Екатерина Никитина: «Плавное снижение цен на вторичную недвижимость продолжится»

Почему новая машина стоит дороже подержанной, а на нашем рынке недвижимости все наоборот? Этот парадокс всегда объяснялся так: чтобы въехать в новую квартиру, нужно сделать отделку, а это немалые затраты. Да и продается новостройка часто на этапе строительства, а то и до его начала и, следовательно, дешевле. Однако все течет, все изменяется, и вот уже квартиру в новостройке можно купить с отделкой. К тому же новый дом — это продукт нового поколения и более высокого качества, и покупатель это уже оценил. Пошел процесс удешевления «вторички» по отношению к «первичке». Но насколько далеко он успел зайти? На этот вопрос отвечает Екатерина Никитина, руководитель департамента вторичной недвижимости «Бон Тон».

Теряет ли покупатель интерес ко «вторичке» в связи со стремительно расширяющимся предложением на рынке? Приведите какие-нибудь цифры за последний год-два.

В последние два года ситуацию на рынке вторичной недвижимости Москвы можно назвать стабильной. С одной стороны, отсутствует какое-либо напряженное состояние, с другой – не наблюдается и стагнации. Скорее эту ситуацию можно охарактеризовать как плавное поступательное движение вниз. За этот период стоимость квадратного метра в сегменте эконом- и комфорт-класса снизилась в среднем от 12% до 15%.

В бизнес-классе и в сегменте элитной недвижимости также произошло снижение в диапазоне от 10% до 20% - в зависимости от локации и потребительского спроса.

Что касается покупательского интереса, то я бы сказала, что здесь не столько он падает, сколько растет количество предложений. Покупатели не слишком оперативно, как раньше, принимают решение о приобретении квартиры, поскольку сейчас цены не растут.

Срок экспозиции квартир на «вторичке» как-то меняется в целом?

Сроки экспозиции увеличиваются, а на рынок выходят все новые и новые объекты. В связи с чем клиент сейчас может в течение месяца по нескольку раз просматривать один и тот же объект. Для нас уже не редкость, когда квартиру типовой планировки мы показываем от 3 до 5 раз для принятия решения об авансе. Раньше достаточно было двух показов. При этом просмотры квартиры происходят совместно с дизайнерами и ремонтными бригадами, которые тут же составляют смету. Этот расчетный документ является основанием для продолжения торгов. 

До 2014 года квартира типовой планировки в свободной продаже в пределах МКАД практически всегда продавалась в течение первого месяца экспозиции. Что касается альтернативных сделок, то срок по реализации такой квартиры занимал в целом около трех месяцев. И для продавцов этот период был удобен, и для риэлторов сулил быстрый результат. Сейчас, чтобы выдержать такие сроки, риэлтору на начальном этапе переговоров приходится провести со своим клиентом огромную работу с возражениями – объяснить, что время играет против продавца. Каждая потерянная неделя –  это повод понижать стоимость объекта как минимум на 100 000 рублей (при бюджете от 6,5 до 9 млн руб.). И здесь мы говорим только о цене в период экспозиции. Существует еще торг, и его размер по нашей внутренней статистике превышает 5% от стоимости.

Растет или падает интерес к домам, входящим в программу реновации? Такие квартиры отпугивают или, наоборот, привлекают?

Программа реновации отчасти повлияла на настроения участников сделки. Со стороны продавцов часть объектов была снята с продажи – но не более 5%−8% от общего количества предложений. Как правило, это очередники, рассчитывающие значительно улучшить свои жилищные условия за счет программы реновации. Большая часть продавцов тем не менее продолжает продавать свои квартиры. И здесь основной аргумент в пользу продажи – ждать сноса еще очень долго, а решать квартирный вопрос нужно уже сейчас.

Что касается покупателей, то в первый месяц был небольшой прирост количества звонков от тех клиентов, кто думал купить квартиру по бросовой цене и получить жилье улучшенной планировки до конца года. Данные пожелания «инвесторов» на текущий момент не осуществимы, поэтому и активность такого рода сделок снизилась. Сейчас на рынке недвижимости представлено очень много проектов комфорт- и эконом-класса в спальных районах по привлекательной цене и с дополнительными скидками.

Такие предложения существенно оттягивают на себя спрос.

Отразилась ли как-то реновация на ценах? Какова динамика цен по Москве за год-два?

Существенно программа реновации на цены не повлияла. В некоторых домах есть предложения с завышенной стоимостью, но это единичные случаи. Как правило, такие варианты собственники выставляют, не учитывая цен на аналогичные варианты. Проще говоря, стоимость таких квартир основывается только на личном желании продавца. Перспектива перехода таких вариантов из статуса экспозиции в статус сделки минимальна.

Более того, покупатель может решить приобрести квартиру в новом монолитном доме в ближайшем городе-спутнике вместо покупки жилья в хрущевке, поскольку часто можно услышать от клиента, что такие дома морально устарели: маленькая площадь, устаревшие коммуникации, отсутствие лифтов, непрезентабельные подъезды и т. д. Все это не способствует принятию покупателем решения о покупке. Единственный возможный рычаг в этом случае — это существенный дисконт.

Что происходит со «вторичкой» в тех районах, где строятся масштабные новостройки классом выше? Она падает из-за них в цене или, наоборот, подтягивается к их уровню?

В Москве строится большое количество масштабных проектов со своей инфраструктурой. Чаще всего в спальных районах возводят жилые комплексы класса «комфорт», «комфорт плюс», которые практически не уступают бизнес-классу. При этом у каждого комплекса есть своя концепция, большая территория, интересные дизайнерские решения, разнообразная квартирография.

Покупая квартиру в такой новостройке, будущий собственник получает много плюсов: в шаговой доступности магазины, фитнес-центры, салоны красоты, кафе и рестораны и многое другое, в том числе и хорошая транспортная доступность. В качестве примеров можно выделить такие жилые комплексы, как «МИР Митино», находящийся в одном из развитых районов Москвы. В непосредственной близости от ЖК большое количество школ, гимназий, лицеев и детских садов. Район также богат и спортивной инфраструктурой.

Также стоит упомянуть ЖК «Гринада», который располагается в экологически-чистом районе Северное Бутово, рядом с Бутовским лесопарком в 10 минутах ходьбы до станции метро «Бульвар Дмитрия Донского». Еще один пример – это микрорайон «Домашний» в одном из самых социально развитых районов Москвы – Марьино. Проектом предусмотрена и собственная, необходимая для комфортной жизни инфраструктура, включая образовательные и медицинские учреждения.

Как правило, при строительстве таких проектов рынок вторичной недвижимости в конкретном районе оживляется.

Многие собственники, желая купить новостройку, выставляют свои квартиры на продажу не только для того, чтобы остаться в этом же районе, но и с целью улучшить свои условия проживания или увеличить жилплощадь. Такие сделки наиболее выгодны для клиентов на старте продаж новостройки. В дальнейшем, при завершении строительства данные комплексы становятся серьезными конкурентами по отношению к старой застройке. Поэтому для тех, кто думает об улучшении жилищных условий, не стоит этот момент упускать из виду.

Какие законодательные новации влияют на вторичный рынок и как? Изменится ли что-то в связи с принятием изменений в законодательство по апартаментам?

Основные изменения в законодательстве – это правки в ФЗ 214 и всеми обсуждаемый сейчас законопроект об апартаментах, который, скорее всего, повлечет за собой приравнивание их статуса к жилью, и, соответственно, покупателей на этапе строительства – к статусу дольщиков по ФЗ 214. Важный момент, который будет определен в законопроекте, – это возможность регистрации по месту пребывания или проживания. 

Но остаются вопросы, связанные с отсутствием инфраструктуры, высокими коммунальными платежами, более высокими налогами, которые присущи апарт-комплексам. Все эти моменты, скорее всего, будут урегулированы данным законопроектом. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в апартаментах ниже на 20−30% от аналогичного предложения в жилом комплексе. После принятия закона, возможно, произойдет корректировка цены на апартаменты в сторону повышения, но, тем не менее, стоимость квадратного метра здесь будет ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры при прочих равных условиях.

Какие прогнозы дадите на следующий год?

По нашим прогнозам, ситуация на рыке недвижимости кардинально меняться в ближайший год не будет, если, конечно, не произойдет каких-то глобальных изменений в мировой экономике, внутренней и внешней политике.

Продолжится плавное снижение цен на вторичную недвижимость, поскольку собственники квартир будут еще более открыты к диалогу с покупателями.

Кроме того, в ближайшее время, по всей видимости, произойдет еще одно снижение процентных ставок по ипотеке, которое добавит дополнительную активность на рынке.

Дайте, пожалуйста, советы собственникам, как быстрее продать свою квартиру (помимо снижения цены).

В первую очередь хотелось бы посоветовать провести предпродажную подготовку квартиры. Важно перед фотографированием объекта для рекламы провести генеральную уборку: убрать из поля зрения все мелкие вещи (сувениры, фотографии и т. д.), одежду, обувь и проч. По возможности сделать большое количество интерьерных фотографий, из которых можно выбрать наиболее выигрышные варианты. Покупатель, увидев объявление, должен захотеть посмотреть объект.

Во-вторых, рекламы не должно быть много. Лучше, если рекламная кампания будет на разных сайтах, но из одного источника с теми же фотографиями, параметрами и ценой. Потенциального покупателя, как правило, настораживает наличие одного и того же объекта в разных агентствах.

В-третьих, к каждому показу необходимо тщательно готовиться, по возможности предварительно делать уборку, стараться выбрать удачное время суток для показа. Стоит также подготовить информацию об окружающей инфраструктуре и в принципе быть максимально доброжелательными и открытыми для диалога.

Все эти моменты оставляют хорошее впечатление как о собственнике, так и о квартире в целом, которое покупатель запоминает, несмотря на череду многочисленных просмотров других объектов. В этом случае вероятность его возвращения для заключения сделки увеличивается в разы.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus