? Есть ли какие-нибудь особенности?

Основная особенность очевидна: Сочи – это город-курорт. Причем в силу своего географического расположения это курорт круглогодичный, поэтому здесь практически не наблюдается сезонности в продажах недвижимости.

Неужели зимой покупают столько же, сколько и летом?

На рынке купли-продажи жилья здесь действуют общероссийские сезонные тренды – в декабре растет спрос и, соответственно, цены, а в январе наблюдается спад. Также в этом регионе сезонный фактор влияет на повышение цены в марте, апреле, июле и августе, однако повышение цены весьма незначительное. Самая высокая сезонность наблюдается в апреле, +1,5% к средней стоимости квадратного метра.

А вот на рынке аренды присутствует значительная сезонность – она приходится на три летних месяца с пиком в июне (июнь +14%, июль + 8%, август +6%).

Сколько еще могут расти спрос и цены? Не до бесконечности же? Ваши прогнозы?

Основными показателями для построения таких прогнозов являются темпы строительства и доходы населения. С ростом покупательской способности и текущими объемами ввода жилья цены вряд ли будут снижаться, в то же время, если доходы населения будут снижаться, а темпы строительства останутся прежними, то и цены будут падать.

Кроме того, нельзя исключать внешнеэкономические факторы – например, стабилизация курса рубля приведет к тому, что зарубежная недвижимость снова станет более привлекательной для россиян, нежели российский курорт.

Смогут ли составить серьезную конкуренцию Сочи Геленджик и Анапа? Рынок Крыма? А со временем?

Наиболее вероятным конкурентом Сочи может стать Геленджик – цены на недвижимость за три последних года здесь выросли на 20%,

к тому же город находится ближе к столице региона, Краснодару. Хотя, конечно, уровень развития инфраструктуры здесь не сравним с сочинским. В этом плане более перспективна Ялта, особенно в свете строительства Керченского моста и увеличившегося объема инвестиций в Крым – только за январь—апрель 2017 года он вырос на 389,4% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus